УИД: 47OS0000-01-2023-000353-39 дело № 3а-45/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 15 февраля 2024 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Выдриной О.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 27.10.2023 №№ OPC-47/2023/000365, ОРС-47/2023/000366, ОРС-

<

данные изъяты>, ОРС-47/2023/00368 (далее - Решения) об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости 2100000 руб., 19700000 руб., 2600000 руб., 1900000 руб. соответственно. 

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что является собственником объектов недвижимости: 

- помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 48,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

- помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 629 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

- помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 60,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

- помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 43,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости составляет:

- 3517384,05 руб. для помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- 45711458,04 руб. для помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- 4403997,39 руб. для помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>; 

- 3161285,25 руб. для помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Как следует из отчета об оценке № 01/23/1610-ЕК от 26.09.2023 (далее - Отчет) рыночная стоимость объектов недвижимости на 29.09.2023составляет:

- 21000000 руб. для помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

- 19700000 руб. для помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- 2600000 руб. для помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>; 

- 1900000 руб. для помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

ФИО2 «ЛенКадОценка» от 27.10.2023 №№ OPC-47/2023/000365, ОРС-47/2023/000366, ОРС-47/2023/000367, ОРС-47/2023/00368 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной в Отчете, в связи с несоответствием представленного Отчета требованиям федеральных стандартов оценки.

Административный истец полагает, что превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над рыночной стоимостью, нарушает её права, поскольку приводит к уплате необоснованно завышенных налоговых платежей.

В письменном отзыве административный ответчик ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» просил в удовлетворении заявленных требований отказать, ввиду несоответствия представленного Отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, использовании неполных сведений, допущении расчетных и иных ошибки, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.

После проведения судебной экспертизы в Ленинградский областной суд поступила правовая позиция, согласно которой административный ответчик считает выводы эксперта по поставленным вопросам обоснованными. При этом ГБУ «ЛенКадОценка» не оспаривает сумму рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную экспертом, полагая, что она может быть установлена и в более высоких ценовых диапазонах. 

В судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, административный истец ФИО1, представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Ленинградской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 настаивал на удовлетворение заявленных требований.

Представитель административного ответчика ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО4 в судебном заседании возражал против признания Решения незаконным. Указал, что не оспаривает размер рыночной стоимости, определенный судебной экспертизой.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО5 в судебном заседании поддержала позицию административного ответчика.

В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 № 102-оз «О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Согласно п.1 ст.403 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. 

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 01.01.2021.

Согласно ст.6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом следующих особенностей: в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости; б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-Ф; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2026 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2022.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области, осуществляется ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В ч.1 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что кадастровая стоимость здания может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению физического лица, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этого лица.

Бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что 24.11.2021. за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, расположенные по адресу: 

<

адрес>, относящиеся к категории нежилых помещений. Кадастровая стоимость, которых согласно выписке из ЕГРН составляет:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> 3517384,05 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> 45711458,04 руб.; 

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> 4403997,39 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> 3161285,25 руб. 

29.09.2023 ФИО1 обратилась в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> в размере их рыночной стоимости, составляющей на 29.06.2023 2100000 руб., 19700000 руб., 2600000 руб., 1900000 руб. соответственно приложив Отчет, выполненный ООО «Цент Оценки «Петербуржская недвижимость», оценщик ФИО6. 

27.10.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приняты решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости на основании следующего:

Отчет № 01/23/1610-ЕК от 26.09.2023 не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с которым отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчете в обязательном порядке выключаются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также положения пункта 3 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.07.2022 № 200, в соответствии с которым в процессе оценки необходимо соблюдать требования Федерального закона, Федеральных стандартов оценки. 

В Решении указано, что данный Отчет нельзя признать документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговую величину признать достоверной. Полученная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки искажена. 

Определением Ленинградского областного суда от 18.12.2023 по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО7 

Согласно заключению эксперта № 47/СЭ/2024 от 31.01.2024 при составлении Отчета допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, приведённые в Решении в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> в размере их рыночной стоимости. Данные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 29.06.2023 определена экспертом в размере 2200000 руб. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 29.06.2023 определена экспертом в размере 21000000 руб. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 29.06.2023 определена экспертом в размере 2700000 руб. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 29.06.2023 определена экспертом в размере 2000000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд полагает, что оно соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использование нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы.

При определении рыночной стоимости эксперт применил доходный и сравнительный подходы. В экспертном заключении приведено подробное обоснование выбора объекта аналога и его описание. Экспертом проведены корректировки на отличие объекта оценки от объекта-аналога по разрешенному использованию, передаваемым имущественным правам и ограничении этих прав, условиям финансирования сделки, условиям продажи, условиям рынка, скидки на уторговывания, учету площади объекта, фактора местоположения, технического состояния здания, наличия и состояния отделки, обеспечения коммуникации. Рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода определена методом капитализации дохода, в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и конкретным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

Поскольку проведенной по делу судебной экспертизой подтвердилось несоответствие представленного Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, то суд приходит к выводу, что у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, указанной в Отчете.

Поскольку оспариваемое Решение соответствует нормативным правовым актам, принято уполномоченным органом и в установленные законом сроки, прав и законных интересов административного истца не нарушает, то оснований для признания его незаконным не имеется. 

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Поскольку ни административным истцом, ни административным ответчиком не оспаривается размер рыночной стоимости объектов недвижимости, установленный судебной экспертизой, о проведении повторной или дополнительной экспертизы в целях определения иного размера рыночной стоимости объектов недвижимости лицами, участвующими в деле, заявлено не было, а представленный Отчет имеет нарушения и не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, то суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, согласно заключению судебной экспертизы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконными решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 27.10.2023 №№ OPC-47/2023/000365, ОРС-47/2023/000366, ОРС-47/2023/000367, ОРС-47/2023/00368 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей по состоянию на 29.06.2023.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 21 000 000 (двадцать один миллион) рублей по состоянию на 29.06.2023.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей по состоянию на 29.06.2023.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 2 000 000 (два миллиона) рублей по состоянию на 29.06.2023.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

В окончательной форме решение изготовлено 16 февраля 2024 года