3а-42/2024 УИД 62OS0000-01-2023-000229-36 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 января 2024 года 

г. Рязань 

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н., 

с участием представителя административных ответчиков ФИО1,

при ведении протокола помощником судьи Девликамовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №3а-42/2024 по административному исковому заявлению ООО «Кондрата» к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кондрата» обратилось в Рязанский областной суд с вышеназванным административным иском к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ РО «Центр ГКО») и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - Минимущества Рязанской области), указав в обоснование, что оно является собственником земельного участка с кадастровым номером №. 

С целью установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта в размере рыночной стоимости, 11.07.2023 ООО «Кондрата» подало соответствующее заявление в ГБУ РО «Центр ГКО», представив подготовленный 

<

скрыто> отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 02.06.2023 в размере 19 484 000 рублей.

27.07.2023 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2023/000236 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Ссылаясь на достоверность указанной в отчете рыночной стоимости земельного участка, административный истец привел доводы о том, что действующая кадастровая стоимость вышеназванного объекта завышена, а оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» - необоснованное, указал на нарушение его прав, как налогоплательщика.

С учетом уточнения заявленных требований после проведения судебной оценочной экспертизы, ООО «Кондрата» просило суд признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» от 27.07.2023 №ОРС-62/2023/000236, а также установить по состоянию на 02.06.2023 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости– 22 474 000 рублей. 

Административный ответчик ГБУ РО «Центр ГКО» представил письменные возражения относительно удовлетворения административного иска, указав, что отчет 

<

скрыто> об оценке рыночной стоимости земельного участка, составлен 

<

скрыто> с нарушениями законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что учреждением соблюдены требования нормативно-правовых актов, устанавливающих полномочия, процедуру и порядок принятия оспариваемого решения.

Заинтересованное лицо ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области, представило письменный отзыв на административный иск, в котором привело информацию о действующей кадастровой стоимости находящегося в собственности ООО «Кондрата» земельного участка, определенной ГБУ РО «Центр ГКО» в рамках массовой государственной кадастровой оценки и утвержденной постановлением Минимущества Рязанской области.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц: представителя административного истца ООО «Кондрата», представителей заинтересованных лиц: администрации г. Рязани и ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив административное исковое заявление и поступившие относительно него возражения, исследовав материалы дела, суд находит административный иск подлежащим частичному удовлетворению, по следующим мотивам.

Как следует из положений части 1 статьи 245 КАС РФ (в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 274-ФЗ, от 24.07.2023 N 349-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец ООО «Кондрата» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

скрыто> кв.метров, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.19-22).

Государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Рязанской области была проведена ГБУ РО «Центр ГКО» по состоянию на 01.01.2022 года.

В соответствии с Приложением к Постановлению Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 03.10.2022 №25-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Рязанской области» по состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 38 135 212 рублей 50 копеек. Сведения об этой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 24.12.2022, дата начала их применения – 01.01.2023 года (л.д.18).

11.07.2023 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ООО «Кондрата» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости. 

С указанным заявлением в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» ООО «Кондрата» представило подготовленный 

<

скрыто> отчет от 

<

скрыто> об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 19 484 000 рублей, по состоянию на 02.06.2023 года.

27.07.2023 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2023/000236 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и недостоверных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. Решение подписано кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО» (л.д.8-17).

22.08.2023 в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ООО «Кондрата» подало административное исковое заявление в суд.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. 

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Следуя разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, для проверки доводов представителя ГБУ РО «Центр ГКО» о несоответствии отчета 

<

скрыто> требованиям законодательства об оценочной деятельности, и установления размера рыночной стоимости земельного участка, 09.10.2023 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с экспертным заключением 

<

скрыто>, подготовленным экспертом 

<

скрыто>, отчет 

<

скрыто> об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки в части п. 1.3 ФСО III, п.12 ФСО III, п.13 ФСО III, п.2.1 ФСО IV, п.3.6 ФСО IV, п.2 ФСО V, п.5 ФСО V, п.7 ФСО V, п.9 ФСО V, п.2.1 ФСО VI, п.7.9 ФСО VI, п.7.12 ФСО VI, п.7.13 ФСО VI, п.22е ФСО №7. 

Указанная в отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, экспертом не подтверждена.

По состоянию на 02.06.2023 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в размере 22 474 000 рублей.

Оценивая заключение проведенной судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Суд полагает, что это экспертное заключение соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт ФИО7 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Кондрата» у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов ООО «Кондрата» не нарушает.

Поскольку отсутствует совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения бюджетного учреждения незаконным, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требования ООО «Кондрата» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Анализ рынка проведён экспертом ФИО8 с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах. 

Приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости Рязанской области на дату оценки по категории участков «земли населенных пунктов» и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода объектов.

Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлен экспертом в рамках сравнительного подхода. Отказ от применения доходного и затратного подходов обоснован.

Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; оценка объекта произведена с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение содержит ссылки на источники используемой информации.

Экспертом ФИО9. даны подробные письменные пояснения по возражениям ГБУ РО «Центр ГКО» относительно экспертного заключения.

Вопреки доводам представителя административных ответчиков ФИО1 о значительном расхождении в удельных показателях стоимости объектов-аналогов после проведения корректировок (разница более чем 4,5 раза) и о том, что достоверность результата, полученного в рамках сравнительного подхода, может быть поставлена под сомнение, эксперт указал на ошибочность расчетов, содержащихся в возражениях, пояснив, что расхождение удельных показателей стоимости объектов-аналогов составляет небольшую разницу - в 1,2518 раза. После проведенных расчетов коэффициент вариации имеет допустимое значение 15,00%, что говорит об однородности полученного числового ряда. 

Довод административного ответчика о том, что эксперт обязан учесть обеспеченность инженерными коммуникациями при расчете рыночной стоимости объекта оценки, также опровергнут экспертом со ссылкой на Методические разъяснения по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости МР-5/16 от 18.05.2016 и п.20 ФСО №7, определяющие, что земельный участок для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, оценивается как условно-свободный. При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Коммуникации являются объектами отдельного учета, в том числе кадастрового, а так же самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

После исследования судом экспертного заключения, стороны о назначении повторной судебной экспертизы не просили, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу судебного акта.

Доводы представителя ГБУ РО «Центр ГКО» о невозможности установления судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в случае отказа в удовлетворении требования о признании решения бюджетного решения незаконным, основаны на неправильном толковании части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», предусматривающей возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ООО «Кондрата», его обращение в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

В связи с этим, разрешая административно-правовой спор, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, по состоянию на 02.06.2023 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ООО «Кондрата» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 27.07.2023 № ОРС-62/2023/000236 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, отказать. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 22 474 000 (двадцать два миллиона четыреста семьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 02 июня 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 июля 2023 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено судом 01 февраля 2024 года.

Судья- В.Н. Логвин