К делу №2-1443/2025 УИД 23RS0034-01-2025-001950-67

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новокубанск 24 ноября 2025 года 

Новокубанский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Соколенко А.В.,

при секретаре Переверзевой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации Новокубанского городского поселения Новокубанского района о сохранении многоквартирного дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиру, 

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и просит сохранить здание, назначение - многоквартирный дом, этажность - 2, в реконструированном состоянии в границах, размерах, материалах согласно техническим характеристикам, определенным в техническом плане, общей площадью 203,6 кв.м., кадастровый № . . ., расположенное в границах земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома, площадь 950 +/- 11 кв.м., кадастровый № . . ., расположенный по адресу: 

<

адрес>; признать право за ним собственности на квартиру № . . ., назначение - жилое, номер, тип этажа на котором расположено помещение - 1 этаж, 2 - мансарда, в реконструированном состоянии в границах, размерах, материалах согласно техническим характеристикам, определенным в техническом плане, общей площадью 141,7 кв.м., кадастровый № . . ., в составе здания - многоквартирного дома, кадастровый № . . ., расположенного в границах земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома, площадь 950 +/- 11 кв.м., кадастровый № . . ., расположенный по адресу: 

<

адрес>; указать, что данное решение суда является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический и кадастровый учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию, подготовки технического плана на вышеуказанное помещение (квартиру и здания в целом - многоквартирного дома, адрес (местоположение): 

<

адрес>, и основанием осуществления государственного кадастрового учета изменений вышеуказанного помещения (квартиры) и здания в целом в границах, размерах, материалах изготовления, согласно техническому плану здания и помещения.

Исковые требования обоснованы тем, что истец является собственником квартиры № . . ., с кадастровым номером № . . . и ? доли земельного участка, с кадастровым номером № . . ., площадью 950 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Долевыми собственниками земельного участка и квартиры № . . . являются: П.В., П.А., П.Е. Истцом было принято решение осуществить реконструкцию двухквартирного жилого дома, которая заключается в строительстве двух отапливаемых пристроек, надстройки мансардного этажа и внутренней перепланировки в лит. «А». Перепланировка в лит. «А» заключается в демонтаже внутренних перегородок между комнатами №№ . . ., 5, 6, 7 с целью образования одного помещения № . . .. Строительные работы были произведены без получения разрешения на строительство, проектной документации и без согласования с местными органами самоуправления. В настоящее время все строительные работы завершены. После выполненных реконструкций в квартире № . . . образовалось жилое помещение со следующими характеристиками: площадь -141,7 кв.м.; вид объекта недвижимости - помещение; назначение помещения - жилое; номер, тип этажа, на котором расположено помещение - 1 - этаж, 2 - мансарда; вид жилого помещения - квартира. Кроме того, после выполненных реконструкций квартиры № . . . изменилась площадь многоквартирного дома с кадастровым номером № . . ., расположенного по адресу: 

<

адрес>, которая составляет 203,6 кв.м. Проведение реконструкции помещения подтверждено техническим заключением кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом были предприняты попытки к узаконению права собственности на спорный объект недвижимости. В июле 2025 года истец обратился в администрацию Новокубанского городского поселения Новокубанского района с письменным заявлением для получения разрешения ввода объекта в эксплуатацию. 21.07.2025 администрацией Новокубанского городского поселения Новокубанского района на данное обращение был предоставлен отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании п.1 ч.6 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, в виду отсутствия документов, указанных в ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, так как реконструкция объекта капитального строительства проведена без разрешительных документов. Однако, как следует из технического заключения отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Новокубанскому району, планировка, параметры и состав помещений квартиры отвечает требованиям СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 31-01-2003 (с изм. №1, 2, 3) СанПиН 2.1.3684-21 по санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Визуальный осмотр самовольных пристроек, надстройки мансардного этажа, а также внутренней перепланировки в лит. «А» выявил, что конструкции (несущие и ограждающие) находятся в исправном и работоспособном состоянии. Деформация в виде прогибов, дефектов и повреждений не выявлено. Обследуемое строение не представляет угрозы для жизни и здоровья людей при эксплуатации и не нарушают права и законные интересы других лиц, поскольку выполнено в соответствии с требованиями и техническими условиями, предъявляемыми к строениям данной категории. Как уже указывалось выше, истцу на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок; на праве собственности ему принадлежит помещение в реконструированном состоянии, расположенное в здании, находящимся на вышеуказанном земельном участке; реконструкция помещения - квартиры № . . ., выполнена в соответствии с установленными законом правилами и не представляет угрозы для жизни и здоровья людей при эксплуатации. Однако истец не подавал в администрацию заявление о выдаче разрешения на произведение реконструкции. При этом после завершения реконструкции помещения обращался в администрацию, с целью получить разрешение на ввод реконструированного помещения в эксплуатацию, полагает, что отсутствие письменного разрешения на строительство не может воспрепятствовать признанию за ним права собственности на спорный объект недвижимости.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Представитель истца по доверенности И.К. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивает, просит иск удовлетворить. 

Представитель ответчика, администрации Новокубанского городского поселения Новокубанского района по доверенности П.О. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям: проведение ФИО1 масштабной реконструкции, повлекшей изменение конфигурации, площади и конструктивных характеристик общего имущества (многоквартирного дома), осуществлено в отсутствие какого-либо согласия прочих сособственников. Данные действия являются грубым нарушением прав истца, как участника общей долевой собственности, и выходят за рамки обычного пользования имуществом, поскольку существенно изменяют его и влияют на стоимость долей. Таким образом, условие о не нарушении прав других лиц, являющееся императивным для применения ст.222 ГК РФ, не соблюдено. Согласно выписки ЕГРН от 25.07.2025, земельный участок с кадастровым номером № . . . и многоквартирный дом находятся в общей долевой собственности нескольких лиц, а именно: ФИО2 Согласно ст.247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Проведение ФИО1 масштабной реконструкции, повлекшей изменение конфигурации, площади и конструктивных характеристик общего имущества (многоквартирного дома), осуществлено в отсутствие какого-либо согласия прочих сособственников. Данные действия являются грубым нарушением и выходят за рамки обычного пользования имуществом, поскольку существенно изменяют его и влияют на стоимость долей. Так же, согласно ответу администрации Новокубанского городского поселения Новокубанского района от 21.07.2025 был выдан отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку была произведена реконструкция объекта капитального строительства без разрешительных документов. В соответствии с заключением кадастрового инженера № . . . от 25.06.2025 в котором сказано, что квартира № . . . кадастровый № . . ., расположенная по адресу: 

<

адрес>, в многоквартирном доме с кадастровым номером № . . ., после проведения реконструкции площадь помещения составляет 141,7 кв.м, однако до реконструкции площадь составляла 52,3 кв.м., т.е. площадь помещения увеличилась на 89,4 кв.м. Орган местного самоуправления городского поселения не наделен полномочиями по принятию решений о сохранности самовольной постройки.

Третьи лица, П.В., П.Е., П.А., в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых не возражают против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица, межмуниципального отдела по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования обоснованны, законны и подлежат удовлетворению.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном Постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» №10/22 от 29.04.2010 указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником квартиры № . . ., расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. 

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 в размере ? доли, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный земельный участок, также на праве общей долевой собственности в размере по 1/6 доли каждой принадлежит П.А., П.Е.

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № . . ., площадью 950 кв.м., имеет вид разрешенного использования - «для размещения и эксплуатации малоэтажного многоквартирного жилого дома».

Без оформления проектной документации и получения в установленном порядке разрешения на проведение строительно-монтажных работ, истцом была выполнена реконструкция принадлежащей ему на праве собственности квартиры № . . ., расположенной по адресу: 

<

адрес>, которая заключается в строительстве двух отапливаемых пристроек, надстройки мансардного этажа и внутренней перепланировки. Перепланировка в лит. «А» заключается в демонтаже внутренних перегородок между комнатами №4, 5, 6, 7 с целью образования одного помещения №5. После реконструкции, общая площадь квартиры № . . . увеличилась и составила 141, 7 кв.м.

Уведомление, предусмотренное ч.1 ст. 51.1. Градостроительного кодекса РФ не предъявлялось.

Согласно техническому заключению отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Новокубанскому району по обследованию квартиры № . . . и многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, после выполненной реконструкции, на основании осмотра строительных конструкций здания и расположенной в нем квартиры № . . ., руководствуясь строительными нормами и правилами предъявляемыми к жилым помещениям эксперт делает вывод, что планировка, параметры и состав помещений квартиры отвечает требованиям СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями №1, 2, 3), СанПиН 2.1.3684-21 по санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Визуальный осмотр самовольных пристроек, надстройки мансардного этажа, а также внутренней перепланировки в лит. «А» выявил, что конструкции (несущие и ограждающие) находятся в исправном и работоспособном состоянии. Деформаций в виде прогибов, дефектов и повреждений не выявлено. Фундамент под наружными стенами существующего и вновь выстроенных строений позволяет полностью воспринимать существующую нагрузку. Кладка стен пристроек и надстройки выполнена из шлакоблока и находится в работоспособном техническом состоянии и отвечает требованиям СНиП П-22-81 в соответствии с их назначением. Отсутствие повреждений конструкции крыши и перекрытия свидетельствует о пространственной жесткости существующего строения и вновь выстроенной пристройки и о совместной работе наружных стен, перекрытия, крыши и фундамента. Отмостка по периметру выполнена, водосток с кровли организован. Инженерные приборы и оборудование для санитарно-гигиенических и хозяйственно-бытовых нужд не затронуты. Система отопления выполнена. Износ основных конструкций здания не превышает предельно допустимые нормы. Поэтому объект квартира № . . . может быть признан пригодным для дальнейшей эксплуатации (проживания) по указанным показателям. Все помещения эксплуатируются и используются по предусмотренному функциональному назначению, объемно-планировочное решение, размеры помещений и их взаимное расположение, пути эвакуации отвечают требования действующих норм, позволяют безопасную эксплуатацию квартиры для указанного функционального назначения. Указанный многоквартирный дом возведен в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. Экспертом определено соответствие расположения самовольно выстроенных пристроек градостроительным нормам. Минимальные отступы от границ земельных участков для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений - 3 м. Минимальный отступ зданий от красной линии улиц, проездов - 5 м. В связи с тем, границы земельного участка, установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, экспертом определены отступы от границ соседних земельных участков и от красной линии улицы до пристроек и показаны в Приложении №1. Фактическое расположение здания по отношению к границе земельного участка от передней границы (красной линии) земельного участка до пристройки - 5,00 м. (соответствует); от боковой (левой) границы земельного участка до пристройки - 9,64 - 9,86 м. (соответствует); от задней границы земельного участка до пристройки - 8,05 м. (соответствует). Следовательно исходя из требований земельного законодательства специалистом определено что, расположение самовольной пристройки соответствует требованиям ПЗЗ. Параметры объектов недвижимости необходимые для внесения в сведения ЕГРН: многоквартирный дом с кадастровым номером № . . ., площадь - 203,6 кв.м; назначение объекта недвижимости - многоквартирный дом; вид объекта недвижимости - здание; материал наружных стен здания - смешанные; количество этажей объекта недвижимости - 2; год завершения строительства объекта недвижимости - 2002; кадастровый номер земельного участка, в пределах которого (которых) расположен объект недвижимости - № . . .. Квартира № . . ., площадь - 141,7 кв.м.; вид объекта недвижимости - помещение; назначение помещения - жилое; номер, тип этажа на котором расположено помещение: 1 - этаж, 2 - мансарда; вид жилого помещения - квартира; номер помещения - кв№ . . .. Осмотр квартиры № . . ., расположенной в многоквартирном доме по указанному адресу выявил, что выполненная реконструкция не повлияла на прочность конструкций (несущих и ограждающих) здания. Самовольные пристройки и надстройка мансардного этажа выстроены из долговечных строительных материалов, которые неразрывно связаны с землей и являются капитальными. Несущие и ограждающие конструкции находятся в исправном и работоспособном состоянии. Деформаций в виде прогибов, дефектов и повреждений не выявлено. Инженерные коммуникации находятся в исправном и работоспособном состоянии. Внутренняя планировка и отделка помещений выполнена с учетом функционального назначения, пожарных и санитарно-гигиенических требований. В квартире предусмотрена электропроводка, имеется естественное и искусственное освещение. Из выше изложенного следует, что объемно-планировочное решение, размеры и состав помещений и их взаимное расположение, пути эвакуации отвечают требования действующих норм (СП 54.13330.2022 СниП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СанПиН 2.1.2.2645-10) по санитарно-эпидемиологическим требованиям и позволяют безопасную эксплуатацию квартиры № . . . для указанного функционального назначения. В квартире имеются все системы жизнеобеспечения. Таким образом, исследуемый многоквартирный жилой дом и расположенная в нем квартира № . . . по адресу: 

<

адрес>, отвечают в полной мере требованиям Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и не представляют угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Администрация Новокубанского городского поселения Новокубанского района сообщением от 21.07.2025 отказала ФИО1 в выдаче разрешения на ввод квартиры в эксплуатацию, так как установлен факт самовольной реконструкции указанного объекта недвижимости. 

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 самовольно, т.е. без оформления проектной документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство, пристроил к принадлежащей ему на праве собственности квартире, на принадлежащем ему земельном участке, две отапливаемые пристройки, а также надстройку мансардного этажа к основному помещению (квартире№ . . .) литер «А». Сохранение самовольно возведенных пристроек и мансарды не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создается угроза их жизни или здоровью. Пристройки и мансарда возведены с соблюдением строительных и градостроительных норм. Целевое назначение земельного участка не нарушено. 

Учитывая, что реконструкция квартиры № . . . с увеличением ее общей площади произведена на земельном участке с соответствующим разрешенным использованием, согласно экспертному заключению соответствует санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью, суд считает возможным сохранить реконструированный многоквартирный дом и расположенную в нем квартиру, по адресу: 

<

адрес>

Отсутствие у истца разрешения на реконструкцию само по себе не является основанием для отказа в сохранении квартиры в реконструированном виде. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления строительства, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.

В соответствии со ст.14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты.

Право собственности на недвижимое имущество согласно ст.219 ГК РФ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, поэтому истцу свое право собственности на реконструированное жилое помещение (квартиру) следует зарегистрировать, а также произвести государственный кадастровый учет изменений указанного объекта недвижимости в межмуниципальном отделе по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО1 к администрации Новокубанского городского поселения Новокубанского района о сохранении многоквартирного дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиру, - удовлетворить.

Сохранить здание, назначение - многоквартирный дом, этажность - 2, в реконструированном состоянии в границах, размерах, материалах согласно техническим характеристикам, определенным в техническом плане, общей площадью 203,6 кв.м., кадастровый № . . ., расположенное в границах земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома, площадь 950 +/- 11 кв.м., кадастровый № . . ., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1, 

<

 . . . >, право собственности на квартиру № . . ., назначение - жилое, номер, тип этажа на котором расположено помещение - 1 этаж, 2 - мансарда, в реконструированном состоянии в границах, размерах, материалах согласно техническим характеристикам, определенным в техническом плане, общей площадью 141,7 кв.м., кадастровый № . . ., в составе здания - многоквартирного дома, кадастровый № . . ., расположенного в границах земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома, площадь 950 +/- 11 кв.м., кадастровый № . . ., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический и кадастровый учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию, подготовки технического плана на вышеуказанное помещение (квартиру и здания в целом многоквартирного дома, адрес (местоположение): 

<

адрес>, и основанием осуществления государственного кадастрового учета изменений вышеуказанного помещения (квартиры) и здания в целом в границах, размерах, материалах изготовления, согласно техническому плану здания и помещения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Новокубанский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья 

Новокубанского районного суда А.В. Соколенко