дело № 3а-547/2025

16OS0000-01-2025-000265-43

учет 123а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 28 ноября 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания «3-х этажный торговый комплекс» площадью 5 691, 8 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – объект недвижимости с кадастровым номером ....).

Ссылаясь на нарушение своих прав как налогоплательщика налога на имущество физических лиц, административный истец просит определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 207 465 000 рублей. 

В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признали. 

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела ФИО1, ее представитель ФИО4 в суд не явились, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан представителей в суд не направили.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав объяснения представителей административных ответчиков, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации помещения, расположенные в пределах муниципального образования, отнесены к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц. 

Налогоплательщиками данного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных этой же статьей (пункт 1). 

Согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта. 

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и названным пунктом. 

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. 

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

Согласно части 7 статьи 22 названного Федерального закона основанием для оспаривания кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как видно из материалов дела, объект недвижимости с кадастровым номером ...., поставленный на государственный кадастровый учет 19 июня 2017 года, принадлежит на праве собственности ФИО1 (т. 1 л.д. 212-223). 

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 13 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» по состоянию на 1 января 2023 года в размере 388 767 539 рублей 61 копейка. (т. 1 л.д. 191-192, 211).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью. 

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчет об оценке от 11 апреля 2025 года № 17/2025, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «МегаТраст» ФИО5 Согласно отчету рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составила 207 465 000 рублей (т. 1 л.д. 34-175). 

В ходе рассмотрения дела Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» указали на недостоверность представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта от 31 октября 2025 года № 2370/07-4 (т. 2 л.д. 76-126), величина рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете определена неправильно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт установил рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года в ином размере, который составил 237 874 161 рубль.

Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» представлены возражения на заключение эксперта с указанием на неполный анализ рынка, некорректный выбор аналогов, отсутствие обоснование значения корректировок и их применимости к рынку недвижимости города Казани Республики Татарстан; необоснованное отнесение объекта оценки к категории «высотная жилая застройка»; неверный расчет восстановительной стоимости в затратном подходе без учета налога на добавленную стоимость, применение справочника, не включающего в удельную стоимость величину прибыли предпринимателя и налога на добавленную стоимость; применение корректировки на масштаб на основании справочника под редакцией ФИО6 без учета ограничения применения корректировок, построенных на основе статистических показателей. 

На возражения представлены письменные пояснения эксперта, в которых дополнительно разъяснены факторы, положенные в основу анализа рынка, выбора аналогов, применения корректировок. 

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о соответствии заключения требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости в отчете об оценке, эксперт выявил недостатки, влияющие на уровень точности величины стоимости объекта оценки, в частности, ошибочный вывод о неактивности рынка и, как следствие, применение неверного значения корректировки на торг; необоснованное применение коэффициента для расчета корректировки на дату предложения; использование несопоставимого с объектом оценки аналога в сравнительном подходе; неверное определение местоположения объекта оценки как зоны автомагистралей, в то время как он фактически расположен в зоне высотной жилой застройки. 

Для определения рыночной стоимости нежилого здания экспертом применены затратный, сравнительный и доходный подходы. Окончательное суждение о величине рыночной стоимости выработано после сведения результатов использованных методов и определения преимуществ и недостатков каждого из них. Для окончательного согласования результатов исследования результатам оценки, полученным каждым подходом, приданы соответствующие весовые коэффициенты.

Вопреки доводам административных ответчиков в заключении эксперта отражены результаты выбора аналогов, в наибольшей степени сопоставимых с исследуемым объектом, с максимальным приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что соответствует Методическим рекомендациям федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз, которыми не предусмотрена необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж предложений. 

Местоположение объекта исследования в зоне многоэтажной жилой застройки и его ближайшее окружение многоквартирными жилыми домами установлено на основании данных публичной кадастровой карты. 

Расчет восстановительной стоимости здания произведен с применением специализированных справочников, содержащих укрупненные показатели стоимости строительства, в которых учтена полная стоимость воспроизводства объектов недвижимости на дату составления справочников, а также индексов изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен, актуальных на дату оценки, прибыль предпринимателя определена на основании статистических данных рынка недвижимости. 

Экспертом учтено, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость не является ценообразующим фактором и не увеличивает ее размер. Величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения налога на добавленную стоимость, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах налога на добавленную стоимость. Кроме того, налог на добавленную стоимость возникает при осуществлении сделок по реализации объектов, в то время как экспертом рассчитывались не затраты на приобретение объекта оценки, а затраты на его замещение, что предусматривает создание, а не приобретение аналогичного объекта оценки. 

Корректировка на площадь введена на основании данных Справочника оценщика недвижимости-2021 под редакцией ФИО6, который не ограничивает возможность применения данной модели максимальной площадью, при этом площадь объекта исследования и объектов-аналогов удовлетворяют требованию к минимальной площади. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности. 

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, каких-либо мотивированных возращений, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили. 

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При оценке доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости суд принимает во внимание, что представленные административным истцом сведения о рыночной стоимости в ходе судебной экспертизы не подтвердились. Таким образом, действительная величина рыночной стоимости должна быть установлена на основании заключения эксперта, содержание которого в ходе судебного разбирательства не опровергнуто, соответственно требование административного истца об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном в результате судебной экспертизы.

Исходя из даты обращения с административным исковым заявлением в суд (т. 1 л.д. 12), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21 апреля 2025 года и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», частью 4 статьи 6 Федерального закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить. 

Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания «3-х этажный торговый комплекс» площадью 5 691, 8 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 237 874 161 рубль.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 апреля 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 12 декабря 2025 года.

Судья Сафина М.М.