Дело № 2-772/2021

УИД 63RS0044-01-2020-005748-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2021 года г. Самара

Железнодорожный районный суд г.о. Самара в составе:

председательствующего судьи Александровой Т.В., 

при секретаре Татарницевой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2, ее представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-772/2021 по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс-Н», ФИО2, третьим лицам: Министерству строительства Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО4 обратился в Железнодорожный районный суд г.Самары с иском к ООО «Прогресс-Н», ФИО2 о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности на квартиру, в обоснование своих требований указав, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Монтэк», определением Арбитражного суда Самарской области от 08.09.2015 № А55-19659 удовлетворено его требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» в виде однокомнатной квартиры строительный №, общей площадью 42,74 кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5 на 2 этаже дома по 

<

адрес> (район кинотеатра «Старт»). При рассмотрении требований Арбитражным судом Самарской области установлено, что между ООО «Монтэк» (застройщик) и ФИО4 (участник) заключен договор № 11/2-кв «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по 

<

адрес>» от 28.02.2007, по условиям которого застройщик обязался передать, а участник принять и инвестировать стоимость строительства однокомнатной квартиры строительный №, общей площадью 42,74 кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5 на 2 этаже дома по 

<

адрес> (район кинотеатра «Старт»). Протоколом согласования объема инвестирования согласована стоимость 1 кв.м 27.000 рублей, в общем размере 1.153.980 рублей. Обязанность по оплате доли ФИО4 исполнена в полном объеме, обязанность по исполнению договора ООО «Монтэк» не исполнена. На основании данного определения Арбитражного суда Самарской области, 22.12.2015 он включен Министерством строительства Самарской области в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных жилых домов и чьи права нарушены за № МС-2886. В связи с признанием ООО «Монтэк» несостоятельным (банкротом), 26.01.2015 ООО «Прогресс-Н» получило право на завершение строительства жилого дома с обязанностью удовлетворения требований 144 участников долевого строительства, включенных Министерством строительства Самарской области в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк». Между Министерством строительства Самарской области, Администрацией г.о.Самара и ООО «Прогресс-Н» заключено соглашение о сотрудничестве в целях решения социальных вопросов и завершения строительством проблемных объектов, в соответствии с которым ООО «Прогресс-Н» обеспечивает за счет собственных (или привлеченных, заемных) средств удовлетворение прав обманутых дольщиков в соответствии с итогами конкурса и протоколом. ООО «Прогресс-Н» строительство жилого дома завершено, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес> дом прошел техническую инвентаризацию и поставлен на кадастровый учет. Квартира, являющаяся предметом договора, поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:01:0118001:3724 по адресу: 

<

адрес>. Несмотря на это, ООО «Прогресс-Н» действий по передаче ему квартиры не совершило. Более того, из выписки из ЕГРН ему стало известно, что собственником квартиры является ФИО2 Полагает, что отчуждение квартиры осуществлено на основании договора долевого участия в строительстве, при том, что ООО «Прогресс-Н» было известно, что квартира обременена преимущественным правом ФИО4 Просит суд признать за ним право собственности на жилое помещение – квартиру площадью 41,1 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>. Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на квартиру площадью 41,1 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>. Погасить в ЕГРН запись № от 08.06.2020 о регистрации права собственности ФИО2 на жилое помещение квартиру площадью 41,1 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>. Внести в ЕГРН запись о регистрации за ним права собственности на жилое помещение квартиру площадью 41,1 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>.

Впоследствии истец заявленные требования уточнил. Просит прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение – квартиру площадью 41,1 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>. Погасить в ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО2 на жилое помещение квартиру площадью 41,1 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>. Признать за ним право собственности на жилое помещение - квартиру площадью 41,1 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>. В дополнение к ранее заявленным доводам указал, что ответчики при заключении договора долевого участия в строительстве не проявили должной заботливости и осмотрительности и не проверили общедоступные сведения на сайте Арбитражного суда о включении требований ФИО4 в реестр требований о передаче жилых помещений, несмотря на то, что предметом договора являлась квартира, находящаяся в проблемном объекте, который, после банкротства застройщика, достраивал ООО «Прогресс-Н», в связи с чем полагает ответчики действовали недобросовестно. На дату заключения договора между ООО «Прогресс-Н» и ФИО5, ФИО4 был включен в реестр Минстроя.

Представитель ответчика ООО «Прогресс-Н» ФИО6, действующая на основании доверенности от 28.10.2020, в удовлетворении заявленных требований просила отказать, пояснив суду, что истцом представлены документы, подтверждающие его требования к ООО «Монтэк», однако ООО «Прогресс-Н» не является его правопреемником, и не отвечает по обязательствам организации. Доказательств возникновения прав на спорную квартиру истцом не представлено. Жилой дом включен в перечень проблемных объектов, и в целях завершения строительства министерством строительства был объявлен конкурс по отбору организаций для завершения строительства. По итогам конкурса 26.01.2015 ООО «Прогресс-Н» получило право на оформление в собственность земельного участка площадью 6.490 кв.м по 

<

адрес> для строительство жилого дома и взяло на себя обязательство завершить строительство проблемного объекта и удовлетворить права требований 144 участников долевого строительства ООО «Инвестсрой 2000» на получение ими 136 жилых помещений. При удовлетворении прав требований дольщиков ООО «Прогресс-Н» руководствовалось списком граждан-дольщиков указанного объекта, включенных министерством в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Список дольщиков представлен министерством 22.03.2017, истца в данном реестре не было. Договор долевого участия, заключенный между истцом и ООО «Монтэк» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области не зарегистрирован. В отношении указанного истцом в исковом заявлении жилого помещения, 11.09.2017 заключен договор участия в долевом строительства между ООО «Прогресс-Н» и ФИО7, проведена его государственная регистрация, обязанность по оплате цены договора исполнена. 29.10.2019 между ООО «Прогресс-Н» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительства, согласно которому стороной договора стала ФИО2, в связи с чем только она имеет право на получение объекта долевого участия в строительстве. 31.12.2019 жилой дом по адресу: 

<

адрес>А введен в эксплуатацию, после постановки на кадастровый учет квартире присвоен №, 13.05.2020 квартира передана ФИО2 по акту. Определение Арбитражного суда Самарской области от 08.09.2015 № А55-19659 не создает обязанностей для ООО «Прогресс-Н» по передаче спорной квартиры истцу, и не является для них преюдициальным. Возможность обращения с требованием о признании права на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое является владеющим собственником имущества, право которого зарегистрировано в ЕГРН. Истцом доказательств, подтверждающих его право собственности на квартиру, не представлено. Доводы истца о недобросовестности ответчиков полагает необоснованными, поскольку по итогам конкурса от 26.01.2015 ООО «Прогресс-Н» приняло обязательства в отношении определенного количества дольщиков, сформированного на дату проведения конкурса. Истец не мог быть включен в данный список, поскольку был включен в реестр пострадавших граждан лишь 22.12.2015. Обязанность по резервированию либо предоставлению большего количества квартир условиями конкурса не предусмотрена, в связи с чем они получили право по своему усмотрению распоряжаться квадратными метрами сверх площади, необходимой для исполнения условий конкурса.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3, действующая на основании доверенности от 22.01.2021 и ордера от 22.01.2021, в удовлетворении заявленных требований просили отказать, поскольку ФИО2 является добросовестным приобретателем. 11.09.2017 между ООО «Прогресс-Н» и ее бывшим супругом ФИО7 был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался передать жилое помещение строительный № секция 1/02 общей площадью 41,27 кв.м, жилой площадью 17,9 кв.м. Цена договора составила 1.645.490 рублей. Договором определено, что сумма 914.160 рублей оплачена на момент подписания договора в ООО «Строительная компания «Металлопторг» на основании договора о переуступке доли от 19.05.2009, договора о долевом участии в строительстве от 22.05.2007, протокола согласования цены от 22.05.2007, что подтверждено определением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2011. Оставшаяся часть денежных средств в размере 731.330 рублей производится после государственной регистрации договора. ФИО7 полностью оплатил стоимость долевого участия в строительстве. В соответствии с дополнительным соглашением к договору от 29.10.2019, заключенному между ООО «Прогресс-Н» и ФИО2, произведена замена дольщика на ФИО2 на основании брачного договора от 01.07.2019. 17.01.2020 в ее адрес направлено уведомление о завершении строительства, 03.03.2020 произведена доплата за 0,11 кв.м, 13.05.2020 подписан акт приема-передачи квартиры по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>, 08.06.2020 зарегистрировано право собственности на квартиру, ФИО2 несет бремя содержания принадлежащего ей имущества. Поскольку квартира уже передана ФИО2, у ФИО4 возникло право требовать возмещения убытков. В удовлетворении заявленных требований просит отказать, т.к истцом избран неверный способ защиты права.

Представитель третьего лица Министерства строительства Самарской области, уведомленный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Представил отзыв, в котором в удовлетворении заявленных требований просил отказать, поскольку в обоснование требований истец ссылается на договор долевого участия в строительстве, заключенный с ООО «Монтэк», которое обязательство по передаче квартиры не исполнило. В связи с признанием 10.06.2014 ООО «Монтэк» несостоятельным (банкротом), министерством проведен конкурс по отбору организаций в целях удовлетворения прав требований участников долевого строительства проблемного объекта. По итогам конкурса ООО «Прогресс-Н», как победителю, был предоставлен в собственность земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в целях исполнения обязательств по удовлетворению прав требований 143 участников долевого строительства на получение ими 135 жилых помещений. В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, уведомленный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил. В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В силу ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Согласно ч. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

На основании статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ФИО4 имеет право требования к ООО «Монтэк» на основании договора №-кв от 28.02.2007 «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по 

<

адрес>» в отношении объекта недвижимости: однокомнатной квартиры в подъезде № на 2 этаже, строительный №, общей площадью 42,74 кв.м (с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5) (л.д. 21-23).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28 августа 2009 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Монтэк» ИНН 

<

***>. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2014 года ООО «Монтэк» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО8.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2018 завершено конкурсное производство в отношении ООО «Монтэк», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.09.2015 № А55-19659 удовлетворено требование ФИО4 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк» требование ФИО4 в виде однокомнатной квартиры строительный №, общей площадью 42,74 кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5 на 2 этаже дома по 

<

адрес> (район кинотеатра «Старт»). При рассмотрении требований Арбитражным судом 

<

адрес> установлено, что между ООО «Монтэк» (застройщик) и ФИО4 (участник) заключен договор №-кв «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по 

<

адрес>» от 28.02.2007, по условиям которого застройщик обязался передать, а участник принять и инвестировать стоимость строительства однокомнатной квартиры строительный №, общей площадью 42,74 кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5 на 2 этаже дома по 

<

адрес> (район кинотеатра «Старт»). Протоколом согласования объема инвестирования согласована стоимость 1 кв.м 27.000 рублей, в общем размере 1.153.980 рублей. Обязанность по оплате доли ФИО4 исполнена в полном объеме, обязанность по исполнению договора ООО «Монтэк» не исполнена (л.д. 18-20). 

Установленные Арбитражным судом Самарской области фактические обстоятельства подтверждены истцом и в рамках рассмотрения данного гражданского дела: представлен договор долевого участия в строительстве, протокол согласования цены и квитанция об оплате стоимости долевого участия в строительстве в полном объеме (л.д. 21-24).

На основании постановления Правительства Самарской области от 26.02.2013 года № 54 в период 2013-2015 в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан - участников долевого строительства проведены конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов.

По результатам конкурса от 26.01.2015, ООО «Прогресс-Н» получило право на оформление в собственность земельного участка площадью 6.490,10 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0118001:18, разрешенное использование: для строительства жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также приобрело обязанность по удовлетворению прав требований 144 участников долевого строительства объекта.

В соответствии с п. 2.4. данного протокола по лоту № 4, ООО «Прогресс-Н» предложило принять на себя обязательство по удовлетворению права требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемного спорного объекта (л.д. 175-178).

Данный протокол является основанием для принятия решения о предоставлении ООО «Прогресс-Н» в собственность бесплатно земельного участка площадью 6.490,10 кв.м, с кадастровым номером № (разрешенное использование: для строительства жилого дома), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

По итогам конкурса Министерством строительства Самарской области издан приказ № 154 от 27.02.2015 года о передаче земельного участка в собственность ООО «Прогресс-Н», которым было завершено строительство проблемного объекта.

Истец включен в реестр обманутых дольщиков за номером МС-2886 от 22.12.2015 на основании его заявления от 03.12.2015 (л.д. 15, 16).

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>А, на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0118001:18 введен в эксплуатацию (л.д. 193-195).

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО9 однокомнатная квартира, предоставляемая ФИО4 по договору долевого участия №-кв от 28.02.2007, расположенная на 2 этаже со строительным номером 11, после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет многоквартирного здания имеет №, общую площадь 41,1 кв.м, кадастровый №, располагается на 2 этаже во втором подъезде 

<

адрес>А по 

<

адрес> (л.д. 3-29 т. 2).

Таким образом, учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела, истец вправе требовать признания за ним права собственности на спорную квартиру, поскольку он является дольщиком, исполнившим обязательства по договору долевого участия в строительстве, в настоящее время строительство дома завершено, однако из выписки из ЕГРН (л.д. 27-28) следует, что на спорный объект зарегистрировано право собственности за ФИО2 на основании договора долевого участия в долевом строительстве № Р/11-1/02 от 11.09.2017, заключенного между ООО «Прогресс-Н» и ФИО7 и дополнительного соглашения к договору от 29.10.2019, которым сторона договора «дольщик» с ФИО7 заменена на ФИО2 (л.д. 73-84, 98).

Оценивая доводы ответчиков о добросовестности их действий при заключении данного договора, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота. Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, несет само лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Перед проведением аукциона Министерством публикуется в средствах массовой информации, а также размещается на официальном сайте все условия его проведения, конкурсная документация.

Тем самым ответчик ООО «Прогресс-Н» имел возможность при проявлении должной осмотрительности своевременно проверить и взвесить возможность получения предполагаемой коммерческой выгоды. Ответчику было достоверно известно, что объект является проблемным, прежний застройщик признан банкротом, земельный участок обременен правами дольщиков, внесших оплату. Тем самым, предвидя коммерческие риски, они согласились с условиями договора с обременением. 

При подготовке Министерством строительства Самарской области реестра обманутых дольщиков проверяется вся документация при принятии решения о включении лица в этот реестр или принятия решения об отказе во включении в реестр, поскольку заявителем предоставляется договор долевого участия и документы, подтверждающие оплату, решения Арбитражного суда. В данном случае истец был включен в реестр обманутых дольщиков за номером МС-2886 от 22.12.2015 на основании его заявления от 03.12.2015 (л.д. 15, 16).

Принимая на себя обязательство удовлетворить наибольшее количество дольщиков проблемного объекта в количестве 144, ООО «Прогресс-Н» не предприняло мер к выверке лиц и договоров, заключенных с обманутыми дольщиками, в том числе право требования которых на получение жилых помещений, было признано Арбитражным судом. 

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что истец ФИО4 не был включен в список, сформированный Министерством строительства Самарской области от 28.02.2017, судом отклоняется, поскольку на момент объявления конкурса, получения земельного участка в собственность бесплатно, ООО «Прогресс-Н» не имел никаких списков, т.к. он не был сформирован, перед ними ставилась обязанность удовлетворить требования обманутых дольщиков ООО «Монтэк», в их наибольшем количестве, а только после этого застройщик был вправе разрешать вопрос о заключении договоров с другими лицами.

Вместе с тем, сформированный список обманутых дольщиков по спорному объекту, представленный Министерством строительства свидетельствует о меньшем количестве, удовлетворенных обманутых дольщиков – кредиторов в отношении объекта по указанному адресу, хотя при этом имелась реальная возможность удовлетворения требований всех кредиторов.

Имея обязательства перед обманутыми дольщиками, ООО «Прогресс-Н» 11.09.2017 заключил с ФИО7 договор участия в долевом строительстве № Р/11-1/02 на указанный выше объект (л.д. 73-84). Оплата по договору произведена в полном объеме. На основании дополнительного соглашения к договору от 29.10.2019 сторона договора «дольщик» с ФИО7 заменена на ФИО2 (л.д. 98). Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в ЕГРН. 

Заключая данный договор, ООО «Прогресс-Н» повторно выставил на продажу спорную квартиру, изначально являющуюся предметом договора № 11/2-кв «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по 

<

адрес>» от 28.02.2007, заключенного с ФИО4

Достоверно зная о том, что объект является проблемным, обременен правами обманутых дольщиков, а следовательно, при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от ООО «Прогресс-Н» и ФИО5 при заключении договора с учетом данных обстоятельств, действуя разумно и добросовестно, в целях последующего исключения неблагоприятных для себя и третьих лиц последствий, имели возможность установить список обманутых дольщиков, включенных в реестр Министерством строительства, а также дольщиков, за которыми в рамках дела о банкротстве ООО «Монтэк» были приняты решения о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк», и дольщиков, за которыми признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Данная информация является общедоступной, однако ответчиками проверена не была, в результате чего их действия повлекли невозможность реализации ФИО4 его прав, а следовательно, действия ответчиков являются недобросовестными.

В соответствии с Постановлением Арбитражного суда кассационной инстанции по делу N А55-19659/2009 от 30 января 2014 г. ООО «Монтэк» принимает на себя обязанности ООО «Инвестстрой-2000» по исполнению функций заказчика-застройщика по строительству объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно условиям договора о передаче функций заказчика-застройщика N I от 17.01.2005 г. и договора от 24.10.2006 г.

Также Постановлением Арбитражного суда кассационной инстанции по делу № А55- 19659/2009 от 30 января 2014 г. установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

Договоры, заключенные между ООО «Монтэк» и ООО «Инвестстрой-2000» от 17.01.2005 и 24.10.2006 о передаче функций заказчика-застройщика являются смешанными и к отношениям сторон должны применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых в них содержатся. Исходя из условий и правовой квалификации заключенных договоров, к возникшим правоотношениям сторон подлежат применению как правила о договорах поручительства, так и положения, связанные с договорами простого товарищества, а также общие положения об исполнении обязательства. Обстоятельства дела, представленные доказательства и условия договоров подтверждают факт того, что заключение сделок было направлено на осуществление совместной деятельности ООО «Монтэк» и ООО «Инвестстрой-2000».

В реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» по объекту: 

<

адрес> уже включены требования участников долевого строительства.

Согласно сведениям, размещенным в картотеке арбитражных дел на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судебные акты об исключении требований участников строительства спорных объектов из реестра требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» не принимались.

В свою очередь, объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес> (в районе кинотеатра «Старт») находится на балансе ООО «Монтэк».

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

В силу пункта 1 статьи 201.4, пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона, могут быть предъявлены требования о передаче жилых помещений.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую признано право собственности, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 ГК РФ.

По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше требований действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением им, как участником долевого строительства возложенных на него договором обязательств, которые ФИО4 исполнены.

Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникаете момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статьей 398 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 в силу статей 304, 205 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абзац 6 пункта 61 Постановления).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац 4 пункта 52 Постановления).

Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем индивидуально-определенного имущества не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения натурального обязательства.

Вопреки доводам ответчиков тот факт, что истец не является владеющим собственником спорного объекта недвижимости, его право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано не может являться основанием для отказа ему в удовлетворении требований, поскольку у истца отсутствовала реальная возможность зарегистрировать право собственности.

Также судом не могут быть приняты во внимание доводы ответчиков о том, что договор долевого участия с ФИО2 заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, квартира передана ей по акту приема-передачи, за ФИО2 зарегистрировано право собственности, поскольку обязательство ФИО4 возникло раньше (договор № 11/2-кв заключен 28.02.2007), право ФИО4 о включении в реестр требований о передаче спорного жилого помещения установлено определением Арбитражного суда от 08.09.2015, вступившим в законную силу, истец включен в реестр Минстроя 22.12.2015. Заключая указанный договор, ООО «Прогресс-Н» повторно выставило на продажу спорную квартиру, изначально являющуюся предметом договора, заключенного с истцом.

Доводы представителя ФИО5 о том, что истцом не представлено доказательств того, что спорная квартира соответствует объекту, в отношении которого между ним и ООО «Монтэк» заключен договор долевого участия, опровергнуты представленным заключением кадастрового инженера, а также отзывом ООО «Прогресс-Н» (л.д. 173), в котором ответчик, завершивший строительство проблемного объекта, данный факт подтверждает и указывает, что после постановки объекта на кадастровый учет квартире присвоен № (ч. 2 ст. 68 ГПК РФ).

В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношения банкротства вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398 ГК РФ.

Статьей 398 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем индивидуально-определенного имущества не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения натурального обязательства.

Поскольку обязательство ФИО4 возникло раньше (28.02.2007), нежели был заключен договор между ООО «Прогресс-Н» и ФИО7 (11.09.2017), суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о прекращении права собственности ФИО2 на спорное жилое помещение и погашении в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру и признании права собственности на квартиру за ФИО4

По изложенным выше основаниям именно у ФИО2 имеется право на обращение за защитой нарушенного права в порядке ст. 398 ГК РФ к ООО «Прогресс-Н».

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение – квартиру площадью 41,1 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>.

Погасить в ЕГРН запись № от 08.06.2020 о регистрации права собственности ФИО2 на жилое помещение квартиру площадью 41,1 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>.

Признать за ФИО4 право собственности на жилое помещение - квартиру площадью 41,1 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 16 марта 2021 года.

Председательствующий судья (подпись) Т.В. Александрова

Копия верна. 

Судья Секретарь