Дело № 3а-235/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 июня 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Ишимова И.А., 

при секретаре Ахмировой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО5 обратился в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 33 752 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 4 764 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований ФИО5 указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Действующая государственная кадастровая оценка земельного участка утверждена актом от 24 октября 2019 года № 163-П и составляет 13 373 554,96 руб. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области от 28 января 2021 года № 

<

данные изъяты> ему было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Между тем из отчета АНО «Инэкс» № 

<

данные изъяты> об оценке стоимости земельного участка следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 4 764 000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости нарушает права ФИО5, как плательщика арендной платы.

Определением судьи Челябинского областного суда от 17 мая 2021 года, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Миасского городского округа Челябинской области. Также определением судьи Челябинского областного суда от 02 июня 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области».

Протокольным определением Челябинского областного суда от 10 июня 2021 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» с согласия представителя административного истца ФИО2. исключены из числа административным ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Представитель административного истца ФИО5 – ФИО1. действующий на основании доверенности, в судебном заседании настаивал на удовлетворении административного искового заявления.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области – ФИО3. поддержала доводы, изложенные в отзыве, полагая возможным удовлетворить административный иск при наличии в деле необходимых и допустимых доказательств. 

Административный истец ФИО5, представитель административного ответчика министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», администрации Миасского городского округа Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. ФИО5 в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренду земельного участка от 26 февраля 2010 года № 

<

данные изъяты> и дополнительному соглашению к договору аренду земельного участка от 26 февраля 2010 года № 

<

данные изъяты> от 06 февраля 2017 года ФИО5 является арендатором земельного участка с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> сроком до 26 февраля 2059 года. Размер арендной платы в п. 3.1 договора определяется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земли (л.д. 9-13, 14). 

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 марта 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 13 373 554,96 руб. по состоянию на 01 января 2019 года на основании приказа министерства имущества Челябинской области от 24 октября 2019 года № 163-П (л.д. 15). 

Вместе с тем в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка № 

<

данные изъяты>, составленном АНО ЦЭО «Инэкс» 20 ноября 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 4 764 000 руб. (л.д. 16-62). 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 января 2021 года № 

<

данные изъяты> было отклонено заявление ФИО5 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка: 

<

данные изъяты>, поданное на основании установления в отношения его рыночной стоимости (л.д. 63-65).

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц. 

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что завышенные, по утверждению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости, принадлежащего ему земельного участка на праве аренды, затрагивают его права и обязанности, поскольку на их основании производится начисление арендной платы, административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административным истцом требований.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 

<

данные изъяты> от 20 ноября 2020 года, выполненный оценщиком АНО ЦЭО «Инэкс» – ФИО4., которая является членом Саморегулируемой организации оценщиков «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавшая ответственность в САО «Ресо-Гарантия» по полису № 

<

данные изъяты>, со стажем работы в оценочной деятельности с 2014 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета от 20 ноября 2020 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж (метод количественных корректировок), выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком были проанализированы 24 предложения о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 3 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены на 40-41 листах отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования. 

Сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 12 элементам сравнения, а именно: тип объекта, адрес, площадь земельного участка, передаваемые имущественные права, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условии продажи, дата предложения, удаленность от границы областного центра, интенсивность транспортного потока, вид использования и (или) зонирование, условия рынка, экономические характеристики, обеспеченность инженерными коммуникациями, по остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты-аналоги по перечисленным выше критериям являются сопоставимыми с объектами оценки. 

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка. 

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено. 

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости. 

Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили. 

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 11 января 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом в абз. 2 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Установленная в настоящем деле кадастровая стоимость архивной не является, в связи с чем необходимость указания периода ее действия отсутствует.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО5 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 33752 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 4 764 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 года. 

Датой подачи заявления считать 11 января 2021 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.А. Ишимов