УИД: 66OS0000-01-2025-000548-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 

16 сентября 2025 года

Номер производства 3а-503/2025

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой А.С., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-503/2025 

по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>)

к административным ответчикам – Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»,

с участием заинтересованных лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, Администрации города Екатеринбурга

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – административный истец) обратилась в Свердловский областной суд с административным иском о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> (далее – земельный участок) имеющего категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей), расположенного по адресу: 

<

...>. по основанию установления рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований, административный истец указал, что является собственником помещений с кадастровыми номерами: 

<

№>, 

<

№> в нежилом здании с кадастровым номером 

<

№> расположенном на спорном земельном участке.

3 октября 2024 года административный истец обратился к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – административный ответчик) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов.

14 ноября 2024 года административный ответчик письмом отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка.

В судебном порядке административный истец оспорил законность принятого решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность за плату. 

Решением Арбитражного суда свердловской области от 19 июня 2025 года (№ А60-68106/2024) суд признал незаконным решение административного ответчика от 14 ноября 2024 года об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность за плату, обязал административного ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов административного истца путем осуществления предварительного согласования предоставления земельного участка.

Ссылаясь на значительное превышение утвержденной кадастровой стоимости земельного участка в размере 19299763,44 руб. по отношению к рыночной стоимости земельного участка - 12477 000 руб., определенной отчетом об оценке от 11 августа 2025 года № 25/07-03 (далее – Отчет) выполненным оценщиком ФИО2, административный истец, ссылаясь на положения стати 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237 - ФЗ) просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, определенной Отчетом.

В судебном заседании приняла участие представитель административного истца ФИО3, которая заявленные требования поддержала.

Иные лица, участвующие в административном деле, - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, Администрация города Екатеринбурга, - явку представителей не обеспечили; возражений на Отчет не направили. 

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В соответствии с положениями статьи 22 Закона № 239-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме. 

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). 

Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзац 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Представленными в материалы административного дела документами подтверждаются доводы административного истца о том, что он является пользователем находящегося в публичной собственности земельного участка и собственником помещений с кадастровыми номерами: 

<

№> в нежилом здании с кадастровым номером 

<

№>, расположенном на спорном земельном участке. 

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере 19299763,44 руб. утверждена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500. 

Данная кадастровая стоимость земельного участка была внесена в Единый государственный реестр недвижимости 3 января 2023 года с указанием даты, по состоянию на которую она утверждена – 1 января 2022 года, а также даты начала ее применения –1 января 2023 года.

Как отмечено ранее, в соответствии с частью 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. 

Принимая во внимание установленные судом фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения административного спора, суд приходит к выводу о наличие правового интереса у административного истца на подачу соответствующего административного иска в порядке главы 25 КАС РФ. 

К административному исковому заявлению приложен Отчет которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 12477 000 руб.

В досудебном порядке административный истец с основанным на Отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области, не обращался. 

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. 

Оценив представленный административным истцом Отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признает его относимым, допустимым и достоверным доказательством по административному делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки: Отчет подготовлен оценщиком ФИО2, который является членом Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», имеет стаж работы в области оценочной деятельности, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщика.

Отчет отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию; в приложении к Отчету представлены копии документов, использованных оценщиком при получении информации об объектах-аналогах. 

Применение оценщиком сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов, надлежащим образом мотивированы. 

Определенные оценщиком правила отбора объектов-аналогов, в отношении которых получена необходимая и достаточная информация, не вызывают сомнения в достоверности. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в Отчете выводы о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года, в материалы административного дела представлено не было. 

При этом в период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованные лица возражений относительно достоверности представленного административным истцом Отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Поскольку административным истцом доказано несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2022 года Отчетом.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости помещения.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 14 августа 2025 года (дата подачи административного иска в суд).

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в размере рыночной стоимости 12477 000 (двенадцать миллионов четыреста семьдесят семь тысяч) руб. 

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> считать 14 августа 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 19 сентября 2025 года. 

Судья С.Н. Полевщикова