Дело № 2-71/2025

УИД 75RS0019-01-2025-000014-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 марта 2025 года г. Сретенск 

Сретенский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Шмакотиной А.В.,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой А.В.,

с участием ответчика ФИО1 и ее представителя ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на следующее. Между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО1 14.10.2023 был заключен договор купли-продажи жилой квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. По условиям договора продажная стоимость квартиры составляет 650 000 рублей, из которых 500 000 рублей ФИО1 передала ФИО3 наличными, а оставшуюся сумму в размере 150 000 рублей ответчик, согласно условиям 4 пункта договора купли-продажи должна была оплатить в счет долга по коммунальным услугам на счет Управляющей компании. Денежные средства в размере 150 000 руб. не внесены ответчиком на счет управляющей компании. В связи с неисполнением указанного пункта договора купли-продажи жилой квартиры 19.09.2024 Могочинским районным судом принято решение по иску ООО «Тепловодоканал» в отношении ФИО3 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг. При оформлении договора купли-продажи жилой квартиры ФИО1 полностью была согласна со всеми пунктами данного договора, в том числе с ценой приобретаемого жилого помещения в сумме 650 000 руб., о чем свидетельствует ее личная подпись в договоре. Согласно договору купли-продажи квартира была передана ФИО3 в собственность ФИО1 На данный момент в связи с неисполнением ответчиком ФИО1 условий договора она имеет задолженность в размере 150 000 руб. В сентябре 2024 года на имя ФИО1 была направлена досудебная претензия с просьбой погасить образовавшуюся задолженность. ФИО1 получила претензию, однако ответа на нее не дала, задолженность в добровольном порядке не погасила, на телефонные звонки не отвечает, на связь не выходит. Ответчик пользуется квартирой приобретенной по договору купли-продажи, а значит и пользуется денежными средствами истца невыплаченными по договору купли-продажи в размере 150 000 руб., уклоняется от их возврата. Период просрочки возврата денежных средств – с 11.10.2023 по 21.10.2024 (дата составления иска) составил 377 дней, размер процентов за указанный период, рассчитанных в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляет 25 144,69 руб. 

Ссылаясь на ст. 309, 310, 395, 486, п. 1 ст. 454 ГК РФ, истец просит взыскать с ответчика ФИО1 в свою пользу задолженность по договору купли-продажи в размере 150 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2023 по 21.10.2024 в размере 25 144,69 руб., а также сумму уплаченной государственной пошлины в размере 6 254 руб.

Истец ФИО3 о времени и месте разбирательства дела извещена надлежащим образом, в суд не явилась, представителя не направила, одновременно с подачей искового заявления представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО2, действующий на основании устного заявления, занесенного в протокол судебного заседания, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, просили иск оставить без удовлетворения. В обоснование своей позиции ссылались на следующее. При заключении договора купли-продажи ФИО1 не была в полной мере осведомлена о том, что квартира находится в непригодном для проживания состоянии, имелись ограничения в коммунальных ресурсах – не было горячей и холодной воды, электричества. ФИО3 не довела до ФИО1 информацию о том за какие коммунальные ресурсы и за какой период у нее образовалась задолженность, ввела ее (ФИО1) в заблуждение и убедила согласиться на сумму 150 000 руб. якобы для уплаты услуг управляющей компании, при этом была осведомлена, что согласно ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации оплата задолженности за спорную квартиру не может быть возложена на иное лицо. Также ФИО3 знала о том, что в случае попытки взыскания с нее задолженности в судебном порядке сумма будет значительно снижена. В этих действиях усматривается злоупотребление правом. Данные доводы подтверждаются решением Могочинского районного суда по делу № 2-427/2024, которое в апелляционной инстанции не рассматривалось и вступило в законную силу и в котором указано на то, что условие в договоре об оплате ФИО1 150 000 руб. в счет долга управляющей компании не может являться основанием к освобождению ФИО3 от обязанности по оплате задолженности, поскольку такое условие в силу п. 2 ст. 391 ГК РФ является ничтожным ввиду отсутствия на это согласия кредитора (АО «Тепловодоканал»). Кроме того, ФИО3 в ходе рассмотрения дела № 2-427/2024 заявила о пропуске срока исковой давности, в результате применения которого сумма задолженности составила 97 970,79 руб., а не 150 000 руб. Все это свидетельствует о недобросовестности ФИО3

Кроме того, ответчик ФИО1 пояснила, что в настоящее время проживает в квартире, которую приобрела у ФИО3, сейчас в квартире имеется и электричество, и вода, она делала в ней ремонт, организовывала подключение квартиры к коммунальным ресурсам, в связи с чем несла дополнительные расходы. Когда она осматривала квартиру перед покупкой, ФИО3 сказала, что электричества нет, так как нет лампочки, вода не течет из-за того, что сломан смеситель, о том, что квартира отключена от подачи коммунальных ресурсов ФИО3 ей не сказала. Из-за отсутствия электричества она не смогла увидеть все недостатки квартиры. При подписании договора в МФЦ ФИО3 торопила ее. При заключении договора она предполагала, что приобретает квартиру за 500 000 руб. Она не оспаривала договор купли-продажи в судебном порядке. 

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, изучив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, и оценив все в совокупности с действующим законодательством, приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу положений ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3).

Как следует из ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1). Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (п. 3).

Истцом в обоснование доводов искового заявления в материалы дела представлены копия договора купли-продажи жилой квартиры от 11.10.2023 и копия решения Могочинского районного суда Забайкальского края от 19.09.2024 по делу № 2-427/2024.

Из договора купли-продажи жилой квартиры, заключенного 11.10.2023 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель), следует, что продавец продал, а покупатель купил в собственность жилую квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д. 7).

Пункт 4 указанного договора содержит условие о цене квартиры, которая является предметом этого договора – цена переданной по настоящему договору квартиры, определенная по договоренности сторон, составляет 650 000 руб., из них сумму в размере 500 000 руб. покупатель уплатил наличными, а продавец получил до подписания настоящего договора. Сумма в размере 150 000 руб. оплачивается покупателем в счет долга по коммунальным платежам на счет управляющей компании.

Как следует из решения Могочинского районного суда Забайкальского края от 19.09.2024 по делу № 2-427/2024 в названный суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг обратилось ООО «Тепловодоканал», в обоснование иска указывалось на наличие задолженности по оплате коммунальных услуг по квартире по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО1 В результате рассмотрения дела иск к ФИО3 был удовлетворен частично, с ФИО3 в пользу истца взыскана задолженность по оплате коммунальных услуг за период с ноября 2020 года по 31.10.2023 в сумме 83 589,45 руб., пени за несвоевременную оплату коммунальных услуг в сумме 11 333,56 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 047,69 руб., а всего 97 970,70 руб.; в удовлетворении иска к ФИО1 было отказано как к ненадлежащему ответчику (л.д. 8-12).

В указанном решении, кроме прочего, указано следующее – то обстоятельство, что п. 4 договора купли-продажи от 11.10.2023 предусмотрено, что стоимость квартиры составляет 650 000 руб., из них 500 000 руб. покупатель ФИО1 уплачивает наличными, а сумма в размере 150 000 руб. оплачивается ФИО1 в счет долга по коммунальным платежам на счет управляющей компании, не может являться основанием к освобождению ответчика от обязанности по оплате требуемой задолженности, поскольку такое условие в силу п. 2 ст. 392 ГК РФ является ничтожным ввиду отсутствия на это согласия истца (ООО «Тепловодоканал») как кредитора.

Ответчик ФИО1 в ходе разбирательства дела подтвердила, что ею в счет уплаты цены договора купли-продажи жилой квартиры от 11.10.2023 ФИО3 были переданы только 500 000 руб., с необходимостью оплаты еще 150 000 руб. она не согласна, поскольку ФИО3 при подписании договора ввела ее в заблуждение относительно состояния квартиры и размера задолженности. 

В подтверждение своих доводов о состоянии квартиры ответчик ссылается на представленные ею в материалы дела фотографии (л.д. 55, 56), а также на показания свидетеля ФИО4, допрошенной в ходе судебного разбирательства и подтвердившей суду, что она после покупки ФИО1 квартиры приходила в эту квартиру, там действительно отсутствовали электричество и вода, квартира была в плохом состоянии. 

В подтверждение довода об отсутствии оснований для оплаты в счет цены договора еще 150 000 руб. ответчик ссылается на вышеуказанное решение Могочинского районного суда Забайкальского края.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.11.2023, копия которой представлена в материалы дела ответчиком, право собственности ФИО1 в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> зарегистрировано 17.11.2023, основанием для регистрации права собственности является договор купли-продажи жилой квартиры от 11.10.2023 (л.д. 39-41). 

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

Из буквального толкования условий п. 4 договора купли-продажи жилой квартиры от 11.10.2023, следует, что стоимость проданного объекта недвижимости определена сторонами в размере 650 000 руб.

Из искового заявления ФИО3 и пояснений ФИО1 установлено, оплата цены договора покупателем произведена только в сумме 500 000 руб. Также ответчиком в материалы дела представлена копия расписки ФИО3 в получении ею 500 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> (л.д. 38). 

Таким образом, суд находит установленным факт, что ФИО1 как покупатель свои обязательства по оплате в рамках указанного договора исполнила не в полном объеме, следовательно, требование ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи в размере 150 000 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению, поскольку последняя, как продавец недвижимого имущества, исполнила свое обязательство по передаче квартиры.

При принятии данного решения суд принимает во внимание, что договор купли-продажи сторонами не оспорен и недействительным, в том числе по тому основанию, что сделка совершена под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), не признан.

При этом договор содержит указание на то, что квартира осмотрена покупателем до подписания договора, недостатки и дефекты, препятствующие использованию квартиры в соответствии с ее целевым назначением, на момент осмотра не выявлены (п. 6 договора). 

Ответчик ФИО1, ссылаясь на свое заблуждение относительно состояния квартиры, не привела разумных причин, по которым ею был подписан договор, содержащий указание на то, что квартира ею осмотрена и недостатков, препятствующих использованию этой квартиры, не выявлено. При этом в соответствии со ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

Ссылка ответчика на тот факт, что согласно решению Могочинского районного суда Забайкальского края от 19.09.2024 условие договора об уплате ФИО1 части цены договора в размере 150 000 руб. путем внесения этой суммы на счет управляющей компании является ничтожным – не влечет недействительность договора в целом и недействительность условия о цене недвижимого имущества определенной сторонами, как указано выше, в размере 650 000 руб.

Разрешая требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2023 по 21.10.2024 в размере 25 144,69 руб. суд приходит к выводу об отказе в его удовлетворении в связи со следующим.

В договоре купли-продажи жилой квартиры от 11.10.2023 не содержится указания на срок, в течение которого должна быть оплачена сумма в размере 150 000 руб. 

В соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Истцом ФИО3 при предъявлении настоящего иска в суд заявлено о направлении в адрес ответчика ФИО1 требования об уплате 150 000 руб., поименованного ею как досудебная претензия. Копия досудебной претензии, а также копия квитанции, подтверждающей направление претензии в адрес ответчика, представлены истцом в материалы дела (л.д. 13, 14). 

Как следует из информации, размещенном на официальном сайте Почты России, досудебная претензия была сдана ФИО3 в организацию почтовой связи 21.10.2024, ФИО1 претензия получена 05.11.2024 (почтовый идентификатор отправления 67373097011668).

Таким образом, семидневный срок, предусмотренный п. 2 ст. 314 ГК РФ для исполнения обязательства об уплате суммы в размере 150 000 руб., истек только 12.11.2024, тогда как требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами заявлены за период с 11.10.2023 по 21.10.2024, в связи с чем указанное требование удовлетворению не подлежит.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом принято решение о частичном удовлетворении исковых требований в сумме 150 000 руб. 

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации сумма государственной пошлины, рассчитанной пропорционально удовлетворенной части исковых требований составляет 5 500 руб. (при цене иска от 100 001 руб. до 300 000 руб. – 4 000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 руб.).

В соответствии с ч. 1 с т. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в размере 5 500 руб. (чек-ордер 21.10.2024, л.д. 16). 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 233-244 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО3 (серия №) с ФИО1 (паспорт серия № №) задолженность по договору купли-продажи жилой квартиры от 11 октября 2023 года в размере 150 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 5 500 руб., всего взыскать 155 500 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления через Сретенский районный суд Забайкальского края.

Судья А.В. Шмакотина

Мотивированное решение изготовлено 08.04.2025