РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16.05.2019 город Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Куркутовой Э.А., 

при секретаре Сикора М.В., 

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) общества с ограниченной ответственностью «Рент Групп» ФИО1, по доверенности, третьих лиц (ответчиков по встречному иску) общества с ограниченной ответственностью «Монтекс», общества с ограниченной ответственностью «Инфинити», общества с ограниченной ответственностью «Навигатор», общества с ограниченной ответственностью «Вэлмарт», общества с ограниченной ответственностью «Голдлайн», общества с ограниченной ответственностью «Альтаир», общества с ограниченной ответственностью «Авалон» ФИО2, по доверенностям, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, по доверенности, представителя третьего лица публичного акционерного общества «Сбербанк России» ФИО4, по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1448/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Рент Групп» к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды, встречному иску ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Рент Групп», обществу с ограниченной ответственностью «Монтекс», обществу с ограниченной ответственностью «Инфинити», обществу с ограниченной ответственностью «Навигатор», обществу с ограниченной ответственностью «Вэлмарт», обществу с ограниченной ответственностью «Голдлайн», обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир», обществу с ограниченной ответственностью «Авалон» о признании договора управления недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально в суд обратилось с иском ООО «Рент Групп» указав в обоснование исковых требований, что действуя от своего имени, но за счет заказчиков (собственников здания) на основании договора управления от 23.12.2011 был заключен с арендатором индивидуальным предпринимателем ФИО5 договор аренды № ДА-06-Ф-05/2017 от 09.06.2017, на основании которого ответчику предоставлено за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения №, расположенного по адресу: ..., на четвертом этаже, общей площадью 6 кв.м., место размещения графически указано в Приложении № 1 к договору аренды, на срок 360 дней. Помещение было передано ответчику на основании акта приема-передачи объекта аренды 26.06.2017. В соответствии с условиями договора аренды ответчик принял на себя обязательства по уплате арендной платы в виде постоянной составляющей арендной платы, которая складывается из платы за арендуемую площадь (ПАП) и операционных расходов (ОР), а также рекламных платежей, которые подлежали оплате авансом в течение 5 первых рабочих дней оплачиваемого месяца, а при возобновлении договора на новый срок их размер подлежат увеличению на величину сводного годового Индекса потребительских цен (ИПЦ) по Иркутской области.

Действие договора было возобновлено c 21.06.2018 на основании пункта 2.1 на прежних условиях с учетом условий об индексации размера арендной платы и обеспечительного взноса в порядке, предусмотренном договором. 

С учетом индексации с 21.06.2018 плата в месяц составила : за арендуемую площадь 38 500 руб. в месяц, операционные расходы – 3 300 руб., рекламные платежи – 2 200 руб. в месяц. 

Арендатором были допущены систематические нарушения сроков оплаты указанных платежей. 

В соответствии с подпунктами «б,е» пункта 10.2 договора аренды 29.08.2018 в адрес ФИО5 было направлено уведомление № 979 от 28.08.2018 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п.п. 1,2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ и подпунктов « б, е» пункта 10.2 договора аренды с требованием об оплате имеющейся задолженности, однако уведомление не было получено адресатом, в связи с чем по истечении срока хранения в отделении связи было возвращено отправителю, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления, сформированным официальным сайтом Почты России. 

С учетом положений пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, договор аренды считается расторгнутым 30.09.2018 в связи с уклонением ФИО5 от получения почтовой корреспонденции и истечением срока хранения почтового отправления в отделении связи. 

В нарушение условий договора аренды арендатор не произвел оплату за период июль-сентябрь 2018 г., в результате чего образовалась задолженность в размере 132 000 руб., в том числе: плата за арендуемую площадь – 115 500 руб., операционные расходы – 9 900, 00 руб., рекламные платежи – 6 600 руб. 

До настоящего времени обязательства по оплате ответчиком не исполнены, помещение не освобождено от имущества ФИО5, арендуемая часть нежилого помещения не возвращена по акту приема-передачи. 

Пунктом 10.2 договора аренды предусмотрена неустойка в трехкратном размере постоянной составляющей арендной платы, действующей на момент отказа Арендодателя от договора. 

Размер неустойки, предусмотренной указанным пунктом договора аренды, составляет 125 400 руб. Часть указанной неустойки зачтена из обеспечительного взноса, внесенного ФИО5 по условиям договора аренды в размере 88 000 руб., остаток составил 37 400 руб. 

Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных и иных платежей предусмотрена в виде пени в размере 0,3 % за каждый день просрочки исполнения обязательства от суммы, подлежащей оплате. Её размер составил в размере 24 684 руб.

Ответчик прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 12.09.2018. 

Просили взыскать с ответчика в их пользу задолженность по договору аренды по постоянной составляющей арендной плате и рекламным платежам за июль – сентябрь 2018 г. в размере 132 000,00 руб.; неустойку в соответствии с последним абзацем п. 10.2 договора аренды в размере 37 400, 00 руб.; неустойку в соответствии с п. 8.1 договора аренды в размере 24 684 руб. 

Возражая против заявленных требований ответчик предъявил встречный иск к ООО «Рент Групп», ООО «Монтекс», ООО «Инфинити», ООО «Навигатор», ООО «Вэлмарт», ООО «Голдлайн», ООО «Альтаир», ООО «Авалон», указав, что 23.12.2011 между собственниками здания, расположенного по адресу: ... ООО «Рент Групп» был заключен договор управления, который фактически прикрывает договор доверительного управления, для которого установлена государственная регистрация, в связи с чем он является ничтожным. Просил признать договор управления от 23.12.2011 недействительным.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «Рент Групп» ФИО1, по доверенности, на иске настаивала, поддержала изложенные в нем доводы, встречный иск не признала, представила заявление о применении срока исковой давности по иску ФИО5

В судебное заседание ответчик (истец по встречному иску) ФИО5 не явился, о его дате и времени извещался судом по адресу, указанному в иске. Направленное в адрес ответчика судебное извещение вернулось с отметкой на нем «истек срок хранения». 

В судебном заседании представитель третьих лиц (ответчиков по встречному иску) ООО «Монтекс», ООО «Инфинити», ООО «Навигатор», ООО «Вэлмарт», ООО «Голдлайн», ООО «Альтаир», ООО «Авалон» ФИО2, по доверенностям, иск ООО «Рент Групп» поддержал, встречный иск не признал. Поддержал доводы, указанные в письменных возражениях. 

В судебном заседании представитель третьего лица публичного акционерного общества «Сбербанк России» ФИО4, по доверенности, поддержала письменные возражения на встречный иск.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд, с учетом всех обстоятельств дела и представленных доказательств, приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 307 Гражданского кодекса РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как предусмотрено в статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ООО «Монтекс», ООО «Инфинити», ООО «Навигатор», ООО «Вэлмарт», ООО «Голдлайн», ООО «Альтаир» являются долевыми собственниками нежилого здания общей площадью 21 369,2 кв. м, расположенного по адресу: ..., кадастровый №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.10.2012, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.02.2019.

23.12.2011 ООО "Монтекс" (заказчик 1), ООО "Альтаир" (заказчиком 2), ООО "Авалон" (заказчик 3), ООО "Голдлайн" (заказчик 4), ООО "Вэлмарт" (заказчик 5), ООО "Инфинити" (заказчик 6), ООО "Навигатор" (заказчик 7) и ООО "Рент Групп" (Управляющая компания) заключили договор управления, согласно пункту 1.1 которого (в редакции дополнительного соглашения от 22.10.2012) заказчики поручают, а управляющая компания обязуется осуществлять в течение срока действия договора комплекс мероприятий, направленных на обеспечение хозяйственной эксплуатации общественного здания с объектами социально-культурно-бытового назначения расположенного по адресу: ..., кадастровый №, предоставлять коммунальные и эксплуатационные услуги заказчикам помещений в данном комплексе и пользующимися в этом комплексе лицам, осуществлять деятельность, направленную на получение доходов от использования комплекса, а также иные действия направленные на достижение целей настоящего договора (далее договор управления).

В соответствии с пунктом 1.4.13 договора управления стороны пришли к соглашению, что в рамках настоящего договора Управляющая компания от своего имени, но за счет заказчиков обязуется за вознаграждение совершать по поручению заказчиков юридические и иные действия по предоставлению помещений, расположенных в комплексе в аренду. В рамках настоящего договора управляющая компания вправе заключать предварительные и основные договоры. Управляющая компания выступает агентом в соответствии с главой 52 Гражданского кодекса РФ в отношениях с арендаторами.

Как следует из пунктов 2.1.1, 2.1.16, 1.4.13.1 договора управления Управляющая компания обязуется, в том числе: управлять комплексом, организовывать предоставление коммунальных и иных услуг, по поручению заказчиков от своего имени, но за счет заказчиков за вознаграждение совершать юридические и иные действия по предоставлению помещений, расположенных в комплексе в аренду. Согласия на предоставление в аренду от заказчиков не требуется.

В соответствии с пунктом 1.4.13.2 договора управления по договору аренды, совершенному Управляющей компанией с арендаторами от своего имени и за счет заказчиков, права и обязанности возникают непосредственно у заказчиков.

В силу пунктов 3.2, 3.3 договора управления Управляющая компания в рамках настоящего договора осуществляет прием платы от арендаторов помещений. После поступления от арендаторов оплаты арендных площадей на счет Управляющей компании, последняя осуществляет оплату всех расходов, связанных с содержанием комплекса и предоставлением в аренду помещений, удерживает свое вознаграждение в размере, указанном в п. 3.1 настоящего договора, а оставшиеся денежные средства после погашения задолженности, перечисляет на расчетный счет заказчиков пропорционально их долях в праве собственности на комплекс.

09.06.2017 между ООО «Рент Групп», действующим на основании Устава Общества и договора управления от 23.12.2011 и дополнительных соглашений к нему (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды части нежилого помещения N ДА-06-Ф-05/2017 о предоставлении за плату во временное владение и пользование части нежилого помещения №, расположенного по адресу: ..., на четвертом этаже, общей площадью 6 кв.м., место размещения графически указано в Приложении № 1 к договору аренды (далее договор аренды). 

По акту приема-передачи от 26.06.2017 указанное помещение передано ответчику ФИО5

Согласно договору аренды арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих.

Согласно пункту 3.2 договора аренды постоянная составляющая арендной платы складывается из платы за арендуемую площадь и операционных расходов. 

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора аренды плата за арендуемую площадь составляет 35 000 руб. в месяц, операционные расходы – 3 000 руб. в месяц. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.9 договора аренды арендатор оплачивает рекламные платежи, которые составляют 2 000 руб. в месяц за всю арендуемую площадь. 

Согласно пунктам 3.2.4, 3.9 договора аренды оплата постоянно составляющей арендной платы и рекламных платежей производится ежемесячно авансом в течение 5 первых рабочих дней оплачиваемого месяца. 

Пунктами 3.4, 3.4.3 договора аренды предусмотрена оплата арендатором обеспечительного взноса, размер которого составляет 80 000 руб.

Согласно пункту 2.1 договора аренды договор вступает в силу с даты его подписания и действует в течение 360 дней с даты передачи арендуемой площади. Действие настоящего договора автоматически возобновляется на прежних условиях с учетом условия об увеличении размера постоянной составляющей арендной, рекламных платежей, обеспечительного взноса в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В соответствии с п. 3.8 договора аренды при возобновлении действия договора на каждый новый срок плата за арендуемую площадь, операционные расходы, рекламные платежи в месяц действуют в новом размере и определяются путем автоматического увеличения на величину сводного годового индекса потребительских цен (ИПЦ) по Иркутской области на товары и услуги, официально подтвержденную Федеральной службой государственной статистики (Росстатом) за предыдущий календарный год и выраженную в процентах, но не менее чем на 10 % от размера платы за арендуемую площадь, операционных расходов и рекламных платежей за предшествующий срок аренды. Стороны установили, что увеличение платы за арендуемую площадь, операционных расходов, рекламных платежей и размера обеспечительного взноса относится к методике (способу) определения их величин за определенный период, производится арендодателем в одностороннем порядке и не требует подписания сторонами дополнительного соглашения.

Действие договора аренды было возобновлено c 21.06.2018 на основании пункта 2.1 на прежних условиях с учетом условий об индексации размера арендной платы и обеспечительного взноса в порядке, предусмотренном договором, на следующие 360 дней.

В связи с этим на основании пункта 3.8 договора аренды, плата за арендуемую площадь, операционные расходы и рекламные платежи были увеличены арендодателем в одностороннем порядке на 10% от их размеров, действующих на дату возобновления договора аренды. 

С учетом индексации с 21.06.2018 плата за арендуемую площадь составила 38 500 руб. в месяц, операционные расходы – 3 300 руб. в месяц, рекламные платежи – 2 200 руб. в месяц, обеспечительный взнос – 88 000 руб. 

Правоотношения сторон возникли из договора аренды, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса РФ, подпадают под определение статьи 650 Гражданского кодекса РФ, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Факт исполнения арендодателем обязательств по договору аренды подтвержден актом приема-передачи от 26.06.2017.

Арендатор на основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды согласно статьи 654 Гражданского кодекса РФ должен предусматривать размер арендной платы. 

Из смысла статей 614, 650, 654 Гражданского кодекса РФ следует, что временное владение и пользование имуществом являются платными. То есть, у ответчика имеется обязанность оплатить пользование имуществом.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ), ряд обязанностей, в частности, своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ) и, составив надлежащий документ, возвратить объект найма при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 Гражданского кодекса РФ).

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды в соответствии с частями 1, 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 10.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата начисляется до даты фактической передачи помещения арендодателю по акту приема-передачи.

Доказательств возврата арендуемого помещения ФИО5 по акту приема-передачи арендодателю не представлено.

Как следует из иска, с июля 2018 года арендатором платежи по договору не производились. Данное обстоятельство стороной ответчика ФИО5 не оспаривалось.

ООО «Рент Групп» заявлено требование о взыскании задолженности по договору аренды в связи с расторжением договора 30.09.2018 по постоянной составляющей арендной плате и рекламным платежам за июль – сентябрь 2018 в размере 132 000 руб.; неустойки в соответствии с последним абзацем п. 10.2 договора аренды в размере 37 400 руб.; неустойки в соответствии с п. 8.1 договора аренды в размере 24 684 руб. 

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

По требованию одной из сторон на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Изменение и расторжение договора в силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса РФ) и арендатора (статья 620 Гражданского кодекса РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса РФ, пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Подпунктами б, е пункта 10.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендатору, за 5 рабочих дней до такого отказа, в случаях:

(б) систематической (два и более раза в течение одного года срока аренды) просрочки оплаты арендатором арендной платы, оплаты или восполнения обеспечительного взноса и/или иных платежей, в том числе указанных в пункте 3.4.6 настоящего договора, причитающихся арендодателю на срок более чем 10 календарных дней. 

(е) просрочки оплаты арендной платы и/или иных платежей, в том числе указанных в пункте 3.4.6 настоящего договора, причитающихся арендодателю, более чем на 15 календарных дней от даты, установленной настоящим договором или требованием арендодателя.

С учетом условий договора аренды, учитывая, что суду доказательств погашения ответчиком задолженности по договору аренды не представлено, период просрочки платежей по договору составил более двух месяцев, арендодатель в связи с систематической просрочкой по оплате вправе отказаться от исполнения договора.

Из материалов дела следует, что 29.08.2018 ООО «Рент Групп» направило в адрес ФИО5 уведомление № 979 от 28.08.2018 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с систематическим нарушением сроков оплаты, с требованием об оплате имеющейся задолженности за период июль-август 2018 года по оплате за арендуемую площадь в размере 77 000 руб., операционным расходам в размере 6 600 руб. и рекламным платежам в размере 4 400 руб., указав, что договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении 5 рабочих дней с даты получения настоящего уведомления.

Однако уведомление (№ почтового идентификатора 66583826006303) не было получено адресатом, в связи с чем по истечении срока хранения в отделении связи было возвращено отправителю 02.10.2018, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления, сформированным официальным сайтом Почты России (л.д.75 т.2). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

С учетом пункта 10.2 договора аренды договор аренды прекращен по истечении 5 рабочих дней с даты обратного направления уведомления (02.10.2018) - то есть с 06.10.2018 в связи с уклонением ФИО5 от получения почтовой корреспонденции и истечением срока хранения почтового отправления в отделении связи. При этом, ООО «Рент Групп» взыскивает задолженность по договору аренды не по 06.10.2018, а по 30.09.2018. 

В соответствии с пунктом 10.7 договора аренды в случае досрочного отказа от исполнения договора арендатор в течение пяти календарных дней обязан подписать акт сверки взаиморасчетов и погасить задолженность, вывезти товар и иное имущество из помещения, передать помещение арендодателю по акту сдачи-приемки.

ООО «Рент Групп» предъявлено требование о взыскании задолженности по предусмотренным договором аренды платежам за период за период июль-сентябрь 2018 г.

Представитель ФИО5 поясняла, что уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды № 979 от 28.08.2018 ФИО5 получил 30.08.2018(л.д.14). Между тем доказательств тому не представлено. Представители ООО «Рент Групп» данный факт отрицали, поясняя, что 30.08.2018 ФИО5 в офисе не появлялся, уведомление ему было направлено почтой. 

Также суд не может принять во внимание доводы представителя ФИО5 о том, что договор аренды был расторгнут по инициативе ФИО5 30.08.2018.

В соответствии со ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из материалов дела следует, что 13.08.2018 ФИО5 обращался в ООО «Рент Групп» с заявлением о расторжении договора аренды. В ответ на обращение ООО «Рент Групп» подготовили проект соглашения от 13.08.2018 о расторжении договора аренды. Между тем, суду доказательств подписания соглашения о расторжении договора, а также передачи арендованного помещения арендодателю ответчиком не представлено. Представители ООО «Рент Групп» поясняли, что ФИО5 соглашение о расторжении договора не подписал, в офисе после получения проекта соглашения не появлялся.

Суд учитывает, что в соответствии с пунктом 10.4 договора аренды, арендатор вправе отказаться от исполнения договора, письменно предупредив арендодателя не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. Следовательно, при отсутствии иного соглашения, договор аренды считался бы расторгнутым по инициативе арендатора 13.10.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Последним абзацем пункта 10.2 договора аренды установлено, что в случае досрочного отказа арендодателя от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 10.2, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в трехкратном размере постоянной составляющей арендной платы, действующей на момент отказа арендодателя от договора. Обеспечительный взнос, внесенный по условиям договора аренды, подлежит зачету в соответствии с пунктом 3.7.2, последним абзацем пункта 10.2 указанного договора в качестве неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора и досрочным прекращением действия договора, не зачтенная из обеспечительного взноса часть неустойки должна быть оплачена арендатором в срок не более 10 рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления.

Согласно расчету ООО «Рент Групп» размер неустойки, предусмотренной последним абзацем пункта 10.2 договора аренды, составил 125 400 руб., часть указанной неустойки зачтена ООО «Рент Групп» из обеспечительного взноса, внесенного ФИО5 по условиям договора аренды в размере 88 000 руб., оставшаяся после зачета часть неустойки в размере 37 400 руб. должна быть оплачена ФИО5 дополнительно. 

Пунктом 8.1 договора аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных и иных платежей предусмотрена неустойка в виде пени в размере 0,3 % за каждый день просрочки исполнения обязательства от суммы, подлежащей оплате. 

На момент рассмотрения дела обязательства арендатора по оплате не исполнены, помещение не было освобождено от имущества ФИО5, арендуемая часть нежилого помещения не возвращена ООО «Рент Групп» по акту приема-передачи. 

Платеж по договору аренды в месяц составлял 44 000 руб., из них : плата за арендуемую площадь – 38 500 руб., операционные расходы – 3 300 руб., рекламные платежи – 2 200 руб. 

На сумму задолженности по договору аренды ООО «Рент Групп» начислены пени в размере 24 684 руб. согласно прилагаемому расчету = (44 000 руб. (июль 2018) х 0,3% х 94 дн. просрочки (с 07.07.2018 по 08.10.2018) + (44 000 руб. (август 2018) х 0,3% х 62 дн. просрочки (с 08.08.2018 по 08.10.2018) + (44 000 руб. (сентябрь 2018) х 0,3% х 31 дн. просрочки (с 08.09.2018 по 08.10.2018). 

Судом установлено, что обязательства по договору аренды ФИО5 не исполнялись должным образом.

Согласно расчету ООО «Рент Групп» задолженность по договору аренды по постоянной составляющей арендной платы и рекламным платежам за июль – сентябрь 2018 составляет 132 000 руб. (38500 руб.х3); неустойка в соответствии с последним абзацем п. 10.2 договора аренды - 37 400 руб.; неустойка в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды - 24 684 руб., что подтверждается расчетом ООО «Рент Групп». Расчет судом проверен, составлен верно, ответчиком не оспорен.

Определением мирового судьи судебного участка № 37 г. Ангарска и Ангарского района 15.01.2019 был отменен судебный приказ № 2-3302/2018 от 02.11.2018 о взыскании с ФИО5 в пользу ООО «Рент Групп» задолженности по договору аренды.

Возражая против иска, ФИО5 ссылался на отсутствие у ООО «Рент Групп» права требовать взыскания задолженности по договору аренды в силу ничтожности договора управления. Рассматривая встречные исковые требования ФИО5 суд исходит из следующего.

Согласно статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статьи 170 Гражданского кодекса мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1).

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).

В соответствии со статьей 1012 Гражданского кодекса РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В силу статьи 1017 Гражданского кодекса РФ договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, т.е. путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ) (пункт 4).

В соответствии пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Действительно, договор доверительного управления имуществом имеет определенное сходство по содержанию с договорами поручения, комиссии и агентским договором. Однако в отличие от договора поручения и от агентского договора, сконструированного по типу поручения (т.е. когда агент действует от имени принципала), доверительный управляющий действует от своего имени. Ключевым отличием договора доверительного управления имуществом от договора комиссии и от агентского договора, сконструированного по типу комиссии (когда агент действует от своего имени), является специфика его предмета. Если предметом указанных договоров является совершение самых разнообразных юридически значимых действий, то доверительный управляющий обязан осуществлять только управление имуществом учредителя управления.

Согласно статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При этом, в силу статей 246, 247 Гражданского кодекса РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имуществ в аренду. 

В соответствии с пунктами 1.4.13, 3.2, 3.3 договора управления, собственники здания уполномочили ООО «Рент Групп» по поручению собственников заключать договоры аренды нежилых помещений от своего имени, но за счет заказчиков, выступая агентом с арендаторами, а также на прием арендных платежей, с последующим их перечислением собственникам.

ООО «Рент Групп», заключая от своего имени договоры на предоставление коммунальных услуг и техническое содержание поименованного в договоре управления объекта недвижимости, а также заключая договоры аренды, действовало в рамках договора управления как агент, о чем указано в преамбуле договора аренды. ООО «Рент Групп» собственниками здания имущество не передавалось. В связи с чем суд считает, что объект недвижимости в доверительное управление ООО «Рент Групп» не передавался, поэтому государственной регистрации договора не требуется.

По закону обязанности на собственников заключать договоры доверительного управления имуществом не возложено.

Пользуясь свободой договора, собственники здания заключили с ООО «Рент Групп» договор управления, содержащий элементы агентского договора, поручив последнему заключать от своего имени, но за счет собственников, договоры аренды и принимать арендные платежи, поэтому оснований считать договор управления притворной сделкой у суда отсутствуют. 

В письменных пояснениях ООО «Рент Групп», ООО «Монтекс», ООО «Инфинити», ООО «Навигатор», ООО «Вэлмарт», ООО «Голдлайн», ООО «Альтаир», ООО «Авалон» подтвердили намерения заключить между сторонами именно договор управления, то признаки мнимости отсутствуют.

Поэтому доводы представителя ФИО5 о том, что ООО «Рент Групп» является ненадлежащим истцом суд находит несостоятельными.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 22.02.2019 видно, что здание по адресу: ... находится в ипотеке у публичного акционерного общества «Сбербанк России».

Суд находит несостоятельными доводы представителя ФИО5 о том, что договор управления заключен без предварительного согласия залогодержателя – публичного акционерного общества «Сбербанк России», поскольку в силу пункта 3 статьи 346 Гражданского кодекса РФ такого согласия не требуется. 

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса РФ защите подлежат только нарушенные или оспоренные гражданские права.

ФИО5 не представил суду доказательств нарушения его гражданских прав заключением договора управления.

В связи с чем, в удовлетворении встречного иска ФИО5 должно быть отказано.

При этом суд не может принять во внимание заявления ответчиков по встречному иску о пропуске ФИО5 срока исковой давности.

В соответствии со статьями 196, 181, 200 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку договор аренды был заключен 09.06.2017, доказательств того, что ранее ФИО5 было известно о договоре управления суду не представлено, срок исковой давности начал течь с 10.06.2017 и истекает 10.06.2020. Встречный иск предъявлен ФИО5 09.04.2019, то есть в пределах установленного срока исковой давности.

ФИО5 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 12.09.2018. Однако, в силу статьи 24 Гражданского кодекса РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Поскольку ФИО5 свои обязательства по договору аренды не исполнял должным образом, что явилось причиной расторжения договора аренды, размер задолженности по постоянной составляющей арендной платы и рекламным платежам за июль – сентябрь 2018 составляет 132 000 руб., в том числе, плата за арендуемую площадь – 115 500 руб., операционные расходы – 9 900 руб., рекламные платежи – 6 600 руб., указанная сумма подлежит взысканию с ФИО5 в пользу ООО «Рент Групп».

При этом, суд не может принять во внимание доводы представителя ФИО5 о том, что ООО «Рент Групп» не воспользовался своим правом на погашение основного долга по договору аренды за счет обеспечительного взноса, поскольку такой обязанности у ООО «Рент Групп» договором аренды не предусмотрено.

Пунктами 3.4, 3.4.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя зачесть обеспечительный взнос в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по внесению платежей в счет возмещения ущерба и убытков. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.4.4 договора аренды, обеспечительный взнос находится у арендодателя до конца срока аренды.

ООО «Рент Групп» также просит взыскать неустойку в соответствии с последним абзацем пункта 10.2 договора аренды в размере 37 400 руб.; неустойку в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды в размере 24 684 руб. Представителем ФИО5 заявлено ходатайство о снижении размера взыскиваемой неустойки в связи с её несоразмерностью.

Пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Аналогичная позиция содержится в пункте 69 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Гражданско-правовая ответственность в форме уплаты неустойки в связи с просрочкой исполнения должником обязательства по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора, она является отражением минимального размера потерь, понесенных кредитором в связи с неисполнением должником обязательства.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, и на реализацию требования статья 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате правонарушения.

Анализ статьи 333 Гражданского кодекса РФ, а также учитывая вышеизложенное, позволяет сделать суду вывод о возможности снижения неустойки по данному спору.

ООО «Рент Групп» взыскивает неустойку с ФИО5, которая в соответствии с последним абзацем пункта 10.2 договора аренды составляет трехкратный размер постоянной составляющей арендной платы, действующей на момент отказа арендодателя от договора, что составляет 125 400 руб., при этом часть неустойки погашена за счет обеспечительного взноса, который составляет 88 000 руб. Также ООО «Рент Групп» взыскивает неустойку в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных и иных платежей предусмотрена неустойка в виде пени в размере 0,3 % за каждый день просрочки исполнения обязательства от суммы, подлежащей оплате, что за год составляет 109,5 % годовых. 

Разрешая вопрос о соразмерности, предусмотренной договором аренды неустойки последствиям нарушения обязательства ФИО5, суд находит, что оговоренная в договоре неустойка значительно превышает ключевую ставку Банка России, которая составляет 7,75 % годовых.

ООО «Рент Групп» не указал на наступление неблагоприятных для себя последствий нарушения обязательства ответчиком, которые могли бы исключать применение в данном случае правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ. 

Поэтому суд, учитывая фактические обстоятельства дела, оплату ответчиком процентов по кредитному договору, считает возможным и разумным в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, учитывая чрезмерно высокий размер неустойки, несоразмерность предусмотренной договором аренды неустойки последствиям нарушения обязательства, частичное погашение неустойки за счет обеспечительного взноса, уменьшить размер неустойки, подлежащей взысканию с ФИО5 до 15 000 руб., и взыскать неустойку в связи с досрочным отказом арендодателя от исполнения договора в размере 10 000 руб., неустойку за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей в размере 5 000 руб. Во взыскании неустойки в большем размере – отказать.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требованию. 

Поскольку требования ООО «Рент Групп» удовлетворены, с ФИО5 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 081,68 руб., несение которых подтверждено документально. 

При взыскании государственной пошлины, суд руководствуется разъяснениями пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» согласно которым, положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении, в том числе, требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статьи 333 ГК РФ).

Согласно выписке из ЕГРИП от 22.01.2019, ФИО5 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 12.09.2018. В связи с чем, настоящий спор рассмотрен судом общей юрисдикции.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении встречного иска ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Рент Групп», обществу с ограниченной ответственностью «Монтекс», обществу с ограниченной ответственностью «Инфинити», обществу с ограниченной ответственностью «Навигатор», обществу с ограниченной ответственностью «Вэлмарт», обществу с ограниченной ответственностью «Голдлайн», обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир», обществу с ограниченной ответственностью «Авалон» о признании договора управления недействительным – отказать, иск общества с ограниченной ответственностью «Рент Групп» к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рент Групп» задолженность по договору аренды части нежилого помещения № ДА-06-Ф-05/2017 от 09.06.2017 по постоянной составляющей арендной платы и рекламным платежам за июль, август, сентябрь 2018 года в размере 132 000 руб., неустойку в связи с досрочным отказом арендодателя от исполнения договора в размере 10 000 руб., неустойку за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей в размере 5 000 руб., а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 081,68 руб. Во взыскании неустойки в общем размере 47 084 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд, через Ангарский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда, то есть с 23.05.2019.

Судья Э.А.Куркутова