Дело № 2-4022/2025

УИД 56RS0042-01-2025-004286-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 20 октября 2025 года

Центральный районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Рейф Н.А., 

при секретаре Алексеевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Оренбурга о признании права собственности на реконструированный жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, указывая, что истец, является собственником недвижимого имущества, жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Указанный дом принадлежит истцу на основании Договора купли-продажи от 1983 года заверенный Государственным нотариусом ФИО5 при Министерстве юстиции РСФСР Первая Оренбургская государственная нотариальная контора за номером 2-9033 от 1983г.

На основании данного документа выдана выписка из ЕРГН от 26.08.2024 регистрационная запись № от 26.08.2024.

Согласно документам на жилой дом общая площадь составляет 16,7 кв.м., год постройки 1957 год. Истец произвела реконструкцию данного жилого дома с увеличением площади и изменением этажности. После реконструкции данный жилой дом по площади в соответствии с техническим замером в документе - технического плана составляет - 91,2 кв.м., количество этажей - 2.

ФИО1 было подано заявление в администрацию города Оренбурга (Департамент Градостроительства и земельных отношений па основании выписки ЕРГН о праве собственности на дом.

Согласно ответу за номером № от 23.01.2025 стороной ответчика был выдан отказ в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (

<

адрес>) в связи с тем, что реконструированный дом является самовольным строительством без разрешения на реконструкцию от администрации г. Оренбурга.

Для узаконения реконструкции истец получила Акт экспертизы №-А от 20.02.2025 об обследовании несущих и ограждающих строительных конструкций здания, но адресу 

<

адрес>, с целью выявления допущенных нарушений строительных, противопожарных, санитарных норм и правил подготовленное ООО «Оренбургская судебно стоимостная экспертиза».

Эксперт сделал основанные выводы, что дефектов и повреждений строительных конструкций не выявлено. Общее техническое состояние здания предварительно оценивается как «исправное», эксплуатационная надежность, пригодность строительных конструкций достаточна для условий нормальной эксплуатации, на объекте не обнаружено существенных нарушений строительных норм и правил, пребывание в здании не создает угрозу жизни и здоровью граждан, здание соответствует нормам проектирования и конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности, дальнейшая эксплуатация здания возможна и безопасна; Фактические параметры, характеризующие противопожарную безопасность объекта экспертизы, обеспечены соблюдением установленных нормативных требований противопожарной защиты объекта; экспертами даны основанные на экспертизах выводы и заключение, что согласно требованиям СанПин, здание соответствует данным требованиям.

Просит суд признать за истцом права собственности на реконструированный двухэтажный жилой дом, общей площадью 91,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №.

Определениями суда к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, заявленные исковые требования поддерживает.

Представитель ответчика администрации г. Оренбурга в судебное заседание не явился, извещен судом о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, принять решение с учетом всех доказательств по делу и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Изучив представленные документы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Исходя из положений статьи 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу п. 1,2 ст. 209 ГК Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии со ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

В соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44, Правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями. 

Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. (пункт 19 Постановления)

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Из изложенного следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что является необходимым условием для удовлетворения иска. 

Как установлено в судебном заседании ФИО1 на праве собственности принадлежит одноэтажный жилой дом общей площадью 16,7 кв.м. по адресу: 

<

адрес> расположенный на земельном участке в пределах кадастрового квартала №.

Право собственности на дом зарегистрировано на основании договора купли –продажи от 31.08.1983 года, заверенного Государственным нотариусом ФИО5 при Министерстве юстиции РСФСР Первая Оренбургская государственная нотариальная контора за номером 2-9033 от 1983г.

Согласно выписки из ЕГРН на земельном участке в пределах кадастрового квартала № расположен жилой дом с кадастровым номером: № общей площадью 16,7 кв.м., год постройки 1957, который, принадлежит на праве собственности ФИО1, дата государственной регистрации от 26.08.2021, регистрационная запись №.

Из технического плана помещения от 14.02.2025 установлено, что жилой дом по адресу 

<

адрес>, имеет площадь 91,2 кв.м. 

По вопросу узаконения объекта самовольного строительства истец обращался в Департамент градостроительства и земельных отношений (Управление градостроительства и землепользования) администрации г. Оренбурга, письмом от 23.01.2025 за № сообщили истцу, что в связи с тем, что административный порядок легализации самовольно возведенного строения законодательством не предусмотрен, он вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку в порядке, установленном ст.222 ГК РФ. 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утверждёнными приказом министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 №-од, земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки.

Согласно заключениям эксперта ООО «Оренбургская судебно стоимостная экспертиза» №-А от 20.02.2025 дом, площадью 91,2 кв.м., по адресу: 

<

адрес> при эксплуатации с соблюдением строительных, пожарных и санитарных норм и правил – соответствует требованиям существующих строительно-технических, пожарных и санитарных норм и правил. Фактические параметры, характеризующие противопожарную безопасность объекта экспертизы, обеспечены соблюдением установленных нормативных требований противопожарной защиты объекта. Общее техническое состояние здания предварительно оценивается как исправное. На основании результатов проведенного обследования строительных конструкций дома, расположенного по вышеуказанному адресу эксплуатационная надежность, пригодность строительных конструкций достаточна для условий нормальной эксплуатации, в жилом доме не обнаружено существенных нарушений строительных норм и правил, проживание в доме не создает угрозу жизни и здоровью граждан, жилой дом соответствует нормам проектирования и конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности, дальнейшая эксплуатация жилого дома возможна и безопасна.

Суд принимает указанные заключения в качестве допустимого доказательства. Данное заключение мотивировано, содержит сведения о проведенных экспертом исследованиях. Судебная экспертиза проведена в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, при проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими для проведения такого исследования методическими рекомендациями и нормативными источниками, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 указанного кодекса, является четким, ясным, полным, противоречий не содержит. Экспертиза проведена при визуальном обследовании жилого дома. Эксперт имеет необходимую квалификацию и не заинтересован в исходе дела. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, суду не представлено.

Собственники соседних земельных участков и домовладений были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, возражений по поводу узаконения истцом возведенного строения не имеют, просили иск удовлетворить.

Отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта подтверждено заключением эксперта ООО «Оренбургская судебно стоимостная экспертиза», которое сторонами не оспаривалось.

При таких обстоятельствах, отсутствие исходно-разрешительной градостроительной документации не может являться единственным основанием для отказа в удовлетворении иска о праве собственности на самовольную постройку.

С учетом вышеизложенных норм материального права и доказательств, имеющихся в материалах дела, принимая во внимание, что реконструкция жилого дома произведена на земельном участке в зоне застройки одноэтажными жилыми домами, строительство осуществлено без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом представлены документы, подтверждающие принятие мер к легализации самовольной постройки, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к администрации 

<

адрес> о признании права собственности на реконструированный жилой дом - удовлетворить. 

Сохранить жилой дом с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 91,2 кв.м, в реконструированном виде. 

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, года рождения (паспорт №), право собственности на дом, с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> общей площадью 91,2 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Н.А. Рейф

Мотивированное решение составлено 22 октября 2025 года.