Дело № 2-1035/2020 

УИД 32RS0027-01-2019-007426-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июля 2020 года город Брянск

Советский районный суд города Брянска в составе

председательствующего судьи Мазур Т.В., 

при секретаре Сафроновой А.В.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Солнечный» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 30 июня 2018 года между ООО «Специализированный застройщик «Солнечный» и ФИО4 был заключен договор участия в долевом строительстве №23/10/5. 

В соответствии с условиями договора ответчик взял на себя обязательства передать истцу объект долевого строительства: 2-комнатную квартиру 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №... в срок не позднее 2-го квартала 2019 года.

По условиям договора стоимость квартиры составляет 1 461 120 рублей. Обязанность по оплате стоимости квартиры исполнена истцом своевременно и в полном объеме. 

В соответствии с уведомлением ответчика от 11 ноября 2019 года и актом приема–передачи, квартира была передана истцу 26 октября 2019 года. 

Таким образом, ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры. Просрочка по передаче объекта долевого строительства составляет 117 дней (с 01 июля 2019 года по 25 октября 2019 года). 

30 июля 2019 года, 14 ноября 2019 года истцом в адрес ответчика были направлены претензии с требованием уплаты неустойки. Однако до настоящего момента требование не выполнено.

По договору долевого участия в строительстве ответчик должен был передать квартиру общей проектной площадью 60,88 кв.м., однако в акте приема-передачи квартиры и в выписке из ЕГРП общая проектная площадь указана в размере 59,84 кв.м. Ввиду чего, истец полагает, что поскольку ему передана квартира площадью меньше, чем предусмотрено условиями договора, с ответчика подлежит взысканию разница стоимости объекта долевого участия в строительстве.

Ссылаясь на требования Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» истец, с учетом уточнений требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 82 163 рублей 65 копеек; денежные средства в размере 24 540 рублей 76 копеек в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, вызванного ненадлежащим исполнением обязательств по договору; компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей; штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Представители истца ФИО1, ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить. 

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Солнечный» ФИО3 исковые требования не признал. Указал на неверное определение истцом размера ставки рефинансирования при расчете неустойки. Завил ходатайство о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом небольшого периода просрочки, отсутствия негативных последствий для истца, а также минимальной цены договора. Полагал, что заявленная истцом сумма компенсации морального вреда является чрезмерной, необоснованной и подлежит снижению. Исковые требования в части соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве полагал незаконными, поскольку общая площадь квартиры с учетом лоджии составляет 60,88 кв.м., что соответствует условиям договора. 

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился. Уведомлен надлежащим образом. В материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав, материалы дела, суд приходит к следующему. 

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором, в соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Правоотношения сторон по настоящему гражданскому делу регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В силу части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона, не указание в договоре этого условия, не является основанием для отказа в удовлетворении этого требования.

Судом установлено, что 30 июня 2018 года между ООО «Специализированный застройщик «Солнечный» (Застройщик) и ФИО4 (Участник долевого строительства) был заключен договор №23/10/5 участия в долевом строительстве. 

Согласно пункту 1.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой дом позиция (1-я очередь, 4-1 пусковой комплекс, позиция 10), расположенный 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. 

Основные технико–экономические показатели: тип дома: панельный; общее количество квартир 130; количество секций 3; количество этажей 13; общая площадь жилого здания 10352, 00 кв.м.; общая площадь квартир 8119, 90; жилая площадь квартир 4514, 00 кв.м.; площадь застройки 1084 кв.м.

Согласно пункту 1.3 договора объект долевого строительства, подлежащий передаче застройщиком в адрес участника долевого строительства в рамках исполнения своих обязательств по настоящему договору имеет следующие индивидуальные характеристики: 2 – комнатная квартира 

<

адрес>. Объект долевого строительства подлежит передаче участнику долевого строительства без выполнения внутренних (чистовых) отделочных работ. 

Согласно пункту 4.1 договора цена настоящего договора на момент его заключения составляет 1 461 120 рублей. 

Уплата цены настоящего договора производится участником долевого строительства, путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в следующем порядке: сумма в размере 1 461 120 рублей оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России», именуемый далее Банк, по кредитному договору №... от 

<

дата>, заключенному в городе Брянске со стороной – 2 на цели оплаты цены договора в течение пяти календарных дней с даты регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области. 

Согласно пункту 10.4 договора, указанная в п. 1.3 настоящего договора площадь объекта долевого строительства (квартиры) является проектной и может быть скорректирована по окончанию строительства на основании данных органа осуществляющего техническую инвентаризацию, по результатам фактического обмера площади объекта долевого строительства. Обмер площади объекта долевого строительства осуществляется до начала отделочных работ. 

Как установлено судом по данному делу, в настоящее время между сторонами имеется спор о соразмерном уменьшении цены договора, в связи с изменением площади объекта недвижимости. 

26 октября 2019 года между ООО «Специализированный застройщик «Солнечный» и ФИО4 был составлен акт приема–передачи к договору №23/10/5 участия в долевом строительстве от 30 июня 2018 года, по которому ООО «Специализированный застройщик «Солнечный» передал, а ФИО4 принял объект долевого строительства – 2-х комнатную квартиру №..., общей проектной площадью 59,84 кв.м, без чистовой отделки, площадь балконов и лоджий – 1,04 кв.м. (рассчитанных с учетом понижающих коэффициентов – для балконов – 0,3, для лоджий – 0,5), а всего сумма всех площадей – 60,88 кв.м., расположенной 

<

адрес>. Фактическая общая площадь по данным технической инвентаризации – 59,8 кв.м.

Как следует из выписки из ЕГРН от 

<

дата> квартира, площадью 59, 8 кв.м расположенная 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО4

Согласно техническому описанию квартиры 

<

адрес> составленному ООО «ГеоСпектр» по состоянию на 17 июня 2019 года экспликация площади квартиры следующая: прихожая площадью 4,4 кв.м., коридор площадью 4,1 кв.м., ванная площадью 3,1 кв.м., туалет площадью 1,2 кв.м., кухня площадью 12,8 кв.м., жилая комната площадью 17,6 кв.м., жилая комната площадью 16, 6 кв.м. Итого общая площадь квартиры 59,8 кв.м. Балкон площадью 1,1 кв.м. Площадь с холодными помещениями – 60,9 кв.м.

Таким образом, разница между общей расчетной площадью, указанной в договоре долевого участия в долевом строительстве №23/10/5 от 30 июня 2018 года и общей площадью, указанной в техническом описании квартиры 

<

адрес> составленном ООО «ГеоСпектр», выписке из ЕГРН от 

<

дата> составляет 1,04 кв.м. (60,88 кв.м. – 59,84 кв.м.).

Согласно пункту 3.1 договора, застройщик обязан, в том числе: обеспечить возведение жилого дома, позиция 1-я очередь, 4-й пусковой комплекс, позиция 10, строящегося по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым №..., в точном соответствии с проектной документацией и в установленные договором сроки. 

Учитывая условия заключенного договора, при буквальном их толковании, согласно которым квартира подлежала передаче потребителю после окончания строительства объекта, общей проектной площадью 60,88 кв.м. без учета площади балкона/лоджии/ в размере 1,04 кв.м., последний, получив в итоге квартиру общей площадью меньше, чем было предусмотрено условиями договора, имеет право на получение в свою пользу денежной разницы. 

Баланс интересов, по мнению суда, в данном случае, с учетом положений заключенного договора, подлежащих толкованию в их совокупности, не нарушен. Застройщику, учитывая его доминирующее положение на рынке, следует более четко оговаривать условия договора, во избежание их возможного толкования в интересах одной или другой стороны в зависимости от обстоятельств. Все сомнения подлежат толкованию в пользу потребителя, как наиболее незащищенного участника гражданско-правовых отношений, тем более, при заключении договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, поскольку площадь фактически построенного спорного помещения на момент заключения договора участия в долевом строительстве составила 60.88 кв. м, его стоимость – 1 461 120 рублей, по факту строительства общая площадь, указанная в техническом описании, выписки из ЕГРН, акте приема – передачи квартиры составляет 59,84 кв. м., исходя из уменьшения площади на 1, 04 кв.м. и стоимости 1 кв. м, согласно условиям договора, учитывая, что возврат стоимости объекта, ответчиком не произведен, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Солнечный» разницы в размере 24 540 рублей 76 копеек (1 461 120/61, 92х1,04).

В силу части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 6 названного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 22 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Порядок передачи объекта долевого строительства установлен статьей 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с частями 5, 6 указанной статьи Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. 

В силу части 1 статьи 12 указанного Федерального закона № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьями 191, 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Согласно пунктам 3.1.5, 3.1.6 договора застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и оформление соответствующей разрешительной документации не позднее 31 декабря 2018 года. 

Передать участнику долевого строительства объект долевого строительства соответствующий условиям настоящего договора, требованиям технических, градостроительных регламентов и проектной документации по акту приема – передачи, не позднее 2-го квартала 2019 года. 

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области номер регистрации №... 11 июля 2018 года. 

24 октября 2019 года ООО «Специализированный застройщик «Солнечный» Брянской городской администрации выдано разрешение №... на ввод объекта в эксплуатацию расположенного 

<

адрес> 

ФИО4 произведена оплата по договору долевого участия №23/10/5 от 30 июня 2018 года в размере 1 461 120 рублей. 

ООО «Специализированный застройщик «Солнечный» 11 октября 2019 года направило в адрес истца уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома (1-я очередь, 4-1 пусковой комплекс, позиция 10), расположенного 

<

адрес> и готовности объекта долевого строительства (квартира №...) к передаче с 26 октября 2019 года, а также о необходимости принятия объекта долевого строительства. 

26 октября 2019 года между ООО «Специализированный застройщик «Солнечный» и ФИО4 был составлен акт приема – передачи к договору №23/10/5 участия в долевом строительстве от 30 июня 2018 года, по которому ООО «Специализированный застройщик «Солнечный» передало, а ФИО4 принял объект долевого строительства – 2-х комнатную квартиру №..., общей проектной площадью 59, 84 кв.м., без чистовой отделки, площадь балконов и лоджий – 1, 04 кв.м. (рассчитанных с учетом понижающих коэффициентов – для балконов – 0,3, для лоджий – 0,5), а всего сумма всех площадей – 60, 88 кв.м., расположенной на 6 – ом этаже, 10 – этажного жилого дома, находящегося 

<

адрес> (строительный 

<

адрес>). Фактическая площадь по данным технической инвентаризации – 59, 8 кв.м. 

Участник долевого строительства произвел осмотр квартиры, качество указанной жилой квартиры соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Техническое и иное оборудование квартиры отвечает техническим условиям в соответствии с требованиями статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Претензий по качеству квартиры не имеется. 

30 июля 2019 года, 14 ноября 2019 года ФИО4 в адрес ответчика были направлены претензии о выплате неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору долевого строительства, что подтверждается квитанциями от 30 июля 2019 года, 14 ноября 2019 года. Ответ на претензию ответчиком не дан. 

Доказательств того, что изменение срока передачи квартиры было между сторонами согласовано - материалы дела не содержат.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Поскольку ООО «Специализированный застройщик «Солнечный» нарушило срок передачи объекта долевого строительства, при этом не представило каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока произошло не по его вине, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Истцом представлен расчет неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору за период с 01 июля 2019 года по 25 октября 2019 года на сумму 82 163 рубля 65 копеек из расчета: 1 461 120 (цена договора) х 7,50% (ставка рефинансирования Банка России на 01 июля 2019 года) х 1/300 х 28 дней (количество дней просрочки с 01 июля 2019 года по 28 июля 2019 года) х 2; 1 461 120 (цена договора) х 7,25% (ставка рефинансирования Банка России на 29 июля 2019 года) х 1/300 х 42 дня (количество дней просрочки с 29 июля 2019 года по 08 сентября 2019 года) х 2; 1 461 120 (цена договора) х 7 % (ставка рефинансирования Банка России на 09 сентября 2019 года) х 1/300 х 47 дней (количество дней просрочки с 09 сентября 2019 года по 25 октября 2019 года) х 2.

Представителем ответчика ООО «Специализированный застройщик «Солнечный» представлен контррасчет, по которому размер неустойки составляет 79 777 рублей (1 461 120 (цена квартиры по договору уступки) х 7% (ставка рефинансирования Банка России на 25 октября 2019 года) 1/300 х 117 дней х 2).

Учитывая приведенные требования закона, суд находит обоснованными доводы истца о нарушении ответчиком срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. 

Между тем, расчет неустойки, представленный стороной истца, суд признает неправильным, и соглашается с контррасчетом неустойки, представленным стороной ответчика, поскольку размер ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, то есть на день подписания акта приема–передачи квартиры 25 октября 2019 года, составлял 7 %: 1 461 120 рублей (цена квартиры по договору уступки) х 7% (ставка рефинансирования Банка России на 25 октября 2019 года) 1/300 х 117 дней х 2).

Таким образом, размер неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства составит 79 777 рублей. 

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки. 

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право суда уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в пункте 2 определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Как разъяснено в пункте 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Аналогичная позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в «Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 69, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Таким образом, предоставление суду возможности снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, которая по существу предполагает обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание период неисполнения обязательства ответчиком, который составил 117 дней, фактические обстоятельства настоящего спора, компенсационный характер неустойки, отсутствие доказательств заключения между сторонами дополнительного соглашения об изменении сроков исполнения Договора, руководствуясь принципом справедливости, необходимости установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, суд приходит к выводу о несоразмерности размера неустойки последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем, полагает возможным снизить размер неустойки и определить его в размере 28 000 рублей.

В связи с чем, требования о взыскании неустойки подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», к отношениям, возникшим из договора долевого участия в строительстве в части не урегулированной специальным законом, применяется Закон о защите прав потребителей.

Проверив обоснованность требований истца о взыскании в его пользу компенсации морального вреда за нарушение прав потребителей, суд находит их подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 07 сентября 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В соответствии со статьей 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. В соответствии с указанной статьей при определении размера компенсации морального вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание личность истца, а также степень вины причинителя вреда, требования разумности и справедливости, суд полагает возможным определить размер компенсации морального вреда в размере 1 000 рублей. 

30 июля 2019 года, 14 ноября 2019 года истцом в адрес ответчика были направлены претензии с требованием уплаты неустойки, что подтверждается копией претензии, копией почтового отправления.

Отношения по взысканию штрафа в пользу потребителя Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не урегулированы.

На основании пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 26 770 рублей 38 копеек (52 540, 76 х 50%).

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 2 076 рублей 22 копейки, от уплаты которой при подаче иска истец был освобожден в силу закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Солнечный» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Солнечный» в пользу ФИО4 неустойку в размере 28 000 (двадцать восемь тысяч) рублей, денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 24 540 (двадцать четыре тысячи пятьсот сорок рублей) 76 копеек, компенсацию морального вреда в размере 1 000 (одна тысяча) рублей, штраф в размере 26 770 (двадцать шесть тысяч семьсот семьдесят ) рублей 38 копеек. 

В удовлетворении остальной части исковых требований, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Солнечный» в доход муниципального образования «город Брянск» государственную пошлину в размере 2 076 (две тысячи семьдесят шесть) рублей 22 копейки.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд города Брянска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Мазур

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2020 года.

Мотивированное решение изготовлено 16 июля 2020 года.