Дело №3а-321/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Нижний Новгород 02 марта 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н., 

с участием представителя административных истцов ФИО1, ФИО2 ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 149,9 кв.м, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 1555000 (Один миллион пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 06.02.2020 года обратились в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указали в административном иске о том, что им на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером [номер], общей площадью 149,9 кв.м, расположенное по адресу: [адрес]

Результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства (жилого и нежилого фонда) утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» (далее по тексту - Постановление №331).

Объект был учтен в Перечне объектов оценки, сформированном по состоянию на 05.06.2011 года, сведения о кадастровой стоимости объекта отражены в Приложении 1 к Постановлению №331. Согласно Приложению №1 к Постановлению №331 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] установлена в размере 3976641 рубль 95 копеек и определена по состоянию на 05.06.2011 года.

Датой внесения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в ЕГРН является 27.09.2019 года.

По мнению административных истцов кадастровая стоимость объекта недвижимости, находящегося у них в общей долевой собственности, значительно превышает его рыночную стоимость. Так как истцы являются плательщиками налога на имущество, то завышенная кадастровая стоимость нарушает их права по справедливому налогообложению.

Для установления рыночной стоимости спорного объекта истцы обратились к независимому оценщику. В соответствии с отчетом от 08 ноября 2019 года №069-2019 и дополнению к отчету об оценке, которые подготовлены ИП ФИО3, рыночная стоимость объекта оценки составила 1555000 (Один миллион пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей на дату 05 июня 2011 года.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положения главы 25 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, административные истцы просят суд установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости. 

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административных истцов ФИО1, ФИО2 ФИО4 требования административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1555000 рублей с учетом дополнения к отчету.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела судом.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области». Представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 об утверждении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером [номер] в размере 3976641,95 рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд информацию в отношении спорного нежилого здания.

В письменной информации указывается, что нежилое здание с кадастровым номером [номер], расположенное по адресу: [адрес], поставлено на государственный кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости 08.02.2011 года. Вышеуказанный объект капитального строительства вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 года.

Кадастровая стоимость данного объекта утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 3976641,95 рублей по состоянию на 05.06.2011 года. Изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства, по настоящее время в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН. 

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административных истцов, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административным истцам ФИО1, ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером [номер], общей площадью 149,9 кв.м, расположенного по адресу: [адрес]. Данное обстоятельство подтверждается представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.12-15).

Таким образом, ФИО1, ФИО2, как плательщики налога на имущество физических лиц, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости, являются лицами, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер]. ФИО1, ФИО2 в силу закона вправе требовать от суда установления кадастровой стоимости принадлежащего им здания в размере рыночной стоимости.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30.09.2019 года (л.д.11) от 27.02.2020 года дата внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в ЕГРН – 27.09.2019 года. Таким образом, срок обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен. 

Из представленных в суд доказательств следует, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером [номер] была определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года. При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером [номер] может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просят административные истцы.Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административные истцы представил в суд отчет об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером [номер] от 08.11.2019 года №069-2019 и дополнение к данному отчету. Отчет об оценке и дополнение составлены оценщиком ФИО3. Согласно отчету об оценке от 08.11.2019 года №069-2019 (с учетом дополнения к данному отчету) рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], площадью 149,9 кв.м., назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: [адрес], установлена в размере 1555000 (Один миллион пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года. На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3). Исследовав представленные в суд отчет об определении рыночной стоимости здания и дополнение к отчету, суд приходит к следующему. Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611. Из раздела 7 (цели и задачи) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке, в отчете указаны применяемые при его составлении информационные источники и литература. Отчет об оценке содержит подробное описание объекта оценки. Так оценщиком указано, что объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание на улице Советской в р.п.Васильсурск с хорошей доступностью внутри поселка. Год постройки объекта 2008. В таблице 2 Отчета приведены подробные характеристики конструктивных элементов оцениваемого объекта (л.д.29-30). Физическое состояние объекта капитального строительства определено оценщиком как «хорошее», при этом физический износ на дату оценки составлял 0%. По результатам анализа количественных и качественных характеристик объекта оценки функциональное устаревание не выявлено, при этом величина функционального устаревания принята равной 0. Также не выявлено и факторов экономического устаревания. В Отчете приведены характеристики земельного участка, на котором расположен объект оценки (л.д.31-32). В отчете приведен анализ рынка, к которому относится объект оценки, содержатся сведения о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится спорное здание (8 предложений), а также земельных участков (8 предложений) и об арендной плате объектов недвижимости (9 предложений) (л.д.40-48). Приведены сведения об основных ценообразующих факторах, а также внешних факторах, влияющих на стоимость объект оценки (л.д.49-53). Проведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. В отчете оценщиком приведено описание процесса оценки объекта оценки в части применения затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке.Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода приведен в разделе 14.2 Отчета. При определении рыночной стоимости сравнительным подходом оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано три объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относятся объект оценки. Обосновано применение корректирующих поправок к объектам-аналогам (л.д.75-83,179-181). При определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, оценщик применил метод капитализации по норме отдачи. Произведен расчет потенциального и действительного валового дохода. Рассчитан чистый операционный доход, а также ставка капитализации дохода. При этом коэффициент капитализации составил 13,41%. При применении данного подхода подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректирующих поправок к объектам-аналогам.По результатам применения различных подходов к оценке оценщиком произведено согласование результатов оценки с присвоением к подходам весовых коэффициентов.Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ФИО3 имеет профессиональное образование в области оценки (диплом о профессиональной переподготовке от [дата], выданный НГУ им.Н.И.Лобачевского), является членом некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», свидетельство от [дата] [номер]. Повышала квалификацию в области оценочной деятельности. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от [дата] [номер] по направлению «Оценка недвижимости». Стаж работы в оценочной деятельности - 13 лет. Деятельность оценщика застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ» (л.д.24, л.д.166-170).

Сведений о том, что оценщик ФИО3 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от [дата] №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО3 у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке от 05 ноября 2019 года №069-2019 и дополнению к отчету об оценке об определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], составленным оценщиком ФИО3, у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

Не свидетельствуют об обратном и не могут повлечь отказ в удовлетворении требований административного истца доводы Правительства Нижегородской области о том, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, при определении которой его кадастровая стоимость устанавливается равной этой стоимости.

Так как обращение ФИО1, ФИО2 в суд имело место 06.02.2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости необходимо считать 06.02.2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], площадью 149,9 кв.м., назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 1555000 (Один миллион пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года. 

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать 06.02.2020 года. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 17 марта 2020 года.

Судья М.А. Кручинин