Дело № 2-216/2024

34RS0025-01-2024-000254-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кумылженский районный суд Волгоградской области

в составе:

председательствующего судьи Исаевой Л.П.,

при секретаре Труфановой Н.А.

18 июня 2024 года в ст. Кумылженская Волгоградской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации Поповского сельского поселения Кумылженского муниципального района 

<

адрес> о признании сделки действительной и признании права собственности на жилой дом,

у с т а н о в и л:

ФИО3обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику о признании сделки действительной и признании права собственности на жилой дом.

В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО2 была заключена сделка по купле продаже жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.4 договора оплата за жилой дом произведена в день подписания договора в размере 60 000 рублей. Данное домовладение ФИО2 принадлежало на основании типового договора купли-продажи дома усадебного типа с надворными постройками от ДД.ММ.ГГГГ. 

С момента приобретения данного имущества, истец стала владеть и пользоваться им как своим собственным, несла бремя расходов на его содержание. 

В настоящее время истец, фактически осуществляющий владение недвижимым имуществом – жилым домом, не может оформить на него право собственности в установленном законом порядке в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на спорное недвижимое имущество, поскольку продавец умер, в связи, с чем регистрация права в органах Росреестра в одностороннем порядке невозможна. 

Таким образом, во внесудебном порядке оформить право собственности на недвижимое имущество не предоставляется возможным.

Истец просит суд признать сделку по купле-продаже жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>., заключенную между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ действительной; признать за нею право собственности на недвижимое имущество – жилой дом, общей площадью 78,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, представила письменное заявление, согласно которого просила рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования поддерживает, просит их удовлетворить.

В судебное заседание представитель ответчика - Администрации Поповского сельского поселения Кумылженского муниципального района 

<

адрес> не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, суду доверяет. 

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Межмуниципального отдела по городу Михайловка и 

<

адрес> Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия и принять решение на усмотрение суда. Из объяснений на исковое заявление следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о жилом доме с кадастровым номером №, площадью 78,7 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>. Сведения о принадлежности указанного жилого дома кому-либо на каком-либо праве в ЕГРН отсутствуют.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – нотариус 

<

адрес> ФИО5 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, в силу ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Суд, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно абз. 2 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Из искового заявления ФИО3 следует, что в объеме требований истца заявлено требование о признании сделки купли-продажи жилого дома действительной, по тем основаниям, что все обязательства по сделке были исполнены сторонами, подписан договор купли-продажи, однако, зарегистрировать право собствености невозможно, так как продавец дома ФИО2 умер.

При таком положении, единственным способом защиты гражданских прав истица, является признание за ним права собственности на дом, при условии подтверждения всех условий, предусмотренных для возникновения права на основании договора купли-продажи.

В соответствии с разъяснениями пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно требованиям ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 ст. 162 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом на основании письменных и иных доказательств, подтверждающих или опровергающих данный факт.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ФИО2 на основании Типового договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи дома усадебного типа с надворными постройками, заключенного между ним и колхозом имени 

<

адрес>, приобрел жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 78,7 кв.м. Оплата по договору была произведена по квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 16200 руб., оставшаяся сумма в течение сроков, указанных в п.2 договора купли-продажи.(л.д.12)

Согласно выписки № из похозяйственной книги от ДД.ММ.ГГГГ, выданной администрацией Поповского сельсовета 

<

адрес>, в похозяйственной книге №, лицевой счет №ДД.ММ.ГГГГ-1996 года Поповского сельского совета 

<

адрес> сделана запись о принадлежности жилого дома, расположенного по 

<

адрес>, ФИО2 (л.д.14). 

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости: о жилом доме с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, год возведения -1992, общая площадь 78,7 кв.м., сведения о зарегистрированных правах отсутствуют (л.д.15).

Из технического паспорта на жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что жилой дом, 1992 года постройки, расположенный по адресу: : 

<

адрес>, имеет общую площадь 78,7 кв.м., жилую площадь 47,3 кв.м. (л.д.17-22).

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности истцу ФИО3 на основании постановления Поповского сельского совета 

<

адрес> Волгоградской от ДД.ММ.ГГГГ № «О передаче в собственность земельных участков.» (л.д.31-33).

Право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, за №. (л.д.32)

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о смерти, выданным отделом Загса Кумылженского муниципального района 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16).

ФИО2 на день смерти (ДД.ММ.ГГГГ) зарегистрирован по месту жительства в 

<

адрес>, совместно с ним зарегистрирована сожительница ФИО3, что подтверждается выпиской из похозяйственной книги №, лицевой счет №ДД.ММ.ГГГГ-2026 г.г. (л.д.34).

По сообщению нотариуса 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ наследственное дело к имуществу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не заводилось (л.д.27).

Согласно договора купли продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал ФИО3 жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, за 60 000 руб., которые уплачены Покупателем Продавцу до подписания договора. (л.д.11).

Таким образом судом установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами, стоимость определена, деньги переданы, объекты недвижимого имущества покупатель принял, однако переход права собственности не был зарегистрирован по независящим от сторон обстоятельствам в связи со смертью продавца.

Установлено, что с 1992 года ФИО3 открыто и добросовестно пользуется упомянутым земельным участком и расположенным на нем жилым домом, что подтверждается выпиской из похозяйственной книги администрации Поповского сельского поселения №, лицевой счет №ДД.ММ.ГГГГ-2026 г.г. (л.д.34). Несет бремя содержания спорного недвижимого имущества, зарегистрирована в указанном жилом помещении.

С учетом существа совершенной сделки, оплаты ФИО3 предусмотренной договором цены, факта передачи имущества ФИО2 и принятия его ФИО3, последующего поведения сторон сделки, отсутствия материальных правопритязаний со стороны третьих лиц в отношении спорного имущества, суд приходит к выводу о том, что между сторонами фактически заключен договор купли-продажи спорного имущества – жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, поскольку стороны имели намерение заключить договор купли-продажи и фактически его исполнили. 

Установленные фактические обстоятельства свидетельствуют о действительном содержании выраженной сторонами воли на заключение ДД.ММ.ГГГГ именно договора купли-продажи жилого дома, поскольку заключенное между ними соглашение позволяет определить все существенные условия договора. Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требования ФИО3 о признании сделки купли-продажи жилого дома действительной.

Учитывая вышеизложенное, суд, руководствуясь положениями статей 218, 420, 431, 434, 550, 554 ГК РФ, п. п. 1 и 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исходит из того, что сделка по купле-продаже спорного объекта между сторонами фактически состоялась, продавец ФИО2 передал имущество покупателю ФИО3, она в свою очередь оплатила полную стоимость имущества, однако, осуществить государственную регистрацию права собственности не смогла ввиду отсутствия государственной регистрации права продавца на проданное им имущество, а в дальнейшем и в связи с его смертью. 

Поскольку положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, с учетом обстоятельств спора и сложившейся практики, подлежат применению по аналогии положения пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

При этом, суд исходит из того, что правоподтверждающим документом права собственности ФИО2 является типовой договор купли продажи жилого дома усадебного типа от ДД.ММ.ГГГГ с надворными постройками, заключенного между ним и колхозом имени 

<

адрес> с надворными постройками, право собственности на который при жизни ФИО2 не был зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Пленума N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ).

Поскольку право собственности на объект недвижимости: жилой дом - возникло у ФИО2 на основании типового договора от ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", он имел право распорядиться указанным имуществом.

Таким образом, суд считает необходимым признать за ФИО3 право собственности на жилой дом, общей площадью 78,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>,

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО3 к Администрации Поповского сельского поселения Кумылженского муниципального района 

<

адрес> о признании сделки действительной и признании права собственности на жилой дом - удовлетворить.

Признать сделку, заключенную между ФИО2 и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ по купле-продаже жилого дома, общей площадью 78,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, действительной.

Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом, общей площадью 78,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Кумылженский районный суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 376.1 ГПК РФ кассационная жалоба, представление могут быть поданы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Судья: Л.П. Исаева 

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Л.П. Исаева