Дело № 3а-50/2020

(37OS0000-01-2020-000026-58)

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2020 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Луковкиной Е.О.,

при секретаре Солдатенковой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5260 000 рублей. 

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что установленная кадастровая стоимость данного земельного участка, составляющая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 11 104 555,88 рублей, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке земельного участка, подготовленном оценщиком ООО «ВАШ Эксперт» ФИО4, что приводит к нарушению его прав как арендатора земельного участка в виде необоснованного увеличения арендной платы, рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

При этом в административном иске содержится просьба о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд.

Административный истец ФИО1, представитель административного истца ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, в представленном ходатайстве содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца. 

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков – Департамента управления имуществом Ивановской области, Правительства Ивановской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Управление Росреестра по Ивановской области), заинтересованных лиц - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ивановской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ивановской области), Администрации города Иваново, которые были извещены заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

В связи с чем, в соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В письменных отзывах Правительства Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ, Управления Росреестра по Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ, Администрации города Иваново от ДД.ММ.ГГГГ указано на отсутствие возражений по существу требований ФИО1, сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также заявлена просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителей учреждений.

Исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

В силу статьи 1 Закона Ивановской области от 2 марта 2015 года № 10-ОЗ "Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" с ДД.ММ.ГГГГ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Постановлением Правительства Ивановской области N 225-п от 25 августа 2008 года утвержден Порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, которым предусмотрена Методика исчисления арендной платы за землю, в формуле определения которой применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО1 является арендатором земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, относящегося к неразграниченной государственной собственности, к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства административного здания, в подтверждение чего представлен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о внесении изменений в указанный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из расчета арендной платы по вышеуказанному договору аренды на 2019 год, размер арендной платы за пользование упомянутым земельным участком составляет 217 288,40 рублей, которая исчисляется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 года № 225-П, из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. 

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25ноября 2014 года № 105 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области» (далее – Приказ № 105) кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 104 555,88 рублей, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 6 625,63 рублей за 1 кв.м.

Аналогичные сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка содержатся в кадастровой справке, составленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как усматривается из материалов дела, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области административный истец не обращался.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что размер арендной платы за пользование земельным участком, который обязан уплачивать ФИО1 по договору аренды, зависит от кадастровой стоимости земельного участка, суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В силу правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28, ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В силу части 1 статьи 95 КАС РФ лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Судом установлено, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок на обращение с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости истекал ДД.ММ.ГГГГ. Административный истец обратился в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском установленного законом процессуального срока.

Очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного земельного участка, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, в Единый государственный реестр недвижимости на момент подачи административного иска в суд уполномоченным органом не вносились. Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо возражений относительно пропуска срока на обращение в суд по причинам, указанным ФИО1, не заявляли. 

Принимая во внимание незначительный период пропуска установленного законом срока, не внесение в Единый государственный реестр недвижимости очередных результатов определения кадастровой стоимости, суд считает возможным признать причины пропуска ФИО1 процессуального срока на обращение в суд с настоящим иском уважительными, а срок – подлежащим восстановлению.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

Согласно представленному административным истцом Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному оценщиком ООО «ВАШ Эксперт» ФИО4 ( далее – Отчет об оценке), итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5260 000 рублей.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик ФИО4, составившая Отчет об оценке, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», застраховавшая свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в САО «ВСК» с лимитом ответственности в размере 300 000 рублей. 

Ответственность ООО «ВАШ Эксперт» как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в АО «Альфастрахование» на сумму 5000000 рублей, что соответствует положениям статьи 15.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

По своему содержанию Отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости. 

В отчет об оценке в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик. В процессе оценки оценщик описал местоположение исследуемого земельного участка, проанализировал факторы его локального местоположения.

В ходе оценки специалистом в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 произвел анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – под торгово-офисную застройку, выполнил анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками в Ивановской области из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости, по итогам которого установил среднее значение цены одного квадратного метра земельного участка, предназначенного под торгово-офисную застройку в Ивановской области. 

По итогам анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, главными ценообразующими факторами для земельных участков под торгово-офисную застройку специалист определил торг, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условия продажи, передаваемые права, вид использования участка/зонирование, площадь, местоположение объекта и его конструктивные особенности, возможность подключения инженерных коммуникаций.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке специалист указал о возможности применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4. 

Применяя в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, специалист произвел подбор объектов – аналогов, сходных объекту оценки по основным ценообразующим характеристикам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям пункта 10 ФСО № 1.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре объекта – аналога, которые относятся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект, - под торгово-офисную застройку. В ходе оценки специалистом осуществлен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7, последовательно с изложением обоснования применены корректировки на торг, на условия рынка, на передаваемые имущественные права, на местоположение. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивированно обоснован. 

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным; специалист в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; оценщиком не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. 

Суд приходит к выводу, что при составлении Отчета об оценке специалистом правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены основные принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, не допущено нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. 

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 5260 000 рублей. 

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке не высказали. 

Таким образом, суд считает, что указанный Отчет об оценке достоверным и допустимым доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости объекта оценки.

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что административным истцом исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, представленных административным истцом. 

С учетом изложенного, суд считает возможным использовать величину рыночной стоимости земельного участка, в размере, установленном Отчетом об оценке специалиста, для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка путем удовлетворения административного искового заявления ФИО1

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Проанализировав материалы дела, суд считает, что датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости следует считать дату обращения ФИО1 с административным исковым заявлением в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1676 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5260 000 (пять миллионов двести шестьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Луковкина Е.О.

Мотивированное решение изготовлено 30 марта 2020 года.

Судья: Луковкина Е.О.