КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2025-000108-36

Дело № 3а-77/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 апреля 2025 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «Гостиничный комплекс «Славянка» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области, заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

АО «Гостиничный комплекс «Славянка» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 19 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001334 об отказе в установлении по состоянию на 24 мая 2024 года кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 39:14:010624:5, равной его рыночной стоимости, в размере 4 602 650 руб. на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 25 июня 2024 года № 145-06-2024.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность решения бюджетного учреждения и нарушение прав административного истца как собственника земельного участка на уплату налоговых платежей в справедливом размере, АО «Гостиничный комплекс «Славянка» просило суд установить по состоянию на 24 мая 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:14:010624:5, равной его рыночной стоимости, в размере 4 602 650 руб., указав, что утвержденная административным ответчиком кадастровая стоимость в размере 7 166 980,86 руб. необоснованно завышена.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, уточнив административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:14:010624:5 в размере 5 866 000 руб., определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 28-37); просила в административном иске отказать.

Представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что с 22 июня 2009 года АО «Гостиничный комплекс «Славянка» является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:14:010624:5, площадью 1898 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены по состоянию на 01 января 2022 года результаты кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:14:010624:5 в размере 7166980,86 руб., подлежащая применению с 01 января 2023 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754. 

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

20 ноября 2024 года АО «Гостиничный комплекс «Славянка» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 39:14:010624:5, равной рыночной стоимости, по состоянию на 24 мая 2024 года, представив отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 25 июня 2024 года №145-06-2024.

Как следует из оспариваемого решения от 19 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001334, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 25 июня 2024 года № 145-06-2024 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи со следующими допущенными нарушениями:

- не соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

В разделе 3.5 «Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами» (стр. 26-29) приведена выборка, состоящая из 8 предложений о продаже объектов аналогов, расположенных в г.Калининграде, Гурьевском, Светлогорском и Гусевском городских округах, один из которых расположен в курортном районе Светлогорского городского округа (ссылка на источник аналога отсутствует). Среднее значение удельной рыночной стоимости определено в размере 1 665 руб./кв.м.

При проверке отчета выявлено несоответствие цен, использованных в расчетах аналогов, фактическому диапазону цен рыночных данных в сегменте рынка объекта оценки в курортных районах области (г. Балтийске, Зеленоградский район)- земельные участки под объекты рекреации (январь - май 2024 года), диапазон значений которого находится в пределах 2700 до 13000 руб./кв.м, среднее - 6700 руб./кв.м.

Не выполнены условия пунктов 2, 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200:

- при расчете стоимости оцениваемого объекта оценщик использовал данные из справочников оценщика 2022 года, не приведя пояснений, позволяющих считать данные справочники актуальными и соответствующие рыночным данным по состоянию на дату оценки 24 мая 2024 года. 

Применение устаревших источников информации на дату оценки может привести к некорректному расчету и требует дополнительного анализа, который оценщиком не произведен. 

В таблице 8 на стр. 26-29 у аналогов № 5 (

<

...>) и № 6 (Гурьевский район, п. Жемчужное) указанные в отчете ссылки являются недействующими, отсутствует возможность проверить информацию; у аналога № 7 (п.Лесное-Отрадное (Светлогорск)) отсутствует ссылка, в расчетной части отчета у аналогов № 2 (п. Приморье) и № 4 (

<

...>) отсутствует на скриншотах дата размещения объявлений (стр. 69-70, 71 - 72), соответственно, информация об аналогах в отчете не подтверждена.

У аналога № 2 (п. Приморье) отсутствует дата публикации на скриншоте на стр. 69-70 отчета. При переходе по ссылке открывается объявление о продаже участка с датой проверки актуальности – 30 октября 2019 года. Объявление не актуально на дату проведения оценки. 

Не выполнены требования пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Оценщик не в полной мере проанализировал и проверил информацию о разрешенном использовании земельных участков, приведенную в объявлениях. При проверке аналога № 4 (Калининград, ул. Камская, кадастровый номер 39:15:150817:42) вид разрешенного использования - под устройство автостоянки, что не соответствует разрешенному использованию оцениваемого объекта (для размещения гостиниц).

На стр. 40 оценщик отнес объект оценки к типовой зоне II (населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра), что не соответствует действительности. Оцениваемый земельный участок расположен в г. Балтийске на расстоянии 40 км от областного центра (г. Калининград) и по справочнику оценщика недвижимости относится к райцентрам с развитой промышленностью.

Согласно оспариваемому решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 24 мая 2024 года. 

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу части 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Утвержденная ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» и внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка, являющаяся в силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговой базой для исчисления земельного налога, затрагивает права АО «Гостиничный комплекс «Славянка» как плательщика данного налога в налоговом периоде 2023 года и в последующих периодах.

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения подано АО «Гостиничный комплекс «Славянка» 05 марта 2025 года в установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ООО «Независимое агентство оценки» ФИО4

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № 145-06-2024 от 25 июня 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки ?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 24 мая 2024 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером 39:14:010624:5.

В соответствии с заключением эксперта ФИО4 № 010-04-25 от 04 апреля 2025 года отчет об оценке № 145-06-2024 от 25 июня 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; в отчете имеются неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. По состоянию на 24 мая 2024 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:14:010624:5 определена экспертом в размере 5 866 000 руб.

Экспертом в заключении указано, что оценщиком нарушены пункт 8 разделе II ФСО VI, пункт 22 подпункта «в» ФСО № 7, пункт 9 раздела II ФСО V; выявленные в отчетах неточности, приводящие к искажению рыночной стоимости объектов оценки, описаны экспертом на страницах 9-15 заключения (л.д. 132-138), По мнению эксперта, итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости, определенная оценщиком, не подтверждена. 

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ФИО4, сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования административного истца о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 19 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001334.

Также не подлежат удовлетворению требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которым не разрешалось в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление административного истца об установлении рыночной стоимости объекта.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Уточненные в судебном заседании административные исковые требования об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежат удовлетворению, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 24 мая 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:14:010624:5 в размере 5 866 000 руб.

Суд отклоняет доводы административного ответчика о несогласии с экспертным заключением в части определенного в нем размера рыночной стоимости вышеуказанного нежилого помещения.

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт ФИО4 соответствует по уровню образования, квалификации, опыту экспертной работы требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта: имеет высшее профессиональное образование, диплом о профессиональной переподготовке по специальностям «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационные аттестаты по направлениям «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества», «Оценка бизнеса», удостоверение о повышении квалификации по дополнительной профессиональной программе «Проверка отчетов об оценке, подготовленных в целях оспаривания кадастровой стоимости», является членов саморегулиремой организации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», стаж работы по экспертной специальности с 2007 года, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО4 методологии проведения оценки земельного участка, его профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 20 ноября 2024 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования АО «Гостиничный комплекс «Славянка» удовлетворить частично. 

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконным решение от 19 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001334 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:14:010624:5, равной рыночной стоимости. 

Установить по состоянию на 24 мая 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:14:010624:5 в размере 5866000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 20 ноября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 05 мая 2025 года. 

Судья А.В. Шкуратова