Дело № 2-1858/2024 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Волжский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Шестаковой С.Г.

при сведении протокола судебного заседания помощником судьи Киселевой М.Н.

с участием представителя истца, третьего лица – ФИО1, представителя ответчика – ФИО2,

30 октября 2024 года в городе Волжском Волгоградской области, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, 

по встречному иску ФИО3 к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области о признании незаконным отказ от договора аренды земельного участка, выраженный в уведомлении от отказе от договора,

по встречному иску ФИО3 к администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области о признании права собственности,

у с т а н о в и л :

администрация городского округа- город Волжский Волгоградской области обратилась в суд с иском к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, указав в обоснование иска, что 13 апреля 2016 года между комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка №..., площадью 2000 кв.м., кадастровый №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, предоставленного с видом разрешенного использования – для размещения объектов физической культуры и спорта (для завершения строительства- спортивных зданий и сооружений). Срок действия договора установлен с "."..г. по "."..г.. "."..г. ФИО3 получено разрешение на строительство №...-№..., со сроком действия до "."..г., согласно которому разрешена реконструкция объекта незавершённого строительства «Спортивно-оздоровительный комплекс», расположенного по адресу: 

<

адрес>. "."..г. от ФИО3 в администрацию городского округа- город Волжский Волгоградской области поступило заявление о продлении указанного разрешения на строительство сроком на два года. "."..г. ФИО3 отказано в продлении данного разрешения на строительство, поэтому срок, установленный разрешением истек. "."..г. объект незавершенного строительства степенью готовности 20% с кадастровым номером 34:35:030213:15637, расположенный на арендуемом земельном участке по адресу: 

<

адрес>, был поставлен на учет в ЕГРН. Из акта осмотра от "."..г. следует, что арендуемый земельный участок огорожен по периметру забором, имеется объект незавершенного строительства, на момент осмотра строительство не велось, строительная документация отсутствовала. Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа- 

<

адрес> уведомлением от "."..г. №... отказался от договора аренды земельного участка без проведения торгов от "."..г. №.... Данное уведомление получено ответчиком "."..г., поэтому указанный договор аренды прекратил свое действие. Однако до настоящего времени ФИО3, земельный участок, расположенный на арендуемом земельном участке по адресу: 

<

адрес>, органу местного самоуправления не передан. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит изъять у собственника ФИО3 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:35:030213:15637, расположенный на арендуемом земельном участке по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 34:35:030213:15003. 

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области о признании незаконным отказ от договора аренды земельного участка, выраженный в уведомлении от отказе от договора, и к администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области о признании права собственности, указав в обоснование требований, что комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа- 

<

адрес>, согласно уведомлению, в одностороннем порядке отказался от договора аренды земельного участка без проведения торгов от"."..г. №.... Однако, он являясь добросовестным арендатором спорного земельного участка, осуществляет строительство – реконструкцию объекта капитального строительства, своевременно вносит арендные платежи. Ссылаясь на изложенные обстоятельства просит признать незаконным отказ комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области от договора аренды земельного участка без проведения торгов от "."..г. №..., выраженный в форме уведомления об отказе от договора от "."..г. №....

Также ФИО3 обратился к суд со встречным иском к администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области о признании права собственности на объект капитального строительства: здание спортивно – оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1 291,2 кв.м., количество этажей 2, расположенного в границах земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.... В обоснование требований указывает, что в период времени с момента получения разрешения на строительство он осуществил завершение строительства данного объекта недвижимости. 

Представитель истца, третьего лица – ФИО1, в судебном заседании поддержала исковые требования администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области, по основаниям указанным в иске. В удовлетворении встречных требований просила отказать, поскольку в соответствии с заключением судебной экспертизы, установлены нарушения при строительстве здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Ответчик – ФИО3, будучи надлежаще извещен о рассмотрении дела. в судебное заседание не явился. 

Представитель ответчика – ФИО2 в судебном заседании просил отказать администрации городского округа- 

<

адрес> в удовлетворении иска, так как на сегодняшний день, оснований для удовлетворения иска не имеется. В результате проведенной судебной экспертизы, готовность здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет практический 100%. При этом ФИО3 лишен возможности подключить к зданию газ и свет, поскольку договора аренды земельного участка не имеется, администрация городского округа- 

<

адрес> расторгла данный договор в одностороннем порядке. Настаивает на удовлетворении исковых требований.

Суд, выслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующему. 

Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу части первой статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы и земельные участки.

В судебном заседании установлено, что 13 апреля 2016 года между комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - 

<

адрес> и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка №... площадью 2000 кв.м., кадастровый №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, предоставленного с видом разрешенного использования – для размещения объектов физической культуры и спорта (для завершения строительства- спортивных зданий и сооружений). 

Срок действия договора установлен с 4 марта 2016 года по 4 марта 2019 года. 

9 ноября 2017 года объект незавершенного строительства степенью готовности 20% с кадастровым номером №..., расположенный на арендуемом земельном участке по адресу: 

<

адрес>, был поставлен на учет в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области. 

"."..г. ФИО3 получено разрешение на строительство №...-№..., со сроком действия до 7 ноября 2023 года, согласно которому разрешена реконструкция объекта незавершённого строительства «Спортивно-оздоровительный комплекс», расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

7 сентября 2022 года от ФИО3 в администрацию городского округа- город Волжский Волгоградской области поступило заявление о продлении указанного разрешения на строительство сроком на два года. 

12 сентября 2022 года ФИО3 отказано в продлении данного разрешения на строительство.

Как усматривается из акта осмотра от 22 декабря 2023 года, арендуемый земельный участок огорожен по периметру забором, имеется объект незавершенного строительства, на момент осмотра строительство не велось, строительная документация отсутствовала. Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области уведомлением от "."..г. №... отказался от договора аренды земельного участка без проведения торгов от "."..г. №... Данное уведомление получено ответчиком 25 сентября 2023 года.

Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка без проведения торгов от 13 апреля 2016 года, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случаях когда арендатор:

5.2.1. не приступил к использованию земельного участка в соответствии с целью, для которой он был предоставлен, в течение четырех месяцев с момента предоставления участка по акту-приема;

5.2.2. использует земельный участок под цели не предусмотренные пунктом 1.4 договора, в течение одного месяца после письменного предупреждения арендодателя;

5.2.3. не оплачивает арендную плату более 2-х месяцев;

5.2.4 не выполняет обязанности, предусмотренные пунктом 4.3. настоящего договора.

Исходя из буквального толкования части 2 статьи 610, части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в их системной взаимосвязи с условиями заключенного между администрацией городского округа- город Волжский Волгоградской области и ФИО3, где пункт 5.2. содержит исчерпывающий перечень оснований для одностороннего отказа арендодателя, следует, что в данном случае арендодатель не имел права на односторонний отказ от данного договора аренды.

Так, в соответствии с заключением судебной экспертизы №... от 16 октября 2024 года, составленного ООО «Эксперт Система», нежилое здание, с кадастровым номером №... расположенное по адресу: 

<

адрес>, является объектом недвижимости. 

При возведении нежилого здания, кадастровый №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил отсутствуют, и, следовательно, на момент проведения исследования, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Нежилое здание, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам:

- в отношении градостроительных норм и правил, установлено нарушение в части отсутствия действующего разрешения на строительство;

- в отношении строительных норм и правил, установлено нарушение в части требований п. 9.2.4 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»: разноразмерность швов между блоками;

- п. 9.7.3 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»: наличие сквозных участков в швах между блоками;

П. 11.2.2 СТО НОСТРОЙ 2.9.157-2014 «Кладка из силикатных изделий (кирпич, камни, блоки и плиты перегородочные). Правила, контроль выполнения и требования к результатам работ»: наличие сквозных участков в швах между блоками;

- п. 3.1.15 СП 17.1330.2017 «Кровли»: неравномерное устройство ковра, с допущением не перекрытых участков, отслоение кровельного ковра от нижнего слоя, зазоры на участках примыкания горизонтальных и вертикальных конструкций кровли, деформации коверного ковра, свидетельствуют о частичном отсутствии гидроизоляционной защиты от проникновения атмосферных осадков как самой конструкции крыши в целом, так и нижерасположенных помещений. В отношении санитарных норм и правил нарушений не выявлено. 

Степень готовности нежилого знания, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 66,46%.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с частью 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Оценив вышеописанное заключение судебной экспертизы с представленными суду письменными доказательствами в их совокупности суд по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к убеждению о достоверности заключения экспертов ООО «Эксперт Система» и именно его следует положить в основу решения.

Все выводы и исследовательская часть экспертного заключения, составленного по поручению суда, объективно подтверждаются письменными доказательствами, добытыми по настоящему делу. Заключение эксперта полностью соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, оно не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение, является достоверным и допустимым доказательством.

У суда не имеется оснований сомневаться в обоснованности заключения, поскольку оно выполнено экспертом, имеющим специальные познания, эксперт при даче заключения по делу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Как следует из части 2.4 исследовательской части указанного заключения фактическая готовность конструктивных элементов: фундамента, стен наружных, стен внутренних, перекрытия, кровли, проемов, прочих конструкций (лестницы), составляет 100%. Фактическая готовность пола, водоснабжения и канализации составляет 40%, внутренней отделки - 20%, отопление, вентиляция, кондиционирование, энергоснабжение - 10%. 

При этом, отсутствие договора аренды, который в одностороннем порядке расторг Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрация городского округа- город Волжский Волгоградской области, исключает возможность завершить работы по водоснабжению и канализации, электроснабжению, отоплению, вентиляции и кондиционированию, в связи с невозможностью согласовать проектную документацию. 

Таким образом, ФИО3 с момента получения разрешения на строительство осуществил завершение строительства объекта недвижимого имущества расположенного на вышеназванном земельном участке. 

ФИО3, добросовестно реализует свои права и пользуется предоставленные ему земельным участком в полном соответствии с условиями договора, продолжает добросовестно исполнять свои обязательства: осуществляет строительство - реконструкцию объекта капитального строительства, своевременно вносит арендные платежи.

Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (пункт 1).

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

С учетом вышеизложенного, а также принимая во внимание, что на сегодняшний день объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке фактически построен, арендные платежи за земельный участок вносятся своевременно, суд приходит к выводу о признании незаконным отказ Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области от договора аренды земельного участка без проведения торгов от "."..г. рег.№... №..., выраженный в форме уведомления от отказе от договора от "."..г. №.... 

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая установленные обстоятельства, исходя из системного толкования вышеназванных норм права в их взаимосвязи, несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, при наличии доказательств указывающих, что возведенный объект недвижимого имущества не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования о признании за ФИО3 право собственности на объект капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1291,2 кв.м., соответственно исковые требования администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области о признании незаконным отказ от договора аренды земельного участка, выраженный в уведомлении от отказе от договора, к администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области о признании права собственности, - удовлетворить.

Признать незаконным отказ комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области от договора аренды земельного участка без проведения торгов от "."..г. рег.№... аз, выраженный в форме уведомления об отказе от договора от "."..г. №....

Признать за ФИО3 , родившимся "."..г. в городе 

<

адрес> (паспорт 

<

...>) право собственности на объект капитального строительства: здание спортивно – оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1291,2 кв.м, количество этажей -2; расположенное в границах земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.... 

Администрации городского округа- города Волжский Волгоградской области в удовлетворении исковых требований к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – отказать.

Финансовой службе Управления Судебного департамента в 

<

адрес> перечислить ООО «Эксперт Система» денежные средства в размере 20 000 рублей, внесенные ФИО3 "."..г. в счет обеспечения расходов на экспертизу по гражданскому делу №....

Денежные средства перечислить на счет ООО «Эксперт Система» по реквизитам:

ИНН 

<

***>

КПП 343501001

ОГРН 

<

***>

БИК 041806647

Отделение № 8621 «Сбербанка России» 8621/00709

Расчетный счет 

<

***>

Корреспондентский счет 30101810100000000647.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья- С.Г. Шестакова

Справка: мотивированное решение изготовлено 13 ноября 2024 года.

Судья- С.Г. Шестакова