44RS0028-01-2020-000398-71

Дело № 2-498/2020

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2020 года

Костромской районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Вороновой О.Е.

при секретаре Мызенко С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Терем», ФИО3 защите прав потребителей, признании права собственности на объект незавершенного строительства, переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка, взыскании денежных средств, неустойки и штрафа, 

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ООО «Терем» о защите прав потребителей, признании права собственности на объект недвижимости, взыскании денежных средств, суммы штрафа.

Требования мотивированы тем, что 10 декабря 2018 года между ООО «Терем» и истцом ФИО1 был заключен Договор № 5 купли-продажи будущей недвижимости. 20 мая 2019 года между Обществом и ФИО2 также был заключен Договор № 11/19 купли-продажи будущей недвижимости.

По условиям Договоров Ответчик обязался в срок до 01.10.2019 года (по договору № 5) и в срок до 30.11.2019 года (по договору № 11/19) передать истцам по ? доле индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенном примерно в 295 м по направлению на юго-восток от ориентира (адрес) (участок № в квартале застройки), адрес ориентира: (адрес), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Сроки исполнения условий договоров ответчиком не соблюдены, до настоящего времени жилой дом не построен. Возведен фундамент дома и часть первого этажа. Таким образом, ответчик не исполнил условия вышеназванных договоров.

Со своей стороны истцы в соответствии с пунктом 2.1 Договоров произвели оплату в общей сложности 7989000 рублей, из которых 3389000 рублей уплачено ФИО1 и 4600000 рублей – ФИО2 Исходя из фактического объема строительства, следует, что непосредственно на строительство Ответчиком было потрачено значительно меньше денежных средств, нежели оплачено истцами.

По окончании строительства предусматривалась передача земельного участка в собственность истцов.

Нарушение обязательств по договорам со стороны ответчика привело к нарушению прав истцов, как потребителей. При этом истцами рассчитана неустойка в связи с нарушением сроков передачи объекта недвижимости, согласно положениям Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а именно: в пользу ФИО1 – 210118 рублей за период с 01.10.2019 по 04.03.2020, в пользу ФИО2 – 174800 рублей за период с 30.11.2019 по 04.03.2020. 

В связи с тем, что на данные правоотношения распространяются положения Закона о защите прав потребителей, с ответчика в пользу каждого истца подлежит взысканию штраф в размере 50% за отказ в добровольном порядке исполнить требования потребителей.

Принимая во внимание исполнение истцами обязательств по Договорам в полном объеме, а также положения ст.218, ст.109, ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.4, п.1 ст.6 Закона № 214-ФЗ, п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, истцы просят признать за ними право собственности на незавершенный строительством объект.

Поскольку ответчик оплаченные истцами средства не израсходовал на строительство объекта, считают возможным истребовать от него разницу между суммой фактически переданных средств и фактически затраченных непосредственно на строительство.

Согласно п.2.1 указанных Договоров, сумма (цена) договоров включает в себя стоимость земельного участка, который принадлежит на праве субаренды ответчику. В связи с тем, что в настоящее время в соответствии с действующим законодательством, они не могут требовать признания за собой права собственности на земельный участок, не заплатив за него выкупную цену, считают возможным перевести на себя права аренды на земельный участок. По окончании строительства и регистрации права собственности на жилой дом, смогут обратиться за выкупом. Указанное будет отвечать положениям ст.35 Земельного кодекса РФ, а также ч.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ.

С учетом изложенного просят суд: взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков договора по передаче объекта недвижимости в пользу ФИО1 за период с 01.10.2019 по 04.03.2020 в размере 210118 рублей и штраф за отказ от добровольного исполнения требований в размере 50%; взыскать неустойку за нарушение сроков договора по передаче объекта недвижимости в пользу ФИО2 за период с 30.11.2019 по 04.03.2020 в размере 174800 рублей и штраф за отказ от добровольного исполнения требований в размере 50%; признать за ФИО1 и ФИО2 право собственности по ? доле на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, площадь застройки 227,4 кв.м., степень готовности 7%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенный примерно в 295 м по направлению на юго-восток от ориентира (адрес) (участок № в квартале застройки), адрес ориентира: (адрес); взыскать с ответчика в пользу ФИО1 и ФИО2 разницу между уплаченной на строительство денежной суммы и фактической стоимостью израсходованных денежных средств на строительство в размере 2 000 000 рублей; передать ФИО1 и ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером №

В ходе судебного разбирательства к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц: Управление Росреестра Костромской области и администрация Костромского муниципального района Костромской области.

В дальнейшем истцы свои требования увеличили, предъявив их к двум ответчикам: ООО «Терем» и ФИО3. В окончательной редакции иска просили суд:

- взыскать с ответчика ООО «Терем» неустойку за нарушение сроков договора по передаче объекта недвижимости в пользу ФИО1 за период с 01.10.2019 по 08.06.2020 в размере 340255 рублей и штраф за отказ от добровольного исполнения требований в размере 50%;

- взыскать с ответчика ООО «Терем» неустойку за нарушение сроков договора по передаче объекта недвижимости в пользу ФИО2 за период с 30.11.2019 по 08.06.2020 в размере 351440 рублей и штраф за отказ от добровольного исполнения требований в размере 50%;

- признать за ФИО1 и ФИО2 право собственности по ? доле на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, площадь застройки 227,4 кв.м., степень готовности 7%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенный примерно в 295 м по направлению на юго-восток от ориентира (адрес) (участок № в квартале застройки), адрес ориентира: (адрес)

- взыскать с ответчика ООО «Терем» в пользу ФИО1 и ФИО2 разницу между уплаченной на строительство денежной суммы и фактической стоимостью израсходованных денежных средств на строительство в размере 4200162 рублей, а именно: в пользу ФИО1 – 1494581 руб, в пользу ФИО2 – 2705581 руб.;

- передать ФИО1 и ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 44:07:142102:531.

Определениями суда от 06.03.2020 и от 29.06.2020 приняты обеспечительные меры по иску: УФСГР, кадастра и картографии по Костромской области запрещено осуществлять действия, связанные с государственной регистрацией перехода прав на земельный участок и незавершенный строительством дом; наложен арест на денежные средств на расчетном счете ответчика ООО «Терем».

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 и их представитель ФИО4 уточненные исковые требования поддержали в полном объеме. Пояснили, что к ответчику ООО «Терем» заявлены все вышеперечисленные требования, а к ответчику ФИО3 – требование о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, поскольку в сведениях ЕГРН правообладателем права аренды является физическое лицо ФИО3. 

Ответчики ООО «Терем» и ФИО3 в суд не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще. Ответчик ФИО3 за получением судебной корреспонденции не явилась, в связи с чем письма возвращены отправителю. Вместе с тем ФИО3, являясь лицом, которое вправе представлять интересы Общества без доверенности, получила корреспонденцию, направленную в адрес ООО «Терем», что свидетельствует о её осведомленности о времени проведения судебного разбирательства. О причинах неявки в судебное заседание ответчики не уведомили.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Костромской области, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил.

Представитель третьего лица Администрации Костромского муниципального района Костромской области направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие; заявил об отсутствии возражений против удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст.233 ГПК РФ с согласия истцов дело рассмотрено в порядке заочного производства в отсутствие ответчиков.

Выслушав истцов и их представителя, исследовав материалы дела, обозрев подлинную проектную документацию индивидуального жилого дома, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДДММГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 названной статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3).

В силу п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существенным условием договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии со ст. 27 Закона от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» ответчик обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный договором.

Судом установлено, что 10 декабря 2018 года между ООО «Терем» в лице генерального директора ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор № 5 купли-продажи будущей недвижимости, в п. 1.1 которого определено, что Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а покупатель принять и оплатить ? долю недвижимого имущества (визуально правая сторона): индивидуального жилого дома, который будет возведен в срок до 01 сентября 2019 года на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенный примерно в 295 м по направлению на юго-восток от ориентира (адрес) (участок № в квартале застройки), адрес ориентира: (адрес), категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Земельный участок используется Продавцом на основании Договора №2 субаренды земельного участка от 06.11.2018. Продавец обязуется зарегистрировать право собственности на Объект и Земельный участок в ЕГРН в срок до 01.09.2019. Одновременно с передачей права собственности на Объект Продавец передает Покупателю ? долю в праве собственности на Земельный участок (пункты 1.3-1.5 Договора).

В силу пункта 2.1. Договора стороны согласовали, что сумма Договора включает стоимость Объекта в размере 2900000 рублей, рассчитанную исходя из расчета 16430 рублей за 1 кв.м. и цену Земельного участка – 800000 рублей. Сумма Договора уплачивается Покупателем в соответствии с Графиком платежей (приложение № 2 к Договору).

Согласно пункту 2.5, Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в слу4чае, если покупатель хотя бы единожды нарушил срок внесения платы по Договору более чем на 10 календарных дней. 

По условиям Договора Продавец обязался в срок до 01 сентября 2019 года возвести Объект и зарегистрировать право собственности на Объект и Земельный участок в ЕГРН не позднее 01.09.2019. В срок до 01.10.2019 подготовить Объект и Земельный участок к передаче, включая составление акта о приеме-передаче, являющегося неотъемлемой частью Договора. В срок до 01.10.2019 передать Покупателю Объект и Земельный участок по акту приема-передачи.

Покупатель обязался уплатить сумму Договора, указанную в пункте 2.1 в порядке и на условиях, которые предусмотрены разделом 2 настоящего Договора.

За нарушение продавцом срока возведения Объекта, регистрации права собственности на Объект предусмотрена ответственность в виде выплаты неустойки в размере 0,1% от суммы Договора за каждый день просрочки.

Судом также установлено, что 20 мая 2019 года между ООО «Терем» в лице генерального директора ФИО3 и ФИО2 был заключен Договор № 11/19 купли-продажи будущей недвижимости, в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить ? долю недвижимого имущества по вышеназванному адресу в срок до 30 октября 2019 года. При этом в пункте 2.1 стороны согласовали, что сумма Договора включает стоимость Объекта и Земельного участка в размере 4600000 рублей. В пункте 3.1. Продавец обязался возвести объект в срок до 30.10.2019 и в срок до 30.11.2019 передать его и земельный участок покупателю. За нарушение Продавцом срока передачи Объекта Покупатель вправе потребовать от Продавца уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день. 

В остальном условия договора, заключенного с истцом ФИО2, аналогичны условиям договора, заключенного с ФИО1

По своим признакам и характеру взятых сторонами обязательств, заключенные Договоры являются Договорами участия в долевом строительстве.

Во исполнение взятых на себя договорных обязательств истец ФИО1 оплатила по Договору денежную сумму в размере 3389000 рублей, что подтверждается представленными суду платежными документами: от 19.12.2018 – на сумму 1000000 руб., 14.01.2019 – на сумму 728000 руб., 05.02.2019 – 83000 руб., 22.02.2019 – 189000 руб., 21.03.2019 – 100000 и 900000 руб., 21.11.2019 – 14000 руб., 28.11.2019 – 45000 руб., 09.12.2019 – 30000 и 300000 руб.

Истец ФИО2 свои обязательства по Договору исполнил полностью в размере 4600000 рублей, что подтверждается платежными документами: от 02.05.2019 – на сумму 100000 руб., 21.05.2019 – суммами 600000 и 525000 руб., 30.05.2019 – 1125000 руб., 05.06.2019 – 400000 руб., 28.06.2019 – 1125000 руб., 29.07.2019 – 725000 руб.

Доказательства исполнения обязательств по договору в установленные сроки со стороны ООО «Терем» в деле отсутствуют. Объект по Договорам истцов начат строительством, в эксплуатацию не принят, права собственности на него не зарегистрированы.

По инициативе стороны истца кадастровым инженером ФИО5 осуществлены кадастровые работы, изготовлен Технический план, в соответствии с которым степень готовности объекта незавершенного строительства составила 7%, площадью застройки 227,4 кв.м.

Таким образом, жилой дом, являющийся предметом договоров купли-продажи будущей недвижимости, до настоящего времени не передан ни одному из истцов. Данный факт свидетельствует о том, что ООО «Терем» нарушило принятые на себя обязательства по своевременной передаче Объекта недвижимости участникам долевого строительства.

Федеральный закон N 214-ФЗ предусматривает обязанность Застройщика уведомить Участника долевого строительства о том, что строительство не может быть завершено в указанные в договоре сроки, т.е. не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока.

Исходя из требований ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ и п. 1 ст. 452 ГК РФ изменение предусмотренного договором срока должно быть оформлено двусторонним письменным соглашением и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 451 ГК РФ).

ООО «Терем», вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Ответчиком не представлено доказательств того, что между ООО «Терем» и истцами были заключены дополнительные соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства; доказательств обратного суду не представлено.

Поскольку изменение предусмотренного договорами срока не было оформлено в установленном законом порядке, у ООО «Терем» перед истцами наступила ответственность за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства (жилого дома). 

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по передаче жилого дома в собственность истцов свидетельствует о нарушении их прав ответчиком и о наличии оснований для взыскания с него неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства по договору.

Истцом представлен расчет суммы иска о взыскании неустойки, который стороной ответчика не оспорен, судом проверен и признан правильным, а потому принимается судом для разрешения заявленных требований. В связи с изложенным с ООО «Терем» в пользу каждого из истцов подлежит взысканию неустойка за нарушением сроков исполнения Договорных обязательств по передаче объекта недвижимости, а именно: в пользу истца ФИО1 за период с 01.10.2019 по 08.06.2020 года в размере 340255 рублей; в пользу истца ФИО2 за период с 30.11.2019 по 08.06.2020г. – 351440 рублей.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

В связи с неисполнением обязательств по договорам истцы направили в адрес ответчика Претензии: ФИО2 22.10.2019 года, которая получена ФИО3 24.10.2019, а также совместно ФИО2 и ФИО1 20.02.2020 года, полученные ответчиками 05.03.2020. В претензии истцы потребовали в связи с нарушений обязательств ответчиком и их прав потребителей в добровольном порядке передать им право собственности на незавершенный строительством жилой дом и земельный участок, предоставить смету на строительство, уплатить неустойку. Доказательств удовлетворения претензий истцов в материалы дела не представлено.

Поскольку добровольно в установленный срок ООО «Терем» свои обязательства не исполнило, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, то есть в пользу ФИО1 – 170127,50 рублей, в пользу ФИО2 – 175720 рублей. 

Вместе с тем в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пленум Верховного суда Российской Федерации в пункте 34 Постановления от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Положения статьи 333 ГК РФ применяются как к договорной неустойке, так и к неустойке, установленной законом.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Пунктом 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, разъяснено, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

В настоящем случае ответчиком не заявлено о снижении размера неустойки, не представлено доказательств несоразмерности образовавшейся неустойки последствиям неисполненных обязательств. До настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию, не передан истцам. Период неисполнения обязательств велик и составляет несколько месяцев. Каких-либо исключительных обстоятельств, свидетельствующих об объективных причинах, препятствующих своевременной сдаче дома в эксплуатацию и передаче дома истцам в собственность, материалы дела не содержат. Стороной ответчика о таковых не заявлено. Сам размер неустойки прямо предусмотрен действующим законодательством, призван защитить нарушенные права потребителя. Её компенсационный характер не предполагает неосновательного обогащения потерпевшей стороны.

Таким образом, суд не усматривает оснований для снижения размера неустойки и штрафа и удовлетворяет требования истцов в указанной части в полном объеме. 

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1).

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту третьему "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017), Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истцов на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Поскольку ответчик не исполнил свои обязательства и каких-либо возражений по заявленным требованиям не представил, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1 и ФИО2, признав за ними право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости в размере ? доли в праве за каждым.

Как следует из п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве, предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: 1) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; 2) строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п.1 ст.3 Закона, Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В соответствии со ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно положениям ст.552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В настоящем случае Договорами купли-продажи будущей недвижимости предусмотрена оплата не только стоимости строительства жилого дома, но и стоимости земельного участка.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект не завершенного строительства, имеет обременение правами аренды в пользу правообладателя ФИО3, то есть в пользу физического лица.

Право аренды у ответчика ФИО3 возникло на основании Договора переуступки права аренды земельного участка № 32 от 14.06.2019 года, заключенного с прежним арендатором ФИО6. Арендодателем земельного участка с кН № является Комитет имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района. Со стороны администрации Костромского муниципального района, обладающего правами распорядителя земель, право государственной собственности на которые не разграничено, возражений против перехода права аренды истцам, как новым правообладателям незавершенного строительством объекта на спорном участке, не заявлено.

В целях реализации положений вышеприведенных правовых норм и защиты права истцов, при отсутствии возражений со стороны третьих лиц, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 и ФИО2 о передаче им прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка.

Разрешая требования о взыскании с ответчика ООО «Терем» разницы денежных средств, фактически затраченных на строительство и уплаченных истцами, суд исходит из следующего:

На основании п. 1 ст. 1 Закона о защите прав потребителей отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, данным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно п. 3 постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 г. N 17 при отнесении споров к сфере регулирования Закона о защите прав потребителей следует учитывать, что под услугой следует понимать действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.

В силу п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Согласно ст. 32 Закона о защите прав потребителей и п. 1 ст. 782 ГК РФ потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Как установлено ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Судом установлено, что Объект долевого строительства – жилой дом – в установленные Договорами купли-продажи будущей недвижимости до настоящего времени строительством не окончен и не сдан в эксплуатацию. При этом, как указывалось выше степень его готовности в настоящее время составляет 7%. Истцы не оспаривают факт строительства объекта в указанном объеме силами ответчика ООО «Терем». Ответчик со своей стороны доказательств исполнения обязательств по строительству объекта большей степени готовности не представил.

В порядке ст.56 ГПК РФ истцы представили в материалы дела Акт осмотра незавершенного строительством жилого дома экспертом ООО «Проектно-строительное бюро», который пришел к выводу о том, что незавершенный строительством жилой дом может быть продолжен строительством после проведения профилактических работ, связанных с проведением осмотра конструктивных элементов, как то стен, перекрытий, фундаментов, их технического состояния. При этом экспертом составлена Смета стоимости незавершенного строительства жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), согласно которой его стоимость составила 2188838 рублей. 

Оснований не доверять изложенным выводам у суда не имеется; перечень отраженных в смете работ и материалов ответчиком не оспорен; стоимость объекта определена с применением «ФЕР-2001 в редакции 2017 года с дополнениями и изменениями 4 (приказ Минстроя России №/пр»), в текущих ценах на 1 квартал 2020 года.

Таким образом, суд принимает за основу представленные в дело письменные доказательства о стоимости спорного объекта недвижимости, равной по степени его готовности 2188838 рублей, что с учетом прав каждого из истцов составит по 1094419 рублей. 

Следовательно, ответчиком не были оприходованы все денежные средства, полученные им по договору. Разница между оплаченными средствами истцов и фактически затраченными на строительство составила в отношении ФИО1 – 1494581 рублей, в отношении ФИО2 – 2705581 рубль. При этом, исходя из расчета истцов, в указанную сумму не вошли затраты на земельный участок в общей сложности 1600000 рублей.

В целях восстановления нарушенного права каждого из истцов понесенные ими убытки в виде неосвоенных при строительстве средств подлежат взысканию с ответчика ООО «Терем».

С учетом вышеизложенного исковые требования ФИО1 и ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДДММГГГГ года рождения, ФИО2, ДДММГГГГ года рождения, право собственности по ? доле за каждым на объект незавершенного строительства индивидуального жилого дома, площадью застройки 227,4 кв.м., степенью готовности 7%, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: примерно в 295 м по направлению на юго-восток от ориентира (адрес).

Передать ФИО1 и ФИО2 права и обязанности арендатора по договору № 79 аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., находящегося примерно в 295 м по направлению на юго-восток от ориентира (адрес) (участок № в квартале застройки), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: (адрес), категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, заключенному 24 марта 2011 года между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района и ФИО7.

Погасить запись о государственной регистрации права аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером № в пользу ФИО3, произведенную 16 июля 2019 года на основании Договора переуступки права аренды земельного участка № 32 от 14.06.2019 года, номер государственной регистрации №

Взыскать с ООО «Терем» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору № 5 от 10.12.2018 года за период с 01.10.2019 по 08.06.2020 в размере 340255 рублей, штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке – 170127,50 рублей, убытки в связи с неисполнением обязательств – 1494581 рублей, а всего: 2004963 (два миллиона четыре тысячи девятьсот шестьдесят три) рубля 50 копеек.

Взыскать с ООО «Терем» в пользу ФИО2 неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору № 11/19 от 20.05.2019 года за период с 30.11.2019 по 08.06.2020г. в размере 351440 рублей, штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке 175720 рублей, убытки в связи с неисполнением обязательств – 2705581 рубль, а всего: 3232741 (три миллиона двести тридцать две тысячи семьсот сорок один) рубль.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Воронова О.Е.