Дело № 2-421/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 июня 2019 года п.Белоярский.

Белоярский районный суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Курбатовой Н.Л., 

при секретаре Патрушевой Т.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным,

установил:

ФИО1 обратилась в Белоярский районный суд с иском о регистрации за ней на основании договора купли-продажи имущества № 1 от 15.06.2001, заключенного между Г., действующей по доверенности от 27.06.2000 от имени Л., с одной стороны, и ФИО4 с другой стороны, перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> площадью 1780 кв.м., категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с расположенным на нем жилым домом.

В обоснование иска указала, что 15.06.2001 года между нею и Л. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> площадью 1780 кв.м., категория земель - земли поселений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с расположенным на нем жилым домом, в соответствии с которым Л. передала ей спорное недвижимое имущество, а она это имущество приняла. После подписания договора земельный участок жилой дом были переданы ей фактически, она владеет имуществом до настоящего времени. При подписании договора ей были переданы все правоустанавливающие документы на это имущество с целью подготовки к регистрации перехода права собственности. В силу различных причин государственная регистрация перехода права собственности не была осуществлена, а позже Л. умерла. Ее (истца) прав на спорное имущество до настоящего времени никто не оспаривал. 

Ответчик ФИО3 обратилась к суду со встречным иском о признании незаключенным договора купли-продажи имущества № 1 от 15.06.2001, состоявшегося между Г., действующей по доверенности от имени Л., и ФИО4 В обосноване иска указано, что в доверенности от 27.06.2000 Л. уполномочила Г. продать принадлежащее Л. земельный участок с жилым домом, находящиеся в 

<

адрес>, а не 

<

адрес>, который принадлежал Л. Кроме того, полагает, что спорный договор купли-продажи и подписи на нем исполнены позднее указанной в нем даты 15.06.2001 (л.д.65-67).

В судебном заседании каждая из сторон поддержала свои требования на основании доводов исков, не согласившись с требованиями противной стороны. 

Ответчик ФИО2 просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, предоставив суду письменный отзыв, в котором указал, что в собственности его 

<

...> Л. был земельный участок и жилой дом в 

<

адрес>. В 2000 Л. решила продать это имущество в связи с его удаленностью от г.Екатеринбурга. После предварительного осмотра истец ФИО1 (в то время ФИО4) М.Ю. согласилась имущество приобрести за 20 000 руб. В связи с необходимостью подготовки документов для государственной регистрации сделки купли-продажи Л. была выдана нотариальная доверенность на имя Г., в соответствии с которой ей были переданы права на подготовку документов, подписание и государственную регистрацию договора и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом в 

<

адрес>. В счет оплаты по договору купли-продажи его 

<

...> Л. в его присутствии были получены от Г. денежные средства в сумме 20 000 руб., о чем составлена соответствующая расписка. Тогда же покупателю ФИО1 были переданы ключи от дома и все имеющиеся документы. В дальнейшем истец взаимодействовал со Г. как представителем продавца по доверенности. Сделка купли-продажи была исполнена сторонами, никаких претензий к покупателю у П. на момент совершения сделки и в дальнейшем не было, он, как ответчик, претензий к покупателю также не имеет. Считает заявленное истцом требование законным и обоснованным. В удовлетворении встречного иска ФИО3 просит отказать (л.д.62-63).

Выслушав в судебном заседании явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Л. являлась собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> площадью 1780 кв.м., категория земель - земли поселений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с расположенным на нем жилым домом, на основании распоряжения Камышевской сельской управы МО «Белоярский район» от 09.10.2000 № 60 (л.д.17-27). Право собственности продавца на момент сделки было зарегистрировано в регистрационной службе, запись о регистрации 

<

номер> (л.д.22).

В соответствии с частью 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не регулируется порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения сторон договора дарения от такой регистрации.

В связи с этим в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ч.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования регистрированного права (ч. 1 ст. 2 ФЗ РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ).

Участок по данным кадастрового учета на момент сделки имел кадастровый номер 

<

номер>, площадь 1780 кв.м., разрешенное использование: ведение личного подсобного хозяйства, категория земель - земли поселений, его границы были установлена в натуре согласно межевого дела 2000 (л.д.334-36).

В 2015 ФИО1 провела землеустроительные работы в отношении данного земельного участка, в настоящее время его кадастровый номер 

<

номер>, площадь 1780 кв.м., разрешенное использование: ведение личного подсобного хозяйства, категория земель - земли поселений, местоположение: 

<

адрес>. 

<

дата> Л. умерла (л.д.45). Её наследником по закону, принявшим наследство, является 

<

...> ФИО3 

<

...> ФИО2 – ФИО2 от принятии наследства отказался, что подтверждается материалами наследственного дела.

Истец ФИО1 обратилась к ответчикам ФИО3 и ФИО2 с иском о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом в связи с заключением 15.06.2001 договора купли-продажи с Л.

В подтверждение доводов о состоявшейся сделке ФИО1 представила договор купли-продажи имущества № 1, в соответствии с которым Л. в лице Г., действующей на основании доверенности 

<

номер> от 27.06.2000, удостоверенной нотариусом А., с одной стороны, и ФИО4 (в настоящее время ФИО1, фамилия изменена в связи с заключением брака 

<

дата> (л.д.28) продала земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

номер>, площадью 1780 кв.м., категория земель - земли поселений, по цене 20 000 рублей.

В связи с необходимостью подготовки документов для государственной регистрации сделки купли-продажи Л. 27.06.2000 была выдана нотариальная доверенность на имя Г., в соответствии с которой ей были переданы права на подготовку документов, подписание и государственную регистрацию договора и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом в 

<

адрес> (л.д.16).

Получение денежных средств в соответствии с условиями договора подтверждается распиской Л.от 27.06.2000 (л.д.11). Тогда же, по утверждению ФИО1 и ответчика ФИО2, покупателю были переданы ключи от дома и все документы на недвижимое имущество.

Суд приходит к выводу, что Л. являлась собственником спорного недвижимого имущества, в 2000 году она и ФИО1 договорились о продаже данного имущества, в договоре купли-продажи от 15.06.2001 определен предмет и цена отчуждаемого имущества, денежные средства стороной продавца получены, а земельный участок и расположенный на нем жилой дом переданы покупателю. Фактически с 2000 года истец владеет и пользуется спорным имуществом по назначению, произвела неотделимые улучшения имущества.

Факт владения и пользования спорным имуществом истцом с 2000 подтвердили в судебном заседании свидетели Г., Н., Ч.

Договор заключен между сторонами в письменной форме, содержит все существенные условия, исполнен со стороны продавца и покупателя, заключение договора представителем от имени представляемого соответствует закону, полномочия представителя на заключение договора имелись, доверенность отозвана не была, недействительной не признана. При данных обстоятельствах отсутствие государственной регистрации прав ответчика как покупателя имущества не умаляет. 

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора объект недвижимости) и цена.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ в случае, если сторона по договору приняла исполнение от другой стороны, либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе требовать признание такого договора незаключенным. Указанная позиция также подтверждается п. 6 Постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в соответствии с которым если сторона договора приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

Также необходимо отметить, что в отношении признания сделки недействительной срок исковой давности в соответствии с ГК РФ, действовавшим в момент совершения сделки, составлял 10 лет с момента, когда началось ее исполнение, в данном случае указанный срок истек 15 июня 2011 года.

Как указано в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу статьи 201 Гражданского кодекса Российской Федерации переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

У истца возникли трудности по оформлению документов и государственной регистрации права собственности по заключенной сделке, поскольку сторона по договору купли-продажи – продавец Л. умерла 

<

дата>, что подтверждается записью акта о смерти. До её смерти сделка не была зарегистрирована в органах государственной регистрации.

Таким образом, требования, установленные ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не могут быть выполнены истцом. 

В настоящее время у истца отсутствует возможность во внесудебном порядке зарегистрировать свое право собственности на спорное недвижимое имущество.

Суд критически относится к доводу встречного иска относительно того, что неверное указание номера дома (

<

номер>) в доверенности на имя Г. является основанием для признания договора купли-продажи незаключенным.

Суд полагает, что неверное указание адреса местонахождения спорного имущества является технической опиской в доверенности, а не свидетельством её фальсификации. Доверенность нотариально удостоверена, в ней указаны паспортные и личные данные Л. и Г. В тексте договора адрес местонахождения отчуждаемого имущества указан верно.

Совокупность собранных доказательств подтверждает заключение договора в тот период, который в нем указан, и опровергает предположения истца (по встречному иску) об обратном. Каких-либо доказательств в подтверждение своих доводов и в опровержение собранных доказательств стороной истца по встречному иску не представлено.

При наличии сделки, по которой к ответчику перешли права владения и пользования земельным участком и жилым домом, виндикационные и негаторные требования ФИО3 не могут быть удовлетворены судом, поскольку правом на их предъявление обладает только собственник (титульный владелец) имущества.

Кроме того, ответчиком по встречному иску ФИО1 заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о признании договора незаключенным. Сделка была исполнена сторонами фактически в 2001 году, владение спорным недвижимым имуществом, несение бремени его содержания осуществлялось ФИО1 еще с более раннего периода, что указывает на истечение сроков, установленных статьями 181, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (часть 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194, 197-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО1 на основании договора купли-продажи имущества № 1 от 15.06.2001, заключенного между Г., действующей по доверенности от 27.06.2000 от имени Л., с одной стороны, и ФИО4 с другой стороны, переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> площадью 1780 кв.м., категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с расположенным на нем жилым домом.

В удовлетворении искового требования ФИО3 о признании незаключенным договора купли-продажи имущества № 1 от 15.06.2001, состоявшегося между Г., действующей по доверенности от имени Л., и ФИО4, отказать.

Решение суда является основанием для внесения соответствующей записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> площадью 1780 кв.м., категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с расположенным на нем жилым домом, в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Белоярский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: Н.Л. Курбатова.

Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2019 года