Дело- 3а-438/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

19 мая 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф.

с участием:

представителя административного истца ООО СХП «Ясон» – Штыкновой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО СХП «Ясон» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства,

установил:

ООО СХП «Ясон» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

В обоснование иска ООО СХП «Ясон» указало, что является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером ****, общей площадью 3 485 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговый центр, количество этажей: 4, а также подземных 1, расположенное по адресу: *********.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 07 ноября 2016 года определена в размере 109845596,90 рублей.

14 декабря 2016 года ООО СХП «Ясон» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 07 ноября 2016 года, определенной оценщиком «***» в отчете об оценке № «***» от 09 декабря 2016 года, в размере 44996 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № «***» от 21 апреля 2017 года, выполненной экспертом «***», по состоянию на 07 ноября 2016 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** составила 84398 000 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: администрации города Ставрополя, министерства финансов Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, не явились, о причине неявки не известили.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в письменных возражениях просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца ООО СХП «Ясон» – Штыкнова С.В. в судебном заседании поддержала административный иск, с учетом судебного экспертного заключения уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 07 ноября 2016 года в размере 84398 000 рублей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, суд пришел к выводу об удовлетворении иска.

В силу статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 1.1 Закона Ставропольского края от 26 ноября 2003 года N 44-кз (в редакции Закона Ставропольского края от 28 ноября 2014 N 104-кз) налоговая база как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, определяется в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: торговые центры (комплексы) общей площадью свыше 250 квадратных метров и помещения в них; нежилые помещения общей площадью свыше 250 квадратных метров, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, перечень которых устанавливается министерством имущественных отношений Ставропольского края.

В Перечне объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, утвержденном Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 24 декабря 2014 N 329, вступившим в силу с 01 января 2015 года (утратившим силу в связи с изданием приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2015 г. № 1540), в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость поименовано здание с кадастровым номером ****, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Бруснева, 11 б (позиция 540).

В Перечне объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, утвержденном Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 декабря 2015 года № 1540, вступившим в силу с 01 января 2016 года также представлен указанный объект капитального строительства (позиция 511).

Из чего следует, что результаты определения кадастровой стоимости вышеприведенного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО СХП «Ясон», поскольку принадлежащий данному обществу объект недвижимости является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость недвижимого имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, ООО СХП «Ясон» на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером ****, общей площадью 3 485 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговый центр, количество этажей: 4, расположенное по адресу: *********, что подтверждается записью о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 26-0-1-133/4003/2017-724 от 24 января 2017 года. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 23 января 2017 года, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 07 ноября 2016 года определена в размере 109845596,90 рублей

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, ООО СПХ «Ясон», являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, исчисляемого с 1 января 2016 года из кадастровой стоимости объекта капитального строительства, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, ООО СПХ «Ясон» в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком «***» отчет об оценке № «***» от 08 июля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости, кадастровый номер **** по состоянию на 07 ноября 2016 года составляет 44996 000 рублей

На указанный отчет об оценке «***», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № «***» от 19 декабря 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № «***» от 21 апреля 2017 года, выполненной экспертом «***», по состоянию на 07 ноября 2016 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** составила 84398 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт применил сравнительный и затратный подходы, обосновав отказ от использования доходного подхода.

В рамках сравнительного подхода экспертом подобрано 3 аналога, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. Подбор аналогов проведен по принципу максимальной схожести площадей, а также коструктивных элементов зданий. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, не превышающий среднего срока экспозиции на рынке для недвижимости, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

В заключении приведен подробный расчет стоимости оцениваемого объекта с применением затратного подхода, и согласование результатов расчетов различными подходами стоимости этого объекта оценки.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении»», в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25), заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. 

В материалах дела имеются два доказательства о рыночной стоимости - отчет, представленный административным истцом и заключение эксперта, которые подтверждают факт завышения размера кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу объекта капитального строительства в отношении его рыночной стоимости.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины рыночной стоимости этого объекта, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск ООО СПХ «Ясон» об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости по состоянию на 07 ноября 2016 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

По настоящему делу заявление ООО СПХ «Ясон» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 14 декабря 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО СПХ «Ясон» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ****, общей площадью 3 485 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговый центр, количество этажей: 4, расположенное по адресу: ****************, равной его рыночной стоимости по состоянию 07 ноября 2016 года в размере 84398 000 рублей (восемьдесят четыре миллиона триста девяносто восемь тысяч рублей).

Заявление ООО СПХ «Ясон» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 14 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.