Дело № 2-334/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«4» декабря 2023 года город Сочи

Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

Председательствующего Шепилова С.В.,

при секретаре Бондаревой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ «Дирекция имущественного комплекса» г. Сочи к ФИО1 о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

МКУ «Дирекция имущественного комплекса» г. Сочи обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды.

В обоснование исковых требований указано, что на основании постановления главы администрации Адлерского района города Сочи № 224 от 22.03.2006 между администрацией Адлерского района города Сочи и ФИО2 заключен договор № № от 30.07.2007 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка, площадью 658 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: г. 

<

адрес> с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с договором о передачи прав и обязанностей от 29.03.2008 арендатором указанного земельного участка является ФИО1 В границах земельного участка расположены объекты недвижимости, собственником которых является ФИО1: нежилое здание с кадастровым номером №, собственность от 23.04.2009 № №; нежилое здание с кадастровым номером № собственность от 23.04.2009 № № здание с кадастровым номером №, собственность от 08.11.2020 № №. ДД.ММ.ГГГГ управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведена проверка правомерности использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 658 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи

<

адрес>. На момент проверки, с выездом на место установлено: земельный участок с кадастровым номером №, частично огорожен. В ходе произведенного визуального осмотра с территории общего доступа установлено, что фактически на территории земельного участка ведется коммерческая деятельность по реализации товаров и услуг, в частности расположен магазин детских товаров «Маруся». Вновь возводимых, а также признаков реконструкции существующих строений не выявлено. По результатам проверки, усматриваются признаки использования земельного участка не по целевому назначению, в соответствии с его разрешенным видом использования, сведения о котором указаны в государственном кадастре недвижимости. В адрес ФИО1 МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи направлены претензии № № ДД.ММ.ГГГГ, № 01-09-01/1247 от 27.09.2021 с предложением устранить выявленные нарушения и явиться в учреждение для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Ответы на вышеуказанные претензии арендодателем получены не были, нарушения устранены не были. На основании изложенного, истец просил суд, расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № № от ДД.ММ.ГГГГ. Обязать управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по городу Сочи погасить регистрационную запись от 03.09.2007 за номером № о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости.

Представитель истца МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи в судебное заседание не явился о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. В исковом заявлении содержится просьба о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, его представитель просил в заявлении рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении требований отказать.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Суд, изучив материалы дела, считает, исковые требования необоснованными, и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Из материалов дела следует, что ФИО1 принадлежит по праву аренды земельный участок с кадастровым номером №, площадью 658 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: г. Сочи

<

адрес> на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № № от 30.07.2007 и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.03.2008.

Согласно п. 2.1 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № № от 30.07.2007, договор заключен до 01.04.2055.

Одним из оснований для расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402031:385 является факт нецелевого использования земельного участка. 

В исковом заявлении указано, что в ходе произведенного визуального осмотра с территории общего доступа установлено, что фактически на территории земельного участка ведется коммерческая деятельность по реализации товаров и услуг, в частности расположены магазин детских товаров «Маруся».

В судебном заседании установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположены принадлежащие ответчику по праву собственности объекты недвижимого имущества: жилой дом, назначение: жилое, площадью 1355,6 кв.м., кадастровый номер №, количество этажей: 3, по адресу: г. Сочи, 

<

адрес> нежилое здание-хозблок, назначение: нежилое, площадью 75,3 кв.м., кадастровый номер №, количество этажей: 1, по адресу: г. 

<

адрес>; нежилое здание – хозблок, назначение: нежилое, №, количество этажей: 1, по 

<

адрес> 

Согласно пункту 1.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 30.07.2007, земельный участок предоставлен для строительства и эксплуатации жилого дома. Возведение новых зданий, строений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Как следует из акта проверки органом муниципального контроля № 77 от 23.03.2021, вновь возводимых, а также признаков реконструкции существующих строений не выявлено. 

В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". 

Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно акту осмотра земельного участка кадастровым номером № от 24.11.2023 установлено, что в предполагаемых границах земельного участка расположены три здания. На момент осмотра коммерческая деятельность в указанных объектах не осуществлялась.

При таком положении, суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, бесспорно подтверждающих факт нарушения ответчиком договора аренды земельного участка в части нецелевого использования земельного участка. 

Ответчик использует земельный участок с кадастровым номером № для эксплуатации жилого дома с кадастровым номером № Сведений о том, что при использовании жилого дома нарушены нормы законодательства истцом не представлены.

В соответствии со ст. 57 Конституции РФ, ст. 65 Земельного кодекса РФ, любое использование земли, в том числе аренда, в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Согласно п. 3.5. вышеуказанного договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных п. 5.2.17. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору, которое подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

В соответствии с п. 3.2. договора аренды внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом один раз в год до истечения 10 ноября текущего года, отдельно по арендной плате и отдельно по пене.

Пунктом 3.3. договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Право на взыскание арендной платы требует наличия договора аренды земельного участка, но если такой договор не заключался, а фактически пользование участком осуществлялось, то собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных арендной плате как сумме неосновательного обогащения пользователя, при этом не имеет значения - был ли заключен договор, а если и был, то был ли он зарегистрирован в органе, осуществляющим государственную регистрацию.

Пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС -РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Как установлено в судебном заседании, у ответчика отсутствует задолженность по оплате арендной платы за пользование земельным участком.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Из анализа данной правовой нормы следует, что законодатель связывает расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке не с любым нарушением, а именно с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

На основании ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основаниях своих требований и возражений.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, суд полагает исковое заявление не подлежащим удовлетворению. 

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Представителем МКУ «Дирекция имущественного комплекса» г. Сочи не приведено доказательств, подтверждающих существенное нарушение условий договора со стороны арендатора, в связи с чем, основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, суд приходит к убеждению, что МКУ «Дирекция имущественного комплекса» г. Сочи не приведено достаточных оснований для удовлетворения искового заявления, в связи с чем суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований МКУ «Дирекция имущественного комплекса» г. Сочи к ФИО1 о расторжении договора аренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца.

Судья подпись.

Копия верна: Судья- Секретарь-