Дело № 2-1275/2023

УИД 21RS0016-01-2023-001153-35

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

13 октября 2023 года п. Кугеси

Чебоксарский районный суд Чувашской Республики в составе

председательствующего судьи Тяжевой А.Ю.

при секретаре судебного заседания Сидоровой Л.А.

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики к ФИО3

о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики обратилась в суд с иском к ФИО3 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что 26 февраля 2019 года между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики (Арендодатель) и гражданкой ФИО3 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №6, с кадастровым номером 21:21:180205:213, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Шинерпосинское сельское поселение, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью 1539 кв.метров, с видом разрешенного использования «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» сроком с 26 февраля 2019 года по 25 февраля 2039 года.

Право аренды ФИО3 на вышеуказанный земельный участок было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации от 15 марта 2019 года.

Земельный участок был передан по акту приема-переда 26 февраля 2019 года. По истечении указанного срока действие договора прекращается (пункт 6.1 договора).

23 марта 2023 года ФИО3 обратилась с заявлением о внесении изменений в договор аренды в связи с изменением категории земельного участка сельскохозяйственного назначения на категорию - земли населенных пунктов.

20 апреля 2023 года Истец сообщил Ответчику о невозможности внесения изменения в договор аренды и предложил рассмотреть возможность расторжения договора аренды, на что ответила отказом.

Договором аренды №6 от 26 февраля 2019 года ФИО3 был предоставлен варенду земельный участок с кадастровым номером 21:21:180205:213, площадью 1539 кв. метров отнесенный к категории земель –земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках».

Договор аренды был заключен без проведения торгов в соответствии с п.п.19 п. 1 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером 21:21:180205:213 в 2022 году были включен в границы населенного пункта, в связи с чем в соответствии| со ст.8 Федерального закона от 21 декабря 2004 года №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» его категория былаизменена с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов».

Согласно выписке из ЕГРН от 11 апреля 2023 года земельный участок с кадастровым номером 21:21:180205:213, площадью 1539 кв. метров расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Шинерпосинское сельское поселение, отнесен категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использование «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках».

В связи с этим, истец полагает, что существенно изменились обстоятельства, и изменился объект аренды, его целевое использование, тем самым существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, что в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Далее истец указал, что договор может быть расторгнут судом в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию заинтересованной стороны только при одновременном наличии условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Само по себе изменение категории земельного участка при условии сохранения вида его разрешенного использования не является существенным изменением обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть, применительно к статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В данном случае происходит изменения правового режима арендуемого земельного участка, предполагающего невозможность его использования арендатором по назначению, предусмотренному в указанном договоре аренды.

Кроме этого, изменяется сам порядок предоставлений в аренду указанного земельного участка.

Договором аренды №6 от 26 февраля 2019 года (п.4.1.2)предусмотрено, что Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законодательством порядке, в случае нарушения Арендатором условий договора в том числе, использования участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением; принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 1 ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку, ответчиком нарушены существенные условия договора аренды земельного участка, так как на данный момент существующие условия договора аренды не позволяют использовать земельный участок по назначению, что противоречит ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

На данный момент в государственный кадастр недвижимости внесены новые сведения о земельном участке 21:21:180205:213, в соответствии с которыми участок имеет категорию земель - земли населенных пунктов.

Согласно гражданскому законодательству предмет договора должен соответствовать действительности, а фактически в данном случае предмет договора изменен, о чем в государственный кадастр недвижимости внесены изменения. Учитывая данный факт, приведение предмета договора аренды в соответствие с действительностью и с данными государственного реестра недвижимости является требованием закона.

У ФИО3 как у арендатора земельного участка отсутствует право требовать заключения дополнительного соглашения в связи с изменением категории его разрешенного использования, поскольку такие требования направлены на изменение существенного условия договора аренды, что недопустимо, исходя из требований п.1. ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Необходимо учитывать, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона лицу, обратившемуся в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, при условии, что это лицо является единственным претендентом на испрашиваемый земельный участок. Наличие иных граждан, заинтересованных в приобретении прав на указанный объект недвижимости и подавших заявление о намерении участвовать в аукционе, является основанием для проведения такого аукциона, в том числе на право заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, законом установлена процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства и иных целей, указанных в ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, был предоставлен в аренду для определенной в договоре цели (для сельскохозяйственного использования). Изменение условий договора в части категории предоставляемого в аренду участка будет прямо противоречить земельному законодательству и Федеральному закону от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», что недопустимо.

Ссылаясь на вышеприведенные обстоятельства, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка №6 от 26 июня 2019 года из земелькатегории - земли населенных пунктов, площадью 1539 кв. метров с кадастровымномером 21:21:180205:213, расположенного по адресу: Чувашская Республика.Чебоксарский район, Шинерпосинское сельское поселение.

Обязать ответчика возвратить администрации Чебоксарскогомуниципального округа Чувашской Республики земельный участок скадастровым номером 21:21:180205:213, расположенный по адресу: ЧувашскаяРеспублика, Чебоксарский район, Шинерпосинское сельское поселение, по актувозврата земельного участка в течение 10 дней с даты вступления в силурешения суда по данному делу.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая по доверенности от 9 января 2023 года, поддержала исковые требования по вышеприведенным основаниям, и вновь привела их суду.

Ответчик ФИО3, извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обеспечив явку представителя.

Представитель ответчика ФИО2, действующий по доверенности от 4 августа 2023 года, исковые требования не признал, пояснив, что изменение категории арендуемого земельного участка не является существенным изменением обстоятельств, исключающим сохранение договорных отношений.

Арендатор ФИО3 использует земельный участок по назначению для сельскохозяйственного производства, оснований для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, не имеется.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, представителя в судебное заседание не направило, не известив о причинах неявки.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса.

На основании пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно договору №6 аренды земельного участка от 26 февраля 2019 года Арендодатель: Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики и Арендатор: ФИО3 заключили договор о нижеследующем: Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1539 кв.метровскадастровым номером 21:21:180205:213, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Шинерпосинское сельское поселение, с видом разрешенного использования «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках».

Пунктом 2.1 Договора установлен срок аренды с 26 февраля 2019 года по 25 февраля 2039 года.

Актом приема-передачи от 26 февраля 2019 года земельный участок передан Арендатору, и сторонами подтверждено, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг другу претензий по существу договора.

Право аренды ФИО3 на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации от 15 марта 2019 года №21:21:180205:213-21/042/2019-2.

В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 земельного кодекса российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Решением собрания депутатов Чебоксарского района Чувашской Республики №04-07 от 17 декабря 2020 года утверждено вносимые изменения в границы населенных пунктов, входящих в состав Шинерпосинского сельского поселения согласно приложениям к настоящему решению: д. Большой Чигирь (приложение №1); д. Коснары (приложение №2).

Этим же решением утверждены внесенные изменения в генеральный план, утвержденный Собранием депутатов Шинерпосинского сельского поселения от 9 декабря 2008 года № 22-01 с последующими изменениями, согласно прилагаемой сводной схеме (основного чертежа) генерального плана Шинерпосинского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики (приложение №3).

Согласно приложению № 1 к вышеприведенному решению, земельный участок с кадастровым номером 21:21:181205:213 включен в границы населенного пункта д. Большой Чигирь с последующим изменением его категории.

Согласно выписке из ЕГРН от 11 апреля 2023 года земельный участок площадью 1539 кв. метров с кадастровым номером 21:21:180205:213, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Шинерпосинское сельское поселение, относится к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках».

Из заявления ФИО3 от 23 марта 2023 года следует, что в адрес Арендатора ею подано заявление о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 26 февраля 2019 года в связи со сменой категории земельного участка.

Согласно ответу администрации Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики от 20 апреля 2023 года №06/06-04-06-5016 ФИО3 отказано во внесении изменений в договор аренды и предложено расторгнуть этот договора на основании п.1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенными изменениями обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, ссылаясь на изменение категории арендованного земельного участка.

Как следует из заявления ФИО3 от 23 мая 2023 года стороны не пришли к соглашению о расторжении договора аренды земельного участка от 26 февраля 219 года, что послужило поводом для обращения истца в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Пунктом 3 ст.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено,что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно ч. 1 ст. 46Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из содержания статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность перечисленных в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий, а именно:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд не усматривает вышеприведенную совокупность обстоятельств, влекущих досрочное расторжение договора аренды земельного участка от 26 февраля 2019 года, заключенного с ФИО3, поскольку включение земельного участка в земли населенных пунктов и изменение его категории не исключает его использование для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии с видом разрешенного использования.

В соответствии со статьей 83 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В состав указанных земель могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к определенным территориальным зонам, в том числе к зонам специального назначения (статья 85 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 84 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Следовательно, само по себе включение спорного земельного участка в границы населенного пункта не влечет прекращение права аренды, и не исключает возможность его использования в соответствии с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, указанные истцом обстоятельства, а именно изменение категории земельного участка на земли населенных пунктов не подпадают под критерии существенного изменения обстоятельств, которые по смыслу статьи 451Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для расторжения договора.

При этом, истцом не представлено доказательств существенного нарушения Арендатором условий договора аренды или нецелевого использования земельного участка, служащих основанием для досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет (ст.22 ЗК РФ).

При вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного с ФИО3, и в удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Администрации Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики в удовлетворении иска к ФИО3 о досрочном расторжении договора № 6 от 26 февраля 2019 года аренды земельного участка площадью 1539 кв. метров с кадастровым номером 21:21:180205:213, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Шинерпосинское сельское поселение, о возложении обязанности возвратить земельный участок в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме подачей апелляционной жалобы через Чебоксарский районный суд Чувашской Республики.

Председательствующий: А.Ю. Тяжева.

Решение в окончательной форме принято 19 октября 2023 года.