Дело № 3а-1525/2021

22OS0000-01-2021-001386-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 августа 2021 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В., 

при секретаре Хорохординой Д.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Первый» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

административный истец общество с ограниченной ответственностью «Первый» обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участкас кадастровым номером ***,расположенного по адресу: 

<

адрес>, тракт Павловский, 251а, площадью 6 123 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере20 126 301 руб.

Требования мотивированы тем, что указанным выше земельным участком административный истец владеет на праве аренды. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, утвержденная приказом Управления имущественных отношений 

<

адрес>от ДД.ММ.ГГ *** определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ и составляет 31 611 579,48руб. Данная стоимость является завышенной, что подтверждается отчетом об оценке. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ООО «Первый», так как кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просил об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Административные ответчикиУправление имущественных отношений Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лицаФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрация 

<

адрес>, комитет по земельным ресурсам и землеустройству 

<

адрес>, а также ООО «ГИД», надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю, филиала «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю, администрации 

<

адрес> судебного заседания поступили письменныеотзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО2,изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГ ***-з, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ, заключенных между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «Первый», ООО «ГИД», последние являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 6 123 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства здания общественного назначения. Срок действия договора аренды – 49 лет. Согласно разделу 3 договора, приложению *** к договору при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка (л.д.26-30 т.1).

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере егорыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельный участок с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края». 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведений филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю кадастровая стоимость земельного участкас кадастровым номером *** составляет 31 611 579,48 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ.

Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участкаадминистративным истцом представлен отчет об оценке ***, составленныйДД.ММ.ГГ оценщиком ООО «Век А оценка» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ вышеуказанного земельного участкасоставляет 20 126 301 руб. (л.д.31-150 т.1).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания.

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации. 

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки. 

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретногонежилого зданияв отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ФИО3, являющимся членом Саморегулируемой организации «Союз «ФедерацияСпециалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению. Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью.

Кроме того, в судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО2, директор ООО «Век А оценка», подтвердила достоверность исследования ФИО3, пояснила, что как директор оценочной организации проверяет все отчеты и участвует в их составлении. ФИО2 дала мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений 

<

адрес>и администрацией 

<

адрес> к отчету, о чем представила письменные пояснения. Отметила, что наличие диплома о профессиональной переподготовке в сфере оценочной деятельности, а также полиса обязательного страхования ответственности оценщика подтверждается его членством в СРО, поэтому оснований не доверять указанной в отчете информации об образовании и страховании нет оснований. 

Оценщик пояснила, что проведено исследование сравнительным подходом, поскольку в результате данного исследования устанавливается наиболее достоверная рыночная стоимость объектов недвижимости. В Алтайском крае отсутствует рынок аренды незастроенных земельных участков, так как такие участки предлагаются только Управлением имущественных отношений по цене, зависящей от кадастровой стоимости объекта, что нельзя назвать рыночными ценами.

Для сравнения подбирались аналоги, схожие по всем ценообразующим факторам, в том числе и по площади. При расчете коэффициента торможения на площадь оценщик использовал значение коэффициента – 0,0967. Описание расчета коэффициента приведено на страницах42,43 отчета, значение показателей Ц и Х взято им из Таблицы 34 Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» Часть 2 (ФИО4, ФИО5 2018 г.) (страницы 38-39 отчета). При этом оценщик использовала именно коэффициент торможения при расчете корректировки на площадь, а не данные таблицы, поскольку таблица отражает стоимостные соотношения для середины диапазона, в ней рассчитывается универсальный коэффициент торможения, который не зависит от конкретных площадей аналогов.

Относительно корректировки на торг ФИО2 пояснила, что при исследовании оценщик имеет право выбирать наиболее корректные с его точки зрения корректировки. Усредненные значения минимизируют возможные ошибки и выбросы вследствие большого массива информации. Кроме того, разница в корректировке составляет от 10% (для городов с населением 500-1000 тыс.чел. и уровнем дохода ниже среднего) до 10,4% (для городов с населением 500-1000 тыс.чел. с уровнем доходов выше среднего), в среднем – 10,2%, что и было применено оценщиком, так как определить уровень дохода населения не представилось возможным.

Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют, оценщик предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Нарушений требований подп.«д»,«и» п.8 ФСО *** и подп.«д» п.22 ФСО *** при проведении исследования оценщиком судом не установлено.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края и администрации 

<

адрес> доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований. 

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ООО «Первый».

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано ООО «Первый» посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Первый» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, площадью 6 123 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 20 126 301 рубль. 

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.