Дело № 2-1266/2021 (2-7005/2020

(УИД 50RS0021-01-2020-007285-98)

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 марта 2021 года г. Красногорск

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Шабановой Т.И., 

при секретаре судебного заседания Аристовой Е.А., 

с участием представителя истца – ФИО1, представившего доверенность от 29 июля 2020 года, представителя ответчика ООО «РФСК» - ФИО3, представившего доверенность от 09 ноября 2020 года, представителя ответчика ООО «БЭСТконсалдинг» - ФИО4, представившей доверенность от 22 декабря 2020 года, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску РОО Общество защиты прав потребителя «Щит», действующего в интересах ФИО6, к ООО «БЭСТ Консалтинг», ООО ПКФ «Три А», ООО «РФСК» о признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

РОО Общество защиты прав потребителя «Щит», действуя в интересах ФИО2, обратилось в суд с иском к ООО «БЭСТ Консалтинг», ООО ПКФ «Три А», ООО «РФСК» о признании права собственности 

В обоснование заявленных исковых требований указал, что строительство многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, Павшинский бульвар, 

<

адрес>, в котором расположена спорная 

<

адрес>, осуществлялось на основании Инвестиционного договора от 09.08.2005г., зарегистрированного в Минмособлстрое 09.08.2005г. за №, заключенного между ООО «РФСК», ООО «Капстрой-Девелопмент» и ООО «РУК».

Истцом к материалам дела были приобщены копии Инвестиционного договора от 09.08.2005г., Разрешения на строительство № RU50505000-18 от 06.03.2008г.

ООО «РФСК» был заключен Договор соинвестирования № Пав-04/РФСК от 31.08.2007г. с ООО Строительная фирма «Абсолют», которая была ликвидирована 28.08.2014г. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО Строительная фирма «Абсолют» и ООО «СтройКом» закличили договор соинтвестирования № Пав-04/1. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СтройКом» и ООО «СтройКомплект» заключили договор соинвестирования № ПАВ-IV/2007/ДИ-3. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СтройКомпелкт» и ООО «МГСН» залючили договор соинвестирования №/Д-И/м. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «МГСН» и ЗАО КБ «Независимый Строительный Банк» заключили договор соинвестирования №/Д-И/м.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО КБ «Независимый Строительный Банк» и ООО «Объединенная управляющая компания» заключили договору уступки прав требования №.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Объединенная управляющая компания» и ООО «БилдингСтрой» заключили договор уступки прав требования №Б-1.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «БилдингСтрой» и ООО «Производственно-коммерческая фирма Три А» заключили договор №Б-Т/01/ПавНС. 

В результате совершенных сделок право требования на спорную квартиру как результат инвестиционной деятельности перешло к ООО «ПКФ Три А». 

В целях реализации объектов недвижимости ООО «ПКФ Три А» заключило Агентский договор с ООО «БЭСТ Консалтинг» № ТА-БК/ПавНСб от 13.04.2010г. согласно которому ООО «БЭСТ Консалтинг», как Агент по поручению принципала ООО «НКФ Три А» обязался заключать предварительные и основные договоры купли-продажи недвижимости с физическими и юридическими лицами, желающими приобрести жилые помещения, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, мкр.15, Павшинская пойма, мкр.4. По мнению Истца, ООО «БЭСТ Консалтинг», которого Истец именует Ответчиком 1, обладал правом на отчуждение спорной квартиры в пользу ФИО2

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2 и ООО «БЭСТ Консалтинг» был заключен Предварительный договор № Пав-4-4-2-2-1 купли-продажи спорной квартиры. Истец рассматривает указанный договор как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем с условием предварительной оплаты. По мнению Истца, указанный договор сторонами исполнен – ФИО2 оплатил обеспечительный платеж в размере стоимости квартиры в сумме 6 990 000,00 руб., ООО «БЭСТ Консалтинг», который поименован в Предварительном договоре как Продавец, подписал с покупателем ФИО2 Акт от ДД.ММ.ГГГГ о частичном исполнении обязательств по Предварительному договору и Акт от ДД.ММ.ГГГГг. о передачи спорной квартиры во временное пользование ФИО2 Оплату Истец подтверждает квитанциями к приходным кассовым ордерам и актом о частичном исполнении обязательств по предварительному договору.

По мнению Истца, ООО «ПКФ Три А» будучи соинвестором строительства многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, передал права соинвестора ФИО2 по Предварительному договору, однако, право собственности на спорную квартиру в настоящее время зарегистрировано за ООО «РФСК» застройщика (генерального инвестора) по Инвестиционному договору от 09.08.2005г. 

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель по доверенности Ответчика 1 ООО «БЭСТ Консалтинг» в судебное заседание явился, заявил, что согласен с исковыми требованиями Истца, подлинник Агентского договора по требованию суда не предоставил, сведений о поступлении денежных средств, полученных от ФИО2, на расчетный счет ООО «БЭСТ Консалтинг» или на расчетный счет ООО «ПКФ Три А» как соинвестора, платежными документами не подтвердил.

Ответчик 2 в судебное заседание не явился, представителя не направил, своей правовой позиции по исковым требованиям суду не предоставил, подлинников договоров соинвестирования и переуступок права требования квартиры, подтверждающих права соинвестора и права требования на получение спорной квартиры не предоставил.

Представитель Ответчика ООО «РФСК» ФИО5 в судебное заседание явился, против исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменных пояснениях, указал, что ООО «РФСК» является застройщиком земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Павшинская пойма, мкр 4, на основании Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Минмособлстрое 09.08.2005г. за №, с учетом Дополнительного соглашения № от 28.02.2008г. заключенного между ООО «РФСК» (Генеральный инвестор, Застройщик), ООО «Капстрой-Девелопмент» (Инвестор), ООО «РУК» (Управляющая компания), ООО «Эйфер» (Инвестор-1), т.е. владельцем земельного участка на котором осуществляется строительство объектов недвижимости. 

Такой Инвестиционный договор, согласно разъяснениям Пленума ВАС в п.7 Постановления от 11.07.2011г. № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», должен быть квалифицирован как договор простого товарищества, в силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Т.е. право собственности ООО «РФСК» на спорную квартиру было приобретено, оформлено и зарегистрировано строго в установленном законом порядке и оснований для его прекращения не имеется. 

В период реализации инвестиционного проекта ООО «РФСК» заключило ДД.ММ.ГГГГ Договор соинвестирования № Пав-04/РФСК с ООО Строительная фирма «Абсолют», с последующими изменениями и дополнениями. Согласно п. 2.1. Договора, Соинвестор ООО Строительная фирма «Абсолют» принимает участие в реализации инвестиционного проекта с правом получения и оформления квартир, предусмотренных Договором, в собственность Соинвестора или привлеченных последним лиц. Соинвестор приобретает права на квартиры в многоквартирных домах со строительными адресами: мкр.4 корпуса 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 36. Согласно п. 2.6. Договора, приобретение Соинвестором имущественных прав на квартиры в объеме, указанном в п. 2.1.Договора, и оплата их стоимости производится Соинвестором поэтапно. Площадь квартир, имущественные права, на которые переходят к Соинвестору, а также иные условия реализации этапов будут определяться по каждому этапу отдельно путем подписания Сторонами дополнительных соглашений к Договору. 

Представитель ООО «РФСК» предоставил суду на обозрение подлинники следующих документов: Договор соинвестирования № Пав-04/РФСК от 31.08.2007г., Дополнительное соглашение № от 03.09.2007г., Дополнительное соглашение № от 04.09.2007г., Дополнительное соглашение № от 07.09.2007г., Дополнительное соглашение от 21.05.2012г. в части жилого дома по адресу: Павшинский бульвар, 

<

адрес> (строительный адрес: в части жилого дома по адресу: Павшинский бульвар, 

<

адрес> (строительный адрес: Павшинская пойма, мкр.4, 

<

адрес>); Дополнительное соглашение от 21.05.2012г. в части жилого дома по адресу: Павшинский бульвар, 

<

адрес> (строительный адрес: Павшинская пойма, мкр.4, 

<

адрес>); Дополнительное соглашение от 21.05.2012г. в части жилого дома по адресу: Павшинский бульвар, 

<

адрес> (строительный адрес: Павшинская пойма, мкр.4, 

<

адрес>); Дополнительное соглашение от 28.01.2013г. в части жилого дома по адресу: Павшинский бульвар, 

<

адрес> (строительный адрес: Павшинская пойма, мкр.4, 

<

адрес>), в редакции Соглашения №/

<

адрес> от 01.08.2014г., Дополнительное соглашение от 28.01.2013г. в части жилого дома по адресу: Павшинский бульвар, 

<

адрес> (строительный адрес: Павшинская пойма, мкр.4, 

<

адрес>), Соглашение о зачете № от 21.08.2014г. Копии указанных документов приобщены к материалам дела.

Как следует из указанных документов на дату ликвидации ООО Строительная фирма «Абсолют» 28.08.2014г. многоквартирный дом по адресу: Павшинский бульвар, 

<

адрес> (строительный адрес: Павшинская пойма, мкр.4, 

<

адрес> не был введен в эксплуатацию.

Указанный корпус был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-10-2015-603, выданного застройщику ООО «РФСК». С какими-либо требованиями в отношении имущественных прав (вещных или обязательственных) ни ООО Строительная фирма «Абсолют», ни иные юридические лица, считающие себя участниками Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, не обращались, 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела следует, что строительство многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, Павшинский бульвар, 

<

адрес>, в котором расположена спорная 

<

адрес>, осуществлялось на основании Инвестиционного договора от 09.08.2005г., зарегистрированного в Минмособлстрое 09.08.2005г. за №, заключенного между ООО «РФСК», ООО «Капстрой-Девелопмент» и ООО «РУК».

Истцом к материалам дела были приобщены копии Инвестиционного договора от 09.08.2005г., Разрешения на строительство № RU50505000-18 от 06.03.2008г.

ООО «РФСК» был заключен Договор соинвестирования № Пав-04/РФСК от 31.08.2007г. с ООО Строительная фирма «Абсолют», которая была ликвидирована 28.08.2014г. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО Строительная фирма «Абсолют» и ООО «СтройКом» закличили договор соинтвестирования № Пав-04/1. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СтройКом» и ООО «СтройКомплект» заключили договор соинвестирования № ПАВ-IV/2007/ДИ-3. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СтройКомпелкт» и ООО «МГСН» залючили договор соинвестирования №/Д-И/м. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «МГСН» и ЗАО КБ «Независимый Строительный Банк» заключили договор соинвестирования №/Д-И/м.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО КБ «Независимый Строительный Банк» и ООО «Объединенная управляющая компания» заключили договору уступки прав требования №.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Объединенная управляющая компания» и ООО «БилдингСтрой» заключили договор уступки прав требования №Б-1.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «БилдингСтрой» и ООО «Производственно-коммерческая фирма Три А» заключили договор №Б-Т/01/ПавНС. 

В результате совершенных сделок право требования на спорную квартиру как результат инвестиционной деятельности перешло к ООО «ПКФ Три А». 

В целях реализации объектов недвижимости ООО «ПКФ Три А» заключило Агентский договор с ООО «БЭСТ Консалтинг» № ТА-БК/ПавНСб от 13.04.2010г. согласно которому ООО «БЭСТ Консалтинг», как Агент по поручению принципала ООО «НКФ Три А» обязался заключать предварительные и основные договоры купли-продажи недвижимости с физическими и юридическими лицами, желающими приобрести жилые помещения, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, мкр.15, Павшинская пойма, мкр.4. По мнению Истца, ООО «БЭСТ Консалтинг», которого Истец именует Ответчиком 1, обладал правом на отчуждение спорной квартиры в пользу ФИО2

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2 и ООО «БЭСТ Консалтинг» был заключен Предварительный договор № Пав-4-4-2-2-1 купли-продажи спорной квартиры. Истец рассматривает указанный договор как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем с условием предварительной оплаты. По мнению Истца, указанный договор сторонами исполнен – ФИО2 оплатил обеспечительный платеж в размере стоимости квартиры в сумме 6 990 000,00 руб., ООО «БЭСТ Консалтинг», который поименован в Предварительном договоре как Продавец, подписал с покупателем ФИО2 Акт от ДД.ММ.ГГГГ о частичном исполнении обязательств по Предварительному договору и Акт от ДД.ММ.ГГГГг. о передачи спорной квартиры во временное пользование ФИО2 Оплату Истец подтверждает квитанциями к приходным кассовым ордерам и актом о частичном исполнении обязательств по предварительному договору.

Также, судомСтроительство многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, Павшинский бульвар, 

<

адрес>, в котором находится спорная 

<

адрес>, осуществлялось в порядке реализации инвестиционного проекта на основании Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Минмособлстрое 09.08.2005г. за №, с учетом Дополнительного соглашения № от 28.02.2008г. заключенного между ООО «РФСК» (Генеральный инвестор, Застройщик), ООО «Капстрой-Девелопмент» (Инвестор), ООО «РУК» (Управляющая компания), ООО «Эйфер» (Инвестор-1), т.е. владельцем земельного участка на котором осуществлялось строительство объекта недвижимости являлось ООО «РФСК».

Истцом суду представлена копия Договора соинвестирования № Пав-04/РФСК от 31.08.2007г., заключенного между ООО «РФСК» и ООО «Строительная фирма «Абсолют», согласно которому ООО «Строительная фирма «Абсолют» было привлечено к участию в строительстве спорного многоквартирного дома. Ответчик 3 указанный довод не оспаривает, предоставил подлинник указанного документа, кроме того, представил суду подлинники дополнительных соглашений к указанному Договору соинвестирования, согласно которым на дату ликвидации соинвестора ООО «Строительная фирма «Абсолют», сторонами не было подписано дополнительное соглашение, согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что соинвестор принял участие в финансировании многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес>, мкр.4, 

<

адрес> (почтовый адрес: 

<

адрес>, Павшинский бульвар, 

<

адрес>). В связи с тем, что финансирование строительства указанного многоквартирного дома не осуществлялось за счет средств соинвестора ООО «Строительная фирма «Абсолют», ООО «РФСК» руководствуясь разъяснениям п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", зарегистрировал на спорную квартиру свое право собственности, как застройщик. ООО «ПКФ Три А», которое Истец указывает в иске как правообладателя спорной квартиры на основании ряда договоров последовательных договоров соинвестирования и уступок права требования, до настоящего времени к ООО «РФСК» по поводу истребования квартиры как соинвестор не обращалось, в настоящем процессе в суд не явилось, правовой позиции по делу не представило, подлинных договоров, суду не предоставило.

Кроме того, суд критически относится к доводу Истца о том, что Ответчик-2, фактически являясь субъектом инвестиционной деятельности, обладал правомочиями собственника на результат инвестиционной деятельности (квартиру) и на основании Предварительного договора № Пав-4-4-2-2-1 купли-продажи спорной квартиры от 12.04.2019г. передал права соинвестора ФИО2, а уплаченные ФИО2 по договору денежные средства пошли на строительство спорной квартиры, так как он противоречит материалам дела.

Многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира, согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию был сдан в эксплуатацию 27.04.2015г., в то время, как по заявлению Истца, оплата по Предварительному договору была произведена ФИО2 12.04.2019г. и 23.04.2019г., т.е. после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, в связи с чем к правоотношениям сторон положения ч. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ не применимы. На это было указано Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в п.17 Обзора практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, согласно которому удовлетворению подлежит требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.

Как следует из материалов дела Предварительный договор № Пав-4-4-2-2-1 купли-продажи спорной квартиры от 12.04.2019г. был заключен ООО «БЭСТ Консалтинг» с ФИО2 во исполнении Агентского договора № ТА-БК/ПавНСб, заключенного 13.04.2010г. с ООО «ПКФ Три А», которое определено Истцом как правообладателем спорной квартиры, которому передано на нее право требование.

Согласно условиям Агентского договора ООО «БЭСТ Консалтинг», как агент организации, которой принадлежат права на объект купли-продажи, не имел права самостоятельно осуществлять права продавца по Предварительному договору, указывать себя как продавца, самостоятельно устанавливать размер обеспечительного платежа, принимать от ФИО2 наличные денежные средства вместо зачисления их на свой расчетный счет с последующим перечислением их на расчетный счет ООО «ПКФ Три А». принимать на себя заведомо неисполнимое обязательство зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру, а также оформлять передачу квартиры в пользование ФИО2 Принимая во внимание указанные обстоятельства суд не может рассматривать Предварительный договор № Пав-4-4-2-2-1 купли-продажи спорной квартиры от 12.04.2019г., приходные кассовые ордера, акт о частичном исполнении обязательств и акт приема-передачи жилого помещения во временное пользование, представленные Истцом, как допустимые доказательства по делу.

В связи с изложенным, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199, ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования РОО Общество защиты прав потребителя «Щит», действующего в интересах ФИО6, к ООО «БЭСТ Консалтинг», ООО ПКФ «Три А», ООО «РФСК» о признании права собственности – оставить без удовлетворения. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 марта 2021 года. 

Судья Т.И. Шабанова