Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 июня 2018 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Чернякова Н.Н.,

при секретаре Бочкове Б.Л.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-913/2018 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка, 

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с настоящим иском, в обоснование указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №. На основании договоров аренды частей земельного участка с ОАО «Самаранефтегаз» в ЕГРП зарегистрировано обременение. Ввиду нарушения арендатором условий договора, истец направил ему соответствующее уведомление о расторжении договора аренды. Кроме того, при рассмотрении спора о взыскании арендных платежей Октябрьский районный суд г.Самары в решении от 12.12.2016 года установил, что обязательства между сторонами прекращены. Ссылаясь на положения ст.450.1 ГК РФ, предусматривающей возможность одностороннего отказа от исполнения договора, истец обратился к ответчику с заявлением о прекращении договора аренды и внесение изменений в ЕГРП в части прекращения обременений земельного участка. Административный ответчик отказал истцу в осуществлении государственной регистрации прекращения права аренды, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском, просив, признать незаконным отказ в осуществлении государственной регистрации и обязать ответчика устранить нарушения. 

В судебном заседании представитель истца доводы административного иска поддержала в полном объеме.

Представители административного ответчика в удовлетворении иска просила отказать, по причине предоставления истцами документов, не позволяющих принять решение о государственной регистрации прекращения договора аренды. 

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующим выводам.

Предметом настоящего спора является законность отказа в осуществлении государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок. 

Согласно ст.1, 3 КАС РФ, ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (далее -Закон) отказ в государственной регистрации прав может быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Основанием для принятия решения суда о признании незаконным отказа в регистрации являются одновременно, как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина.

Согласно ст.14 Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (ст.21 Закона).

Согласно ст.27 Закона, в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Судом на основании представленных сторонами доказательств установлено, что 11.06.2013 года и 17.12.2014 года истец заключил с ОАО «Самаранефтегаз» договора аренды части земельного участка с кадастровым номером № Указанные договора в установленном порядке зарегистрированы в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество, внесены записи о соответствующем обремени земельного участка.

15.11.2017г. ФИО1 обратился к административному ответчику с заявлениями о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:31:0000000:1219.

22.11.2017г. государственная регистрация по указанным заявлениям была приостановлена на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон).

26.02.2018г. заявителю отказано в проведении регистрационных действий на основании стать 27 Закона.

Доводы истца о том, что представленные им документы являлись достаточными для принятия решения о прекращении государственной регистрации обременения, суд считает необоснованными по следующим основаниям.

В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены: решение Октябрьского районного суда г. Самары от 12.12.2016г., уведомление о расторжении договора аренды частей земельного участка от 01.07.2017г. с приложением документов, подтверждающих направление указанного уведомления, а также ответ арендатора АО «Самаранефтегаз» от 08.08.2017г.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации права прилагаются необходимые для указанных действий документы.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 407 Гражданского кодекса РФ прекращения обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса РФ предусматривает основания досрочного расторжения по требованию арендодателя договора аренды судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичные условия расторжения договора аренды предусмотрены пунктом 4.1.1 Договора аренды частей земельного участка от 11.06.2013 г. и Договора аренды частей земельного участка от 17.12.2014г.

Вместе с тем, указанные обстоятельства при наличии спора между сторонами подлежат установлению судом при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора.

Истец не воспользовался своим правом на обращение в суд с требованием о расторжении договоров аренды, полагая, что установление им обстоятельств и его волеизъявления достаточно для расторжения договора, путем одностороннего отказа от исполнения, предусмотренного ст.450.1 ГК РФ. 

Истец не оспаривает, что в настоящее время на частях земельного участка расположены производственные объекты АО «Самаранефтегаз», а уведомление о расторжении содержит, в том числе требование о возврате земельного участка в первоначальном состоянии, то есть о необходимости снести возведенные объекты. 

На государственную регистрацию прекращения права заявителем представлен ответ арендатора АО «Самаранефтегаз» от 08.08.2017г. на уведомление о расторжении договора аренды частей земельного участка, в котором арендатор указывает на отсутствие нарушений условий договора аренды со своей стороны, а также сообщает, что основания для расторжения договоров аренды отсутствуют.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии спора между арендатором и арендодателем по вопросу нарушения условий договоров аренды и расторжения данных договоров, в связи с чем, вопрос о государственной регистрации прекращения права аренды не может быть разрешен как в административном порядке, так и в порядке обжалования действий (решений) регистрирующего органа.

Положения ст.450.1 ГК РФ и п.4.1 Договора аренды действительно предусматривают односторонний отказ от исполнения обязательств при допущении арендатором определенных нарушениях, однако, в данном случае имеется спор между сторонами договора относительно самого факта нарушений. Более того, решением Октябрьского районного суда г.Самары от 12.12.2016 года, на которое ссылается истец, подтверждает необоснованность его требований относительно взыскания арендных платежей.

Суд в указанном решении прямо указал, что данные о нарушении ответчиком (АО «Самаранефтегаз») принятых на себя по договору аренды обязательств по оплате арендных платежей отсутствуют. 

Исходя из возникших между сторонами договора аренды отношений, расхождением позиций относительно сроков и размера аренды, возведение АО «Самаранефтегаз» на земельном участке объектов для производственной деятельности, односторонний отказ арендатора, предусмотренный ст.450.1 ГК РФ, не может являться основанием для прекращения действия договора аренды. 

Ссылка истца на решение Октябрьского районного суда г.Самары от 12.12.2016 года, как на основание необходимости прекращения государственной регистрации аренды, не может быть принята во внимание. Предметом спора по указанному делу являлось взыскание арендных платежей, о чем прямо указано в описательной и резолютивной части решения. 

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего чрои граненого суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Представленное истцом решение Октябрьского районного суда г.Самары от 12.12.2016 года спор о расторжении договора аренды не разрешает и не является основанием для внесения изменений в ЕГРП. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ответчик доказал несоответствие закону представленных истцом для государственной регистрации документов, в связи с чем, отказ в государственной регистрации прекращения права является законным. 

Оснований полагать, что решение суда по настоящему делу является непреодолимым препятствием в реализации истцом своих прав не имеется. Истец не лишен возможности защитить свои права в порядке искового производства. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 ФИО6 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером №, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде. 

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено в окончательном виде 09.06.2018г.