Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 июня 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-562/2017 по административному иску ООО «ТРЭК» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ТРЭК» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 180 075 рублей 67 копеек. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилого помещения, площадью *** кв.м., состоящего из комнат № этаж №, комнат № этаж №, кадастровый номер №, расположенного в Административно-торговом комплексе «

<

данные изъяты>» по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения установлена на 06.06.2011 года и составляет 4 542 724 рубля 26 копеек.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость указанного нежилого помещения на 06.06.2011 года составляет 1 180 075,67 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости. В целях проверки соответствия отчета требованиям действующего законодательства, была проведена его экспертиза, получено положительное экспертное заключение НП СРО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №.

Завышение кадастровой стоимости нежилого помещения нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представители ООО «ТРЭК» ФИО1 по доверенности от ДД.ММ.ГГ., ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГ., ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГ., поддержали административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о.Тольятти, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило отзыв, в котором просит суд в удовлетворении административных требований отказать.

Администрация г.о.Тольятти Самарской области представило письменный отзыв, в котором указывает, что административные исковые требования не затрагивают права администрации г.о.Тольятти.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «ТРЭК» на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГ. №, договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ. №, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ. №, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГ., принадлежит нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью ***,** кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 4 542 724,26 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения является 06.06.2011 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «НПО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость нежилого помещении с кадастровым номером № определена оценщиком по состоянию на 06.06.2011г. в размере 1 180 075 рублей 67 копеек.

ООО «ТРЭК» 24.11.2016 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление ООО «ТРЭК» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: № было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами, а именно на странице № указаны несуществующие телефоны экспертов и прочие их координаты, что не позволяет проверить правильность их экспертных мнений, используемых при расчете корректировок, чем нарушены п.11 и 13 ФСО № 3; информация о физическом состоянии объектов и их расположении в торгово-офисных центрах, используемая оценщиком не подтверждена, отчет вводит в заблуждение пользователя отчета – п.11 и 5 ФСО № 3; используемые корректировки не соответствуют диапазону значения по фактору стоимости «транспортная доступность», отчет вводит в заблуждение – п.5 ФСО № 3, неверно применены корректировки – п.22 ФСО № 7.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов, от применения затратного подхода обоснованно отказался, что отражено на страницах № отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Используя объем доступной ему информации. оценщик подобрал 14 объектов-аналогов, во вторичной выборке отобраны объекты-аналоги, отношения абсолютного отклонения которых к выборочному среднему минимальны и не превышают 20%, в результате чего во вторичную выборку было отобрано 6 аналогов – помещения офисного назначения, расположенных в г.Тольятти, Автозаводский район, в хорошем состоянии, современный стандартный ремонт, площадью от 35 до 169 кв.м., которые представлены в таблице № на странице № отчета. Поскольку во вторичную выборку было отобрано всего 6 аналогов, применение ценообразующих параметров не потребовалось.

Затем были применены корректировки на торг, корректировка на этаж. Корректировка на потенциал местонахождения, транспортная доступность, на наличие отдельного входа и физическое состояние, на площадь не применялась. Описание введенных корректировок, их обоснование и обоснованный отказ от применения корректировок описан на страницах № отчета.

В результате расчета рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, составила 1 242 536,40 рублей.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах №, в результате данного расчета рыночная стоимость, полученная доходным подходом, составила 1 117 614,95 рублей.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки составила 1 180 075,67 рублей.

Замечание Комиссии о том, что в отчете указаны не существующие телефоны экспертов и прочие их координаты, суд считает необоснованными, поскольку на странице № отчета приведена информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях, специалистов с указанием их квалификации и степени участия в проведении оценки объекта оценки. В указанной информации телефоны и адреса местонахождения специалистов приведены на дату получения оценщиком соответствующих экспертных мнений, которые на дату проведения оценки могли измениться.

В соответствии с подп. «д» п.8 ФСО № 3, вне зависимости от вида оценки в отчете об оценке должна содержаться, в том числе информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

Обязанность указывать в отчете об оценке сведения о местонахождении и телефонах привлеченных к проведению оценки специалистов, федеральный стандарт оценки не содержит.

Данное обстоятельство не может свидетельствовать о недостоверности отчета об оценке и не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Ссылка на тот факт, что в отчете не подтверждена информация о физическом состоянии объектов и их расположении в торгово-офисных центрах, является необоснованной, поскольку опровергается содержащейся в отчете и его приложении информацией.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611,при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Корректировка на транспортную доступность не требовалась, поскольку был применен метод рейтинга – ранжирования и выставление в шкалах экспертных оценок, представленных в таблице №. Учитывая итоговую степень влияния фактора на стоимость – 20% по рассматриваемому параметру, изменение величин шагов по шкале с равномерного на неравномерный не приведет к существенному влиянию на результат.

Доводы о неверном применении корректировки и введение в заблуждение, при указанных обстоятельствах, являются необоснованными.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Согласно положительному экспертному заключению НА СРО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, на отчет № об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, в том числе с кадастровым номером №, расчет стоимости объекта оценки, проведенной экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «

<

данные изъяты>».

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке. 

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 24.11.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «ТРЭК» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого помещения, площадью *** кв.м., состоящего из комнат №, этаж №, комнат №, этаж №, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 180 075 рублей 67 копеек.

Дата подачи административного иска в суд – 12.05.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 24.11.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 июня 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова