Дело № 3а-22/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.

секретарь Завгородняя И.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ООО «Портер» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, заинтересованное лицо администрация Краснодарского края, ООО «Арена» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной,

установил:

ООО «Портер» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 

<

№..>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> равной рыночной стоимости в размере 188054000 рублей.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

В судебном заседании представитель ООО «Портер» по доверенности ФИО1 не согласился с выводами дополнительной судебной экспертизы. Настаивал на удовлетворении заявленных требований. 

От представителя административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, позицию, изложенную в возражениях поддерживает. 

В ходе подготовки по административному делу от представителя административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО3 поступили возражения, в которых он указал на отсутствие у департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочий по проверке достоверности сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых при оценке методик, а также иные полномочия, направленные на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что нежилое здание с кадастровым номером 

<

№..>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> принадлежит на праве общей долевой собственности административному истцу и ООО «Арена», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№..> определена уполномоченным органом по состоянию на 01 января 2018 года в размере 340769037,18 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с отчетом об оценке № 712/19 от 04 апреля 2019 года, подготовленным ИП 

<

 Ф.И.О. >8, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> определена в размере 188054 000 рублей.

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 11 октября 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, а также на соответствие отчета об оценке № 712/19 от 04 апреля 2019 года, подготовленным ИП 

<

 Ф.И.О. >8, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 13/2019 от 06 декабря 2019 года, выполненной экспертом 

<

 Ф.И.О. >10 экспертного учреждения ООО «Прайвеси Групп», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2018 года) составляет 269869 420 рублей.

Экспертом также сделан вывод о том, что отчет об оценке № 712/19 от 04 апреля 2019 года выполненный ИП 

<

 Ф.И.О. >8, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, то есть, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, допускались и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, факторы, влияющие на стоимость спорного объекта недвижимости определены неправильно, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. 

С данным заключением судебной экспертизы не согласился представитель административного истца и заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. В обоснование ходатайства представил заключение (рецензию) специалиста ИП 

<

 Ф.И.О. >9, в соответствии с которым стоимость спорного объекта недвижимости определена экспертом на основании объекта-аналога № 03.08.000.0081 «Магазины универсальные от 4 до 6 этажей» сборника КО-Инвест «Общественные здания 2016». Однако, выбранный объект-аналог не является аналогом для объекта исследования, поскольку характеризуется отсутствием подвала, в отличие от объекта исследования, в расчетах данное обстоятельство не учтено, стоимость по данному ценообразующему фактору не скорректирована. При проведении анализа рынка эксперт указал на отсутствие данных о фактических продажах объектов, аналогичных оцениваемому. Однако, анализ рынка произведен некорректно. Кроме того, необоснован физический износ отдельных конструктивных элементов.

Определением суда от 22 января 2020 года по делу назначено проведение дополнительной судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту 

<

 Ф.И.О. >10 ООО «Прайвеси Групп».

В соответствии с заключением дополнительной экспертизы №13/2019/доп от 27 марта 2020 года, подготовленного экспертным учреждением ООО «Прайвеси Групп» экспертом 

<

 Ф.И.О. >10, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2018 года) составляет 270104 381 рубль.

Заключение дополнительной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Заключение эксперта исправлено и скорректировано в соответствии с определением суда от назначении дополнительной экспертизы. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованного лица выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Оснований не доверять представленному заключению дополнительной судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен затратный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). 

При расчете рыночной стоимости оцениваемого здания приняты соответствующие поправки, определены накопленный, физический и функциональный износы спорного здания, его внешнее (экономическое) устаревание.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных им.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

С данным заключением дополнительной судебной экспертизы не согласился представитель административного истца и заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. В обоснование ходатайства представил рецензии экспертов - оценщиков ИП 

<

 Ф.И.О. >8 и ИП 

<

 Ф.И.О. >9

В судебном заседании была допрошена эксперт 

<

 Ф.И.О. >10, подготовившая заключения судебной и дополнительной судебной экспертиз. Эксперт пояснила, что в таблице 14 на странице 53 при переносе из программы «Excell» сдвинулись строчки, допущена техническая ошибка, класс конструктивной системы указан на строчку выше (прочих конструкций), – КС4, а «н/у» относится к состоянию грунтов, то есть не известно какие: сухие, мокрые либо вечно мерзлые. Соответственно, в дальнейшем произведены расчеты с учетом того, что оцениваемое здание относится к классу – КС4, то есть класс определен верно – класс конструктивных систем, а «4» - обозначает четвертый класс. Конструктивные элементы здания имеют быстроизнашиваемые элементы и долгоизнашиваемые, поэтому на странице 61 был определен износ на долгоизнашиваемые элементы, такие как: перекрытия, стены, фундамент, каркас. Поэтому расчет был произведен основных конструктивных элементов. На 62-ой странице были применены износы к оставшимся элементам, потому что они выше. Учитывая, что объектом оценки являлся торговый комплекс, поэтому проходимость высокая и износ отделки повышенный. Поэтому на внутреннюю отделку экспертом был применен 10% износа, полы 4% износа, на полы 4% в соответствии со сроком их эксплуатации и фактического износа. Цифра 3, 29% получена расчетным путем, к каждому конструктивному элементу в отдельности: присваивалось значение физического износа и в удельном весе в соответствии с таблицей и в итоге суммируется в общий износ здания. То есть 0,8% экспертом был применен к основным конструктивным элементам, он виден в таблице № 17 (фундамент, каркас, стены и перегородки). Также расчет произведен на 61 – ой странице, объект экспертизы относится ко 2-ой группе зданий, то есть общий срок службы – 125 лет. Учитывая год постройки (2017 год), дату оценки (2018 год), то коэффициент - 0,8%. Также изменения кадастровой стоимости исследуемого объекта отличаются первичная от повторной на 1 миллион рублей, в связи с тем, что при проведении не был учтен подвал этого здания, поэтому был произведен расчет самого здания и отдельно подвала, применив соответствующие коэффициенты, то есть разница составляет менее одного процента, это допустимо, потому что был применен другой подход расчета. 

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 6641,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01 января 2018 года составляет 270104381 рубль.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов капитального строительства рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 02 сентября 2019 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 02 сентября 2019 года.

При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований, их уточнение, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению частично.

Генеральным директором ООО «Прайвеси Групп» 

<

 Ф.И.О. >11 в суд подано ходатайство о взыскании с ООО «Портер» расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы в размере 60000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право ООО «Портер» на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска ООО «Портер» сводится к реализации в судебном порядке такого права. 

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что такое расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов ООО «Портер».

Таким образом, заявление ООО «Прайвеси Групп» подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ООО «Портер» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, заинтересованное лицо администрация Краснодарского края об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной – удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 6641,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 270104381 рубль.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> считать 02 сентября 2019 года.

Взыскать с ООО «Портер» в пользу «Прайвеси Групп» судебные расходы в размере 60 000 рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16.07.2020 года.

Судья краевого суда: