РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Петрозаводск 18 июля 2018 г.

ПЕТРОЗАВОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

в составе председательствующего судьи Цепляева О.В., при секретаре Аникиевой Е.И., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной, мотивируя следующим. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, - а также соглашение о задатке в размере 

<

данные изъяты> рублей. Между тем, квартира находится в долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 (по 

<

данные изъяты>/

<

данные изъяты> доли у каждого). ФИО2 подписал предварительный договор, не имея полномочий на заключение договора от иных собственников и их согласия. Кроме того, в предварительном договоре предмет договора описан как квартира, а в соглашении о задатке, как доля. При заключении предварительного договора и соглашения о задатке допущены нарушения ст.554 ГК РФ, в связи с чем, полученные ответчиком 100000 рублей являются неосновательным обогащением, подлежащими возврату, с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.01.18 по 23.05.18 в размере 2362,49 рубля. Соответственно, просит признать предварительный договор и соглашение о задатке от 29.01.18 недействительными, взыскать с ответчика 102362,49 рубля, расходы по оплате госпошлины – 3247 рублей. 

Стороны извещены о судебном разбирательстве надлежащим образом. 

Истец и его представитель – адвокат Кулемин Д.Е. в судебном заседании требования поддержал. Просил признать сделку недействительной по основаниям, предусмотренным ст.ст.173.1, 554 ГК РФ.

Представитель ответчика – адвокат Иванов Н.Ю. просил в иске отказать, как не основанном на фактических обстоятельствах и праве. 

Третье лицо – ФИО3 в ходе судебного разбирательства поддержал позицию ответчика. Он присутствовал при подписании пр/договора. Они предлагали истцу дождаться приезда сестры, в целях исключения сомнений, истец отказался.

Третье лицо – ФИО4 в отзыве поддержала позицию ответчика. Решение о продаже квартиры было общим решением всех собственников, ей было известно и она была согласна на подписание пр/договора. 

Третье лицо – ООО «Альфа»/агентство недвижимости в отзыве указало, что помогало в сторонам в осуществлении сделок купли-продажи. Покупка квартиры по ул.

<

данные изъяты> для истца зависела от продажи его квартиры на ул.

<

данные изъяты>. Квартира продана не была. Истец при подписании пр/договора не возражал против его условий. Все сособственники были уведомлены и согласны на сделку. Их личное присутствие было бы обеспечено при подписании основного договора. Требования истца не основаны на праве. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает необходимым отказать в иске. 

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст.ст.309, 310, 421 ГК РФ).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч.1 ст.166 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.п.1, 2 ст.173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе (1); поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (2).

Согласно положениям гражданского законодательства об общей собственности, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п.1 ст.244 ГК РФ); имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п.2 ст.244 ГК РФ); общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п.3 ст.244 ГК РФ); если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п.1 ст.245 ГК РФ); распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п.1 ст.246 ГК РФ); участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом … (п.2 ст.246 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.42 закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключениями.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться задатком.

Согласно положениям гражданского законодательства о задатке, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст.380 ГК РФ); соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2 ст.380 ГК РФ); если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429) (п.4 ст.380 ГК РФ); при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416) задаток должен быть возвращен (п.1 ст.381 ГК РФ); если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п.2 ст.381 ГК РФ).

Согласно положениям гражданского законодательства о предварительном договоре, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 ГК РФ); предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ); предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3 ст.429 ГК РФ); в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ); обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).

Согласно положениям гражданского законодательства о договоре продажи недвижимости, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ); в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ); договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ).

Согласно положениям гражданского законодательства об обязательствах вследствие неосновательного обогащения лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (п.1 ст.1102 ГК РФ); правила, предусмотренные гл.60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица (п.1 ст.1103 ГК РФ); не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности (ст.1109 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что в долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 (по 

<

данные изъяты>/

<

данные изъяты> доли у каждого) имеется квартира по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен предварительный договор (далее также – пр/договор) купли-продажи указанной квартиры, в соответствии с условиями которого, в частности (пункты):

1.1. стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (основной договор);

1.2. объект принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности: по 

<

данные изъяты>/

<

данные изъяты> доли у ФИО2, ФИО3, ФИО4 (с указанием реквизитов свидетельств о госрегистрации);

1.3. продавец гарантирует, что действует с согласия и в интересах ФИО3, ФИО4 Все собственники осведомлены о предстоящей сделке, стоимость согласована между ними;

2.1. стоимость объекта – 

<

данные изъяты> рублей;

2.2.1. часть стоимости объекта в размере 

<

данные изъяты> рублей передается покупателем продавцу в качестве задатка, что оформляется соглашением о задатке;

3.1.1. продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с покупателем основной договор, подготовив при этом все необходимые документы;

3.2.1. покупатель обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с продавцом основной договор;

4.1. настоящий договор является предварительным;

5.3. если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается;

5.4. если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере.

Также ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) в развитие условий предварительного договора составлено соглашение о задатке, в частности (пункты):

1.1. покупатель передал, а продавец получил 

<

данные изъяты> рублей в обеспечение исполнения предварительного договора купли-продажи доли квартиры по спорному адресу;

1.2. сумма, оговоренная в п.1.1 является задатком и передается покупателем продавцу в счет причитающегося с него платежа за квартиру;

2.2. в случае отказа покупателя от покупки квартиры (неисполнение действий по вине покупателя), сумма задатка остается у продавца;

2.4. в случае отказа продавца от продажи квартиры (неисполнение действий по вине продавца) он выплачивает покупателю двойную сумму задатка.

Истец квартиру в установленный срок у ответчика/третьих лиц не приобрел. 

Со стороны ответчика/третьих лиц препятствий в заключении основного договора не создавалось. 

Учитывая изложенное в совокупности, суд считает, что предварительный договор содержит условия, позволяющие установить его предмет (ст.ст.429, 554 ГК РФ).

Пр/договор предусматривает продажную цену квартиры (ст.555 ГК РФ). 

Письменная форма пр/договора и соглашения о задатке соблюдена (ст.ст.429, 550 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры содержит данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество. 

Объект купли-продажи, который подлежал передаче при заключении основного договора, определен сторонами в пр/договоре конкретно и со всей необходимой подробностью. Условия относительно заключения основного договора купли-продажи отражены: срок заключения, продажная цена, порядок оплаты.

Истцом не приведены обстоятельства, свидетельствующие, что он имел ввиду иной объект недвижимости, в т.ч. с единственным собственником. 

Исходя из текста пр/договора предположить/допустить, что договаривающиеся стороны могли иметь о предмете разное представление, невозможно. 

Поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу перехода прав на недвижимое имущество, требование о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в данном случае неприменимо, т.к. пр/договор не является сделкой с недвижимостью, исходя из положений ст.164 ГК РФ. 

ФИО2, как собственник доли в общем имуществе, не скрывал данного обстоятельства, в пр/договоре перечислены все собственники. При этом, один из них – ФИО3 также присутствовал при подписании пр/договора. 

В случае сомнений в наличии согласия на заключение основного договора всех сособственников или необходимости указания всех сособственников на стороне продавца в пр/договоре, истец мог отложить подписание пр/договора, заявив об этом продавцу. Однако, подписал договор без разногласий. 

Факт отсутствия указания ФИО3, ФИО4 на стороне продавца не имеет правового значения для определения объема прав и обязанностей сторон по пр/договору, поскольку основной договор не был заключен не по вине продавца, и данное обстоятельство не было препятствием в заключении основного договора.

Оспаривание стороной истца пр/договора по данному обстоятельству, со ссылкой на ст.173.1 ГК РФ, основано на неверном толковании закона, поскольку указанная норма предусматривает получение согласие, во-первых, третьих лиц и пр., которые в данных правоотношениях отсутствуют, во-вторых, необходимость получения согласия должна быть предусмотрена законом, соответствующие наименование и норму которого истец не привел. 

Получение ответчиком задатка в размере 100000 рублей в обеспечение исполнения договора купли-продажи доли является правомерным.

Соглашение о задатке, как отмечено выше, заключено в письменном виде (ст.380 ГК РФ).

ФИО5, как участник долевой собственности, вправе получить задаток в обеспечение исполнения договора купли-продажи своей доли (ст.246 ГК РФ).

Продажная цена квартиры сторонами была определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, т.е. на долю каждого из собственников приходилось 

<

данные изъяты> рублей, соответственно, ФИО5 в случае заключения основного договора причиталось бы 

<

данные изъяты> рублей, с учетом ранее полученного задатка.

Использование стороной истца данного обстоятельства (в пр/договоре предмет договора описан как квартира, а в соглашении о задатке как доля в квартире), как свидетельствующего о несогласованности сторонами условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, суд находит надуманным.

В пр/договоре, как отмечено выше, объект купли-продажи сторонами определен, в том числе, с указанием на принадлежность продавцу 

<

данные изъяты>/

<

данные изъяты> доли в праве на квартиру.

Продавец, как собственник 

<

данные изъяты>/

<

данные изъяты> доли в праве, заключил соглашение о задатке применительно к своей доле.

Поскольку по настоящему делу установлено, что за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны (ст.381 ГК РФ).

Таким образом, оснований для удовлетворения требований о признании предварительного договора и соглашения о задатке недействительными, не имеется.

Требование истца о возврате суммы задатка, как неосновательного обогащения, основано на неверном понимании закона.

Возможность обеспечения исполнения обязательств задатком, в том числе пр/договором прямо предусмотрена законом, а из буквального содержания соглашения сторон следует, что ими согласовано условие о задатке, как способе обеспечения исполнения обязательства, а не об авансе.

Взыскание суммы задатка, внесенного в соответствии с условиями пр/договора, как неосновательного обогащения возможно в случае признания данного соглашения недействительным или незаключенным.

Вместе с тем, в данном случае пр/договор таковым не признан, в связи с чем получение ответчиком суммы задатка не является неосновательным обогащением, поскольку данные денежные средства были получены им на основании соглашения сторон.

Соответственно, поскольку указанная сумма является задатком, на истце лежит обязанность предоставить доказательства уклонения ответчика/третьих лиц от заключения основного договора купли-продажи.

Таких доказательств суду не представлено.

Требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежит удовлетворению, как производного от указанного, в связи с чем, суд отказывает в иске полностью.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Петрозаводский городской суд.

Судья Цепляев О.В.

Мотивированное решение изготовлено 26.07.18