Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Семикаракорск 15 ноября 2018 года 

Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Прохоровой И.Г.

при секретаре Митяшовой Е.Н. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО3, о регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по 

<

адрес>, заключенного *** года между ФИО3 и ФИО1, признании права собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом от ФИО2 к ФИО1

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, третьи лица Федеральная кадастровая палата Ростовской области, ФИО3,о регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по 

<

адрес>, заключенного *** года между ФИО3 и ФИО1, признании права собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом от ФИО4 к ФИО1

Обосновав заявленные исковые требования следующим образом. 

По договору купли-продажи от 12 апреля 2005 года, ФИО1 купила у ФИО3, действующего на основании доверенности от *** года, выданной ФИО2, жилой дом общей площадью 24кв.метров, в том числе жилой -19 кв.метров и земельный участок площадью 400 кв.м., расположенный по 

<

адрес>. Стоимость предмета сделки определена по соглашению сторон в размере 60 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Все условия договора сторонами исполнены: денежный расчет, а также передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем произведен до подписания договора. При этом стороны признали договор купли-продажи передаточным актом. Сделка подлежала государственной регистрации в регистрационной службе. В настоящее время, ФИО1 не имеет возможности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на приобретённое по договору купли-продажи имущество, в связи с окончанием срока действия доверенности и неизвестностью места жительства ФИО2.

Определением Семикаракорского районного суда от 9 октября 2018 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области привлечено в данный процесс в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований.

Истица ФИО1, представитель истца ФИО1-ФИО5 в судебном заседании требования поддержали по основания, изложенным в исковом заявлении, просили суд о регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по 

<

адрес>, заключенного *** года между ФИО3 и ФИО1, признании права собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом от ФИО4 к ФИО1

Представитель ответчика ФИО2-местожительства, которого суду не известно, дежурный адвокат Чуйкова С.Н. просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, в силу неизвестности ей позиции ФИО2 к заявленному спору.

Третье лицо ФИО3, в судебное заседание, состоявшееся 15 ноября 2018 года, будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени его проведения, не прибыл, заявил ходатайство о рассмотрении дела в своё отсутствие, в связи с чем суд, в силу требований части 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица.

Представитель третьего лица- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание, состоявшееся 15 ноября 2018 года, будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени его проведения, не прибыл, о причинах неявки суд не уведомил, в связи с чем, в силу требований части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав истца ФИО1, представителя истца ФИО1-ФИО5 исследовав представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

Конституционная обязанность государства охранять права и свободы гражданина обеспечивается деятельностью по законодательному регулированию.

В силу части 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Приведённым конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплён принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

Собственник, в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам.

В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Так, согласно пункту 2 данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно данной императивной норме возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости собственником, то есть лицом, который вправе совершать действия по владению, пользованию и распоряжению лишь в отношении принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, ФИО2 приобрел у 

<

данные изъяты> по договору купли-продажи от *** года, целое домовладение, общей площадью 24 кв.м., жилой 19 кв.м., расположенное по 

<

адрес>. Данный договор 19 декабря 1990 года был удостоверен секретарем исполкома Кочетовского сельского Совета, Семикаракорского района, Ростовской области; 20 июля 1999 года зарегистрирован в УМПТИ (л.д.7).

На основании постановления Главы Кочетовской сельской администрации №** от 15 марта 2000 года, домовладению принадлежащему ФИО2, расположенному по 

<

адрес>, присвоен 

<

адрес> что подтверждено справкой №** от 27 октября 2017 года, выданной главой Кочетовского сельского поселения (л.д.9).

Постановлением Кочетовской сельской администрации №** от 22 декабря 1992 года, ФИО2 в собственность был предоставлен земельный участок площадью 400 кв.м., расположенный по 

<

адрес>; право собственности ФИО2 на земельный участок подтверждено свидетельство о государственной регистрации права серия №***, выданным 19 июня 2003 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области (л.д.8).

30 мая 2002 года, ФИО2 выдал ФИО6 доверенность, которой уполномочил последнего продать за цену и на условиях по своему усмотрению жилой дом с земельный участок №* находящийся в 

<

адрес>, для чего предоставил ФИО6 право собирать документы во всех организациях и учреждениях, произвести государственный кадастровый учет отчуждаемого земельного участка в Семикаракорском отделе ФГУ ЗКП по Ростовской области, подписать договор купли-продажи, получить причитающиеся ему деньги, подписать передаточный акт, представлять его интересы в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость по вопросу регистрации права, сделки и перехода права собственности на отчуждаемое имущество. Доверенность была выдана на срок три года (л.д.19).

12 апреля 2005 года, ФИО3,действующий на основании доверенности выданной ему ФИО2, продал ФИО7 жилой дом общей площадью 24кв.метров, в том числе жилой -19 кв.метров и земельный участок площадью 400 кв.м., расположенный по 

<

адрес>.

Согласно требований п.2 договора купли-продажи недвижимое имущество принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 19 декабря 1990 года, зарегистрированного 20 июля 1999 года в УМПТ Семикаракорского района, земельный участок на основании свидетельства о государственной регистрации права (л.д.13).

Из смысла пункта 1 статьи 549, статьи 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец (собственник) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, путём составления в письменной форме одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Договор купли-продажи подписан сторонами: ФИО3, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной собственником имущества ФИО2, а также покупателем ФИО1,что свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем условиям заключенной сделки.

Как следует из п.3 договора купли-продажи стороны оценивают указанное недвижимое имущество в 60 000 руб., из которых 40 000 руб.-стоимость жилого дома, 20 000 руб.-стоимость земельного участка. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

В силу требований части 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). 

Согласно п.4 договора купли-продажи передача жилого дома и земельного участка продавцом и принятие их покупателем осуществлены до подписания сторонами настоящего договора. С момент подписания договора обязательство продавца передать жилой дом считается исполненным. Стороны согласились признать данный договор имеющим силу передаточного акта.

Факт передачи продавцом покупателю жилого дома и земельного участка, в судебном заседании сторонами по делу не оспаривается. 

При этом как установлено в судебном заседании из материалов дела, право собственности ФИО2 на жилой дом, приобретенный последний по договору купли-продажи от 19 декабря 1990 года, на момент заключения договора купли-продажи 12 апреля 2005 года на было зарегистрировано в Росреестре.

В соответствии с действующим в настоящее время законодательством, если право собственности не зарегистрировано за продавцом, истец вправе поставить вопрос о признании права собственности на жилое помещение.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года №122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества.

В силу требований части 2 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 5 ФЗ "О введение в действие Части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994 года, нормы части первой указанного Кодекса применяются к гражданским правоотношениям, возникшим после введение ее в действие; по гражданским правоотношениям, возникшим до введения ее в действие, часть первая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Таким образом, в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации право собственности на жилой дом возникло у ФИО2, независимо от регистрации этого права в органах Росреестра, так как данное недвижимое имущество было приобретено последним 19 декабря 1990 года. то есть до введения нового правового регулирования по регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Покупатель вправе признать в этом случае право собственности на жилой дом даже в том случае, если право собственности за продавцом не было зарегистрировано. 

Как установлено в судебном заседании, сторонами условия договора купли-продажи жилого дома исполнены полностью, денежные средства за покупку жилого дома переданы продавцу через его представителя, жилой дом передан покупателю в 2005 году, договор подписан сторонами. 

Истица лишены возможности зарегистрировать право собственности на жилой дом из-за отсутствия регистрации права у предыдущего собственника- ФИО2, поэтому по делу необходимо вынесение судебного решения о признании права собственности, в силу выше изложенного требования о признании права собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу ст. ФИО8 2 переулок дом 2, подлежат удовлетворению

В силу требований статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как заключен в письменной форме.

Требованиями п.11 договора купли-продажи предусмотрена государственная регистрация договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Как следует из материалов дела, в том числе пояснений истца- договор купли-продажи, а также переход права собственности на жилой дом и земельный участок площадью 400 кв.метров, расположенный по 

<

адрес> не зарегистрированы.

Согласно требований части 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу требований ч.1-ч.2 ст.25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно требований части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Анализ требований части 1 статьи 130, части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 2 статьи 25 Земельного кодекса РФ позволяет суду сделать вывод о том, что право собственности в том числе на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у вторичного приобретателя земельного участка с момента такой регистрации.

В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Федеральный закон №122-ФЗ) ( действовавшего в момент возникновения спорных правоотношений) указано о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, государственная регистрация призвана со стороны государст-

ва лишь удостоверить юридическую силу соответствующих правоустанавливаю-щих документов, создать гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Вместе с тем, она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Поскольку сторонами оформлен и подписан договор купли-продажи, облечённый в надлежащую форму, содержащий все существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен. 

При этом передача такого объекта недвижимости как жилой дом и земельный участок, не удовлетворяет интересы покупателя, поскольку не влечёт перехода права собственности, так как для этого необходима государственная регистрация перехода титула, об этом свидетельствует пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.Для этого обязательным является совершение процедуры, регламентированной статьёй 16 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с требованиями части 1 статьи 16 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. 

В судебном заседании установлено, что на стороне продавца выступал ФИО3, полномочия которого прекращены 30 мая 2005 года. 

В силу требований части 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

Требованиями части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости.

В соответствии с частью 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании из пояснений истца ФИО1, а также сообщения Администрации Кочетовского сельского поселения, установлено, что ФИО4 на территории Кочетовского сельского поселения не проживает.

Проанализировав предоставленные истцом доказательства, суд приходит к выводу о том, что единственным препятствием для регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности к покупателю – ФИО1 на жилой дом и земельный участок является невозможность обеспечения участия продавца в регистрации, в силу неизвестности его местожительства.

Отсутствие в настоящее время государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости- жилой дом и земельный участок, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку законодателем срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен. 

В силу статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступившие в законную силу судебные акты.

Разрешая данный спор, суд, исходит из того, что договор купли-продажи от 12 апреля 2012 года заключен в надлежащей форме, сторонами исполнен, недействительным либо незаключенным по каким-либо основаниям не признавался, отсутствие продавца - стороны договора купли-продажи, делает невозможным регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю без обращения в суд, в связи с чем, требования о регистрации договора купли продажи от *** года жилого дома площадью 24 кв.м., в том числе жилой 19 кв.м., и земельного участка площадью 400 кв.м., расположенного по 

<

адрес>, а также о регистрации переход права собственности на данное недвижимое имущество от ФИО2 к ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

Исковые требования у ФИО1 к ФИО2, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО3, о регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по 

<

адрес> заключенного *** года между ФИО3 и ФИО1 признании права собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом от ФИО2 к ФИО1 удовлетворить в следующем объеме.

Зарегистрировать договор купли продажи жилого дома площадью 24 кв.м., в том числе жилой 19 кв.м., и земельного участка площадью 400 кв.м., расположенного по 

<

адрес>, от *** года, заключенный между ФИО3, действующим на основании доверенности, выданной ФИО2, в интересах последнего, и ФИО1. 

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом площадью 24 кв.м., в том числе жилой 19 кв.м., расположенный по 

<

адрес>.

Зарегистрировать переход права собственности на жилой дом площадью 24 кв.м., в том числе жилой 19 кв.м., и земельный участок площадью 400 кв.м., расположенный по 

<

адрес>, от ФИО2 к ФИО1.

Решение может быть обжаловано и опротестовано в Ростовский областной суд через Семикаракорский райсуд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2018 года