Дело № 3а-296/2020

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2020 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретарях судебного заседания Матвиенко В.В., Пика А.И., 

с участием: 

представителя административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя П.Е.А.

представителя административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края ФИО1,

представителя заинтересованного лица ООО фирмы «НАСС» Р.А.А.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии,

установил:

решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 18 марта 2020 года № 36 удовлетворено заявление ООО фирмы «НАСС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под объектом производственного назначения, общей площадью 11867 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере его рыночной 14 205 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, установленной в соответствии с отчетом об оценке «

<

данные изъяты> от 30 сентября 2019 года № 000556Ю/2019.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии от 18 марта 2020 года № 36.

В обоснование административного иска истец указал на несоответствие отчета 

<

данные изъяты> об оценке объекта недвижимости от 30 сентября 2019 года № 000556Ю/2019, положенного в основу обжалуемого решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Административный истец ссылается на некорректный подбор объектов- аналогов, несопоставимых с объектом оценки по виду разрешенного использования, неверное применение корректировок при расчете рыночной стоимости земельного участка, в результате чего, его рыночная стоимость существенно занижена, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет за собой изменение размера арендной платы, поступающей в городской бюджет за пользование земельным участком, исчисляемой из его кадастровой стоимости. 

На основании изложенного, административный истец просит признать незаконным решение комиссии от 18 марта 2020 года № 36 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной, установленной в соответствии с отчетом об оценке 

<

данные изъяты>» об оценке объекта недвижимости от 30 сентября 2019 года № 000556Ю/2019, восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о его кадастровой стоимости.

Представители заинтересованных лиц: ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствует рассмотрению дела в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя П.Е.А. поддержала административные исковые требования, просила признать решение комиссии незаконным по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края М.К.С. с административным иском не согласилась, считает отчет об оценке достоверным, соответствующим требованиям законодательства об оценочной стоимости и федеральных стандартов оценки, решение комиссии законным и обоснованным. В удовлетворении заявленных требований просила отказать.

Представитель заинтересованного лица ООО фирма «НАСС» Р.А.А. с административным иском не согласился, поддержал письменный отзыв на административный иск оценщика 

<

данные изъяты> Т.А.Д. составившей отчет об оценке. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля Т.А.Д. эксперта Г.В.Г. исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона № 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии (часть 15 приведенной статьи).

Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе, связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (ч. 28 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, части 22 Федерального закона № 237-ФЗ решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, по общим правилам, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов (часть 22.1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; часть 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из положений, установленных частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административные исковые требования об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рассматриваются по правилам Главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при проверке законности решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет имеющие значение для дела обстоятельства в полном объеме.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года № 1312 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края» создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края. Этим же приказом утвержден Порядок работы данной Комиссии, который регулирует процедурные вопросы, а также численный состав Комиссии в количестве 10 человек. 

Впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352 в состав Комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава с увеличением количества членов Комиссии до 12 человек. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО фирме «НАСС» на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под объектом производственного назначения, общей площадью 11867 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, договор аренды от 16 августа 2012 года № 925, срок действия договора аренды с 28 февраля 2012 года по 27 февраля 2022 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 26 041 063,47 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Как следует из административного искового заявления, административный истец оспаривает законность постановленного решения комиссии об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 14 205 000,00 рублей, основанного на отчете об оценке 

<

данные изъяты> от 30 сентября 2019 года № 000556Ю/2019.

По мнению административного истца, представленный в Комиссию отчет об оценке не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что привело к установлению недостоверной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование административного иска, учитывая, значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной, установленной решением комиссии от 18 марта 2020 года № 36 в соответствии с отчетом об оценке 

<

данные изъяты> от 30 сентября 2019 года № 000556Ю/2019, в целях всестороннего и объективного рассмотрения исследуемого вопроса, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы 

<

данные изъяты> от 01 октября 2020 года № 085-20-ОК при составлении отчета об оценке 

<

данные изъяты> об оценке объекта недвижимости от 30 сентября 2019 года № 000556Ю/2019 земельного участка с кадастровым номером № допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, повлиявшие, в том числе, на расчет его рыночной стоимости.

При расчете рыночной стоимости земельного участка оценщик 

<

данные изъяты> Т.А.Д. использовала сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

В соответствии с пунктами 12,13,14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО№1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015года № 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик описывает объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (пункт 22 «в» ФСО №7).

Приведенные требования федеральных стандартов оценки не были в полной мере выполнены оценщиком при составлении отчета об оценке.

Так, экспертом Г.В.Г. установлено, что оценщиком при анализе рынка анализ ценообразующих факторов представлен не в полном объеме. Обосновывая свой вывод, эксперт указал, что при проведении расчетов, помимо указанных в анализе рынка ценообразующих факторов, оценщиком использовался такой критерий как наличие (отсутствие) свободного доступа, проезда к земельному участку. Вместе с тем, отчет об оценке не содержит описание названного элемента сравнения, отсутствуют интервалы его значений.

Эксперт Г.В.Г. указал, что в отчете об оценке оценщиком не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости, что нарушает последовательность и содержание анализа рынка, установленные пунктом 11 ФСО № 7.

Описание доступного объема рыночных данных об объектах-аналогах и обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, представленных в таблице №5 отчета об оценке, носят неоднозначный характер и вводят пользователей отчета в заблуждение (стр. 19-22 отчета). 

При описании доступных рыночных данных, оценщик в анализе представил предложения о продаже объектов, относящихся к иным сегментам рынка: сельскохозяйственному сегменту, сегменту многоквартирных застройки, торгово-офисному сегменту и другим, не относящимся к сегменту рынка оцениваемого земельного участка, вид разрешенного использования которого - под объектом производственного назначения. 

В обоснование использования в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов, содержащиеся в отчете, выводы оценщика о возможности их применения носят формальный характер. 

Например, при описании отказа от применения объекта под № 1 из таблицы № 5 отчета «Объекты-аналоги, имеющиеся на рынке недвижимости в период исследовании» оценщик указал на невозможность его использования в связи его несопоставимостью по виду разрешенного использования с объектом оценки. При этом, в тексте публикации не указан вид разрешенного использования данного объекта. Аналогичные основания приведены оценщиком и в обоснование отказа от применения объекта под № 36 из приведенной таблицы отчета. Вместе с тем, эксперту Г.В.Г. удалось идентифицировать этот объект, установить его кадастровый номер - № и определить вид его разрешенного использования: для строительства объектов производственного назначения, то есть сопоставимого с оцениваемым земельным участком. При описании отказа от применения объекта № 27, оценщик сослался на его несопоставимость с оцениваемым участком по местоположению, при этом, данный объект сравнения является самым приближенным к местоположению исследуемого объекта.

При таких обстоятельствах, вывод эксперта о том, что реализованный анализ рынка выполнен оценщиком с нарушением приведенных требований ФСО №7 и вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, является обоснованным. Приведенные нарушения при реализации анализа рынка, повлияли на расчет рыночной стоимости объекта, так как при надлежащем анализе рынка, оценщиком к расчету были бы приняты иные объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с исследуемым объектом.

В силу статьи 11 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Аналогичные требования содержатся и в пункте 5 Федерального стандарта оценки ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Приведенные требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также, установленные Федеральным стандартом оценки принципы, предъявляемые к составлению отчета, не были в полной мере соблюдены оценщиком 

<

данные изъяты>» об оценке объекта недвижимости при составлении отчета об оценке от 30 сентября 2019 года № 000556Ю/2019. Кроме того, при расчете рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом методом сравнительных продаж, экспертом выявлены следующие недостатки и ошибки, допущенные оценщиком 

<

данные изъяты> повлиявшие на его результат.

Применение оценщиком скидки на торг как для активного рынка в размере – 10.2 % для земельных участков индустриального назначения (согласно справочнику оценщика ФИО2 2016 года), повлиявшей на расчет итоговый рыночной стоимости исследуемого земельного участка, в отсутствие какого-либо аналитического обоснования, статистической информации и иных инструментов, позволяющих сделать однозначный вывод об активности рынка промназначения в исследуемый период, суд считает неправомерным (стр. 24, 31 отчета). Вывод оценщика об активности рынка обоснован лишь субъективным мнением оценщика и носит противоречивый характер. Так, в обоснование активности рынка промназначения на исследуемую дату, оценщик Т.А.Д. указала, что рынок земельных участков нежилого назначения в городе Ставрополе довольно развит, имеется достаточное количество информации о продаже данных виде объектов, однако в отдельных районах города данных о продаже подобных земельных участков за период исследования с января по декабрь 2018 года не выявлено. Наличие достаточного, по мнению оценщика, количества предложения о продаже земельных участков в отсутствие соответствующего уровня спроса, не свидетельствует об активности рынка земельных участков промышленного назначения в г. Ставрополе (стр. 18 отчета).

Эксперт Г.В.Г. установил, что информация о принадлежности продавцу объекта-аналога № 1, использованного оценщиком в расчете рыночной стоимости, на праве краткосрочной аренды не подтверждена. Проверить данную информацию в ходе переговоров с продавцом по номеру телефона, указанному в объявлении, эксперту не удалось, поскольку продавец не обладал этими сведениями об объекте. Проанализировав более ранние публикации о продаже этого объекта-аналога одним и тем же продавцом, экспертом установлено, что участок находится на праве долгосрочной аренды сроком на 49 лет, что подтверждается приведенным скриншотом объявления о его продаже по состоянию на 2014 год. 

В скриншоте предложения о продаже объекта-аналога №1 от 26 сентября 2018 года, приобщенного к отчету, сведения о виде прав на земельный участок, отсутствуют. В отчете об оценке, оценщик Т.А.Д. указала, о том, что вид прав этого аналога ею уточнен, однако, какая-либо информация об источнике уточнения сведений относительно прав этого аналога в отчете не приведена. Отсутствует и указание оценщика на допущение в соответствии с пунктом 9 Федерального стандарта оценки (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015года № 297, согласно которому допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Таким образом, информация о виде права объекта-аналога № 1, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки (рыночная стоимость объекта оценки скорректирована на 35 %, что в итоге сказалось и на расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта) в отчете не подтверждена, эта информация вводит в заблуждение пользователей отчета, допускает неоднозначное толкование имущественных прав этого аналога.

В письменных возражениях на выводы судебной оценочной экспертизы, оценщик Т.А.Д. сослалась на объявление о продаже этого аналога другим продавцом в марте 2014 года (из ее личного архива объявлений о продаже) с указанием вида прав на земельный участок – краткосрочная аренда. Это не препятствовало при наличии у нее этой информации на дату оценки земельного участка представить либо сослаться на нее в отчете.

Вывод оценщика об ограниченном доступе к этому объекту-аналогу, также не подтвержден. Как указал эксперт, нахождение объекта-аналога на территории действующей базы еще не свидетельствует об отсутствии к нему свободного доступа. Какого-либо обоснования в подтверждении ограниченного доступа к земельному участку, допущений оценщика на этот счет, в отчете об оценке не приведено. 

Объяснения оценщика, приведенные в ее возражениях относительно отсутствия свободного доступа к этому аналогу, суд находит несостоятельными, поскольку из объявления о продаже аналога это не следует, а объяснения оценщика основаны только на ее предположениях. 

Суд пришел к выводу о том, что ошибочное применение повышающей корректировки на ограничение доступа к земельному участку (в совокупности с расположением относительно центра города и удаленности от крупной автомагистрали) в размере 55%, повлияло на расчет рыночной стоимости объекта оценки.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка оценщик исходил из имущественных прав объекта-аналога № 3 - долгосрочной аренды. При производстве судебной оценочной экспертизы эксперту Г.В.Г. подтвердить эту информацию у продавца не удалось, поскольку контактный номер не обслуживался. Проанализировав архив объявлений, эксперт установил более ранние предложения о его продаже. Из представленного в заключении эксперта скриншота объявления (с фотографией предложенного к продаже объекта) по состоянию на 2017 год, следует, что на участке расположено небольшое двухэтажное офисное здание, с ремонтом и коммуникациями, указан кадастровый номер земельного участка №, находящегося, как уточнил эксперт, на праве краткосрочной аренды. Эта существенная информация с точки зрения оценки объекта, в представленном в отчете об оценке скриншоте объявления (без фотографии объекта) о его продаже по состоянию на 2018 год, отсутствует. 

Суд критически оценивает объяснения оценщика Т.А.Д.. представленные после ознакомления с заключением судебной оценочной экспертизы о том, что ранее, до составления настоящего оспариваемого отчета, она уточняла характеристики этого аналога (использовала этот аналог в других своих отчетах) и со слов продавца ей известно, что в будущем земельный участок планируется разделить и имеется возможность выкупить часть земельного участка, свободного от застройки. Поэтому корректировка на наличие улучшений земельного участка ею не применялась.

Из объяснений оценщика следует, что о наличии улучшений на этом земельном участке на дату составления отчета ей было известно, однако эти обстоятельства в отчете не приведены и доказательств того, что к продаже предлагалась именно часть земельного участка, свободная от застройки, то есть без учета стоимости строения и коммуникаций, суду не представлено. Более того, оценщик при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка исходит из всей площади объекта-аналога №3 - 58 соток и его стоимости 8 700 000 рублей. 

Таким образом, противоречивость сведений относительно характеристик объекта-аналога № 3 (вид права, наличие строения, коммуникаций), влияющих на стоимость земельного участка, вызывают у суда сомнения относительно достоверности использованных в расчетах оценщиком сведений по приведенным элементам сравнения, соответственно целесообразности использования его в качестве объекта-аналога, достоверности результатов итоговой рыночной стоимости исследуемого земельного участка, определенной с использованием в расчетах этого объекта-аналога. 

Исходя из установленных обстоятельств, приведенные выводы экспертного заключения о нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки, в том числе, повлиявших на расчет итоговой величины рыночной стоимости исследуемого земельного участка, суд считает правомерными. 

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, по делу не представлено. Ходатайств о проведении повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, лицами, участвующим в деле, не заявлялось.

Доводы письменных возражений оценщика Т.А.Д. относительно необоснованности выводов эксперта, суд оценивает критически, поскольку они не подтверждаются допустимыми по делу доказательствами.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение относительно представленного отчета об оценке. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года.

Отдельные описки, допущенные экспертом, на выводы экспертного заключения не повлияли.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 сентября 2019 года № 000556Ю/2019, выполненный оценщиком 

<

данные изъяты> представленный на рассмотрение в комиссию, составлен с нарушениями приведенных законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшими в том числе, на расчет рыночной стоимости объекта исследования.

Установленную в отчете рыночную стоимость объекта недвижимости нельзя признать достоверной. Решение комиссии, основанное на данном отчете, является незаконным.

Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в размере его рыночной, в 1,8 раз от первоначально установленной стоимости, затрагивает интересы комитета, поскольку приводит к снижению размера арендных платежей, поступающих в городской бюджет.

Обращение комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в суд с административными исковыми требованиями об оспаривании решения Комиссии обусловлено необходимостью реализации административным истцом законного публичного интереса, выраженного в аккумуляции денежных средств, поступающих в местный бюджет для реализации задач возложенных на муниципальное образование.

По смыслу статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходы от продажи или передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являются неналоговыми доходами местных бюджетов. 

Согласно договору аренды, заключенного ООО фирмы «НАСС» с администрацией города Ставрополя 16 августа 2012 года арендная плата за пользование земельным участком установлена в процентах от его кадастровой стоимости.

Данный порядок расчета установлен постановлением Правительства Ставропольского края от 27 декабря 2012 года № 516-п «Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края или государственная собственность на которые не разграничена, в целях их продажи собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках», утратившим силу в 2015 году.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского от 26 декабря 2018 года № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», вступившим силу с 01 января 2019 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за пользование земельных участков находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пунктов 2.4, 2.5, 2.9 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, утвержденного Решением Ставропольской городской Думы от 25 февраля 2015 года № 612, в перечень основных задач комитета входит: осуществление контроля за целевым использованием, состоянием и сохранностью муниципального имущества и земельных участков; осуществление контроля за поступлением в бюджет города Ставрополя неналоговых доходов от использования муниципального имущества и земельных участков; защита имущественных и иных прав и законных интересов муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края в сфере имущественных и земельных отношений.

При изложенных обстоятельствах, комитет имеет материально-правовой интерес в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, является субъектом права обращения в суд с административным иском об оспаривании решения Комиссии, поскольку существенное снижение кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости затрагивает интересы муниципального образования, ограничивает возможности последнего по решению вопросов местного значения. 

Административное исковое заявление поступило в суд в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации процессуальный срок. 

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2019 года. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Рассмотрев заявление 

<

данные изъяты> о взыскании судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 рублей, суд пришел к выводу, что в связи с удовлетворением заявленного иска, судебные расходы отнести на счет административного ответчика – Министерства имущественных отношений Ставропольского края. Стоимость проведенной оценочной экспертизы подтверждена представленной калькуляцией затрат на ее производство. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил :

административный исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 18 марта 2020 года № 36 

Восстановить в Государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 26 041 063,47 (двадцать шесть миллионов сорок одна тысяча шестьдесят три) рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2019 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу 

<

данные изъяты> судебные расходы по оплате экспертизы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Судья С.Р. Мекерова