Дело № 2-2316/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

25 сентября 2018 года с.Большое Нагаткино 

Ульяновский районный суд Ульяновской области

в составе председательствующего судьи Мяльдзиной С.Н.,

при секретаре Феткулловой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 о переводе прав и обязанностей по договору аренды

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский» (далее ООО «МК Арбузовский») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 о переводе прав и обязанностей по договору аренды *** от 18 сентября 2017 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 17 июня 2015 года между ООО «Свияжское» и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, МО «Цильнинский район», общей площадью 1 206 000 кв.м., срок аренды 49 лет. 

28 февраля 2017 года между ООО « Свияжское» и ООО «МК Арбузовский» был заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, по условиям которого ООО «МК Арбузовский» став новым арендатором получил все права и обязанности, предусмотренные ранее заключенным договором аренды от 17 июня 2015 года. 

Оба договора в установленном законом порядке зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В 2017 году ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 без уведомления ООО «МК Арбузовский» провели кадастровые работы, выделив из земельного участка с кадастровым номером *** земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 723 600 кв.м в отношении которого 18 сентября 2017 года заключили договор аренды *** с ФИО8 на срок 10 лет. 

Истец считает, что действия ответчиков по заключению договора аренды с ФИО8 нарушают условия договора аренды от 17 июня 2015 года, поскольку указанный договор не расторгнут. Кроме того не получено согласие ООО «МК Арбузовский» на проведение работ по выделу из земельного участка с кадастровым номером *** земельного участка с кадастровым номером ***.

18 сентября 2017 года ООО «МК Арбузовский» направил ответчикам требование о переводе на ООО «МК Арбузовский» прав и обязанностей арендатора ФИО8 по заключенному договору *** от 18 сентября 2017 года и возмещении убытков, которое оставлено без удовлетворения.

Истец просит перевести на ООО «МК Арбузовский» права и обязанности по договору аренды *** от 18 сентября 2017 года, заключенному с ФИО8 

Определением от 17.08.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Свияжское» и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области.

В судебном заседании представитель ООО «МК Арбузовский» ФИО9 исковые требования поддержал, в обоснование привел доводы и обстоятельства, изложенные в заявлении. Считал выводы суда по состоявшимся судебным решениям по аналогичным делам, которыми в заявленных требованиях ООО «МК Арбузовский» было отказано, необоснованными, подход к рассмотрению дела – формальным. Полагал, что общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды, поскольку без уведомления первоначального арендатора ответчики не имели права заключать новый договор аренды. Характеристики вновь образованного земельного участка, на что указал суд в решениях, не имеют отношения к делу, исходить следовало из количественного состава арендодателей. Кроме того, пояснил, что условия договора аренды от 17 июня 2015 года по выплате арендной платы не нарушались. Процедура выдела земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:273 не оспаривается, так как пропущен срок исковой давности. На удовлетворении иска настаивал.

Ответчик ФИО8 в судебном заседании считал иск необоснованным. Пояснил, что об условиях договора, заключенного с ООО «Свияжское» пайщикам стало известно только в 2017 году, в том числе и о сроке договора на 49 лет. О переуступке прав по договору ООО «МК Арбузовский» пайщиков никто не извещал, арендная плата должным образом не выплачивалась. Потом стало известно, что у арендатора финансовые проблемы, пайщики стали переживать о том, что земля вообще может уйти к другим людям, поэтому было принято решение о выделе земельных участков. Процедура межевания проведена в соответствии с законом, вновь образованный земельный участок с кадастровым номером ***, зарегистрировано право собственности и в сентябре 2017 года был заключен договор аренды указанного земельного участка. Право аренды зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области. 

Представитель ФИО10, допущенный к участию в деле на основании ст.53 п.6 ГПК РФ, в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, поскольку пайщики земельных долей не были извещены о переуступке прав требований по договору аренды от 17.06.2015, арендатором нарушались условия выплаты арендной платы. В этой связи арендатору 23.06.2017 было направлено требование о расторжении договора аренды, заключенного 17.06.2015, данное требование было получено ООО «МК Арбузовский» 30.06.2017. Пайщики приняли решение о выделе своих земельных паев, процедура выдела проведена в соответствии с законом и никем не оспорена. 

Ответчики ФИО6, ФИО4 в судебном заседании позицию представителя ФИО10 и ФИО8 поддержали, просили в удовлетворении иска отказать.

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ООО « Свияжское», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как указано в пункте 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Из указанной нормы закона следует, что выдел возможен и в период действия договора аренды, что, однако не требует волеизъявления собственников исходного земельного участка, а сохранение арендных отношений в измененном виде - в отношении исходного участка, изменившего границы, оформляется дополнительным соглашением.

Собственник не ограничен в реализации своих прав; после передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, выраженному на общем собрании, он вправе реализовать свое иное волеизъявление, для чего и предусмотрен выдел земельного участка в счет земельных долей такого собственника, изменение границ арендуемого участка и заключение к договору аренды, соответственно, дополнительного соглашения.

Из материалов дела следует, что 17 июня 2015 года между ООО «Свияжское» и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, МО «Цильнинский район», общей площадью *** кв.м., срок аренды 49 лет. 

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 04.07.2015 за ***.

Как указано в пункте 5.3.7 договора аренды земельного участка арендатор в пределах срока действия договора имеет право, направив уведомление арендодателям, сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог.

28.02.2017 ООО «Свияжское» и ООО «МК Арбузовский» заключили договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, по которому все права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.06.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, переданы ООО «МК Арбузовский».

Переход прав и обязанностей арендатора зарегистрирован в установленном законом порядке 13.03.2017 за ***.

Доказательств извещения арендодателей о передаче прав аренды по договору от 17.06.2015 в соответствии с п.5.3.7 договора аренды суду не предоставлено. Следовательно, права арендодателей по указанному договору нарушены.

Доводы представителя ФИО11 о том, что ответчики, без уведомления ООО «МК Арбузовский» не могли заключать договор аренды на вновь образованный земельный участок, а измененные характеристики исходного земельного участка не являются препятствием для перевода прав и обязанностей по договору аренды от 18.09.2017, являются ошибочными на основании нижеизложенного.

Как указано в части 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При выделении из исходного земельного участка новых происходит образование новых недвижимых вещей (земельных участков), а следовательно, новых объектов гражданских прав. В то же время исходный участок остается той же вещью с измененными границами.

Кроме того, при выделе участков не происходит смена собственника той же вещи, наоборот, образуется новая вещь, а следовательно, право аренды в отношении новой вещи прекращается. 

Спорный земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью 723 600 кв.м, был образован из земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м на основании проекта межевания земельных участков, утвержденного от имени собственников земельных долей от 19.06.2017, о чем в ЕГРН 11.09.2017 внесена запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 

22.06.2017 ФИО8, действующим от имени ответчиков, было направлено требование о расторжении договора аренды земельных участков в одностороннем порядке, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером ***. Данное требование получено ООО «МК Арбузовский» 30.06.2017. 

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.03.2018 отказано в удовлетворении исковых требований ООО «МК Арбузовский» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании бездействия незаконным и обязании внести в ЕГРН записи об обременении земельных участков.

Из указанного решения следует, что спора о праве не существует, право собственности на образованный в результате выдела земельный участок с кадастровым номером *** и законность его выдела ООО «МК Арбузовский» не оспаривает. Указанную позицию представитель ООО «МК Арбузовский» ФИО9 подтвердил в судебном заседании.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером ***, из которого был образован новый земельный участок с кадастровым номером ***, в том виде как он был на момент когда в отношении него 17.06.2015 было принято решение о передаче в аренду ООО "Свияжское", прекратил существование и в настоящее время продолжает существовать в измененных границах.

18.09.2017 ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 вновь образованный земельный участок с кадастровым номером *** по договору аренды *** передали в аренду ФИО8 на срок 10 лет. Право аренды зарегистрировано 25.09.2017 за ***. 

Договор аренды *** от 18.09.2017 никем не оспорен и недействительным не признан. Поэтому положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ к возникшим правоотношениям по настоящему делу неприменимы.

С учетом установленных обстоятельств и вышеизложенных правовых норм, суд приходит к выводу, что оснований для перевода прав и обязанностей в отношении земельного участка с кадастровым номером *** по договору аренды *** от 18.09.2017 на ООО "МК Арбузовский», не имеется. Положения ст. 621 ГК РФ к возникшим правоотношениям по настоящему делу, на которую ссылается истец, также не применимы.

Следовательно, заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил :

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о переводе прав и обязанностей по договору аренды *** от 18 сентября 2017 года отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд путем подачи жалобы в Ульяновский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.Н.Мяльдзина