Дело № 2-1334 / 2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.-к. Анапа «31» августа 2017 года

Судья Анапского районного суда Краснодарского края Немродов А.Н.

при секретаре Кропачевой Е.А., 

с участием представителя истицы ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от 27.07.2017 г., 

представителя ответчика ООО «Поляна» – ФИО3, действующей по доверенности от 13.07.2017 г., представляющей также интересы третьего лица ООО «УК «Фонд Юг» на основании доверенности от 02.06.2017 г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Поляна» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании процентов за пользование денежными средствами, взыскании убытков, возмещении судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Поляна», ООО «УК «Фонд Юг» о расторжении договора от 16.12.2013 г. купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), с возвратом денежных средств в размере 1 278 000 рублей, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 323 086 рублей 51 коп., комиссии за перевод денежных средств в размере 2000 рублей, оплаты земельного налога 610 рублей, за регистрацию права собственности на участок 200 рублей, возмещении судебных расходов по оплате госпошлины в размере 6 430 рублей 87 коп.

Определением Анапского районного суда от 08.08.2017 г. к производству было принято уточненное исковое заявление ФИО1 к ООО «Поляна» (ООО «УК «Фонд Юг» указано третьим лицом) о расторжении договора купли-продажи земельного участка с возвратом денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, комиссии за перевод денежных средств, оплаты земельного налога, за регистрацию права собственности на участок, расходов на проведение работ по топосъемке земельного участка, возмещении судебных расходов по оплате госпошлины и по оплате за выдачу доверенностей на представителей.

В судебном заседании представитель истицы ФИО1 – ФИО2 заявленные исковые требования поддержала и пояснила, что 16.12.2013 г. между истицей (покупателем) и ответчиком ООО «Поляна» (продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), расположенного на территории коттеджного поселка «Лесная поляна». Согласно договору ответчик обязуется передать участок в собственность истицы, а также выполнить работы по подключению участка к сетям электроснабжения путем установки опор и монтажа кабельных линий у границ данного участка на расстоянии не далее 25 метров, включая получение документа технические условия на присоединение к электричеству с максимальной единовременной нагрузкой 3 кВт (п. 3.2 договора). Таким образом, предметом сделки является передача ответчиком истице участка и выполнение ответчиком работ по подключению участка к сетям электроснабжения. Покупатель оплатила сумму, указанную в п. 3.1 договора, в установленном порядке, что подтверждается отметкой ОАО «Сбербанк России» от 17.12.2013 г. о переводе на счет ООО «Поляна» денежных средств в размере 1 278 000 рублей. 19.12.2013 г. участок передан истице по акту приема-передачи, составленному только в части передачи участка в собственность и не являющемуся документом, подтверждающим полное исполнение всех обязательств ответчика по договору. 31.12.2013 г. зарегистрировано право собственности истицы ФИО1 на земельный участок. На момент подписания акта работы по подключению участка к электроснабжению, срок исполнения которых договором не определен, не выполнены. Выполнение данных работ должно было быть подтверждено отдельным актом приемки выполненных работ, в том числе актом о технологическом присоединении и разграничении балансовой ответственности. В настоящее время участок представляет собой делянку в чистом поле без дорог и коммуникаций. Учитывая, что дальнейшее строительство жилого дома на участке и последующая его эксплуатация не могут быть осуществлены, истицей в адрес ответчика 23.06.2014 г. было направлено письменное требование о необходимости исполнить нарушенное обязательство в срок до августа 2014 г. Однако ООО «Поляна» в течение указанного времени данные работы не выполнило, ответ на обращение в адрес истицы не поступил. В целях определения расстояний от участка до ближайших инженерных сетей энергоснабжения 26.07.2017 г. с соблюдением установленного порядка уведомления ответчика проведены геодезические измерения и обследование участка в натуре, в результате проведенных мероприятий выявлено следующее: ближайшая опора линии электропередачи расположена на расстоянии 214 м (по прямой) от участка, расстояние до ближайшей трансформаторной подстанции (С5-2144п) 265 м (по прямой), расстояние до ближайшей ЛЭП с учетом проложения по проездам 522 м, расстояние до ближайшего твердого покрытия дорог (щебень) с учетом проложения по проездам 505 м. Других коммуникаций на обследуемой территории не обнаружено. В целях подключения участка к электроснабжению 11.04.2016 г. истицей в адрес ПАО «Кубаньэнерго» Юго-Западные электрические сети направлен запрос о технологическом присоединении участка к сетям электроснабжения. На указанное обращение получен ответ от 17.04.2017 г., согласно которому участок истицы сформирован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 000, в отношении которого между ПАО «Кубаньэнерго» и ООО «Поляна» был заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, данный договор исполнен в полном объеме. Учитывая, что ответчик обязался построить объекты электросетевого хозяйства и обеспечить точку подключения у границ участка, подключение участка истицы к электричеству возможно только от энергопринимающих устройств ответчика, а именно от трансформаторной подстанции ТП С5-2144п, расположенной на территории земельного участка с кадастровым номером 000 на расстоянии 265 м (по прямой) от границ участка. Учитывая, что п. 3.2 договора купли-продажи недвижимости срок выполнения работ по подключению участка к сетям электроснабжения не определен, а ответ ПАО «Кубаньэнерго», из которого истица узнала о невозможности выполнения указанных работ силами сетевой организации, получен в апреле 2016 г., считает датой начала течения срока исковой давности по данным обязательствам 23.06.2014 г., а датой окончания 22.06.2017 г., то есть с момента направления в адрес ответчика требования о выполнении своих обязательств по договору, или со дня, когда истица узнала о нарушении своего права – с апреля 2016 г. В адрес ООО «Поляна», а также ООО «Управляющая компания «Фонд Юг» (согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «УК «Фонд Юг» является управляющей компанией ООО «Поляна») направлена претензия от 10.07.2015 г. по вопросу неисполнения условий договора в части обеспечения участка электроснабжением. По состоянию на 29.03.2017 г. ответы на указанные обращения поступили, работы в соответствии с п. 3.2 договора ответчиком не полнены. Требование истицы от 31.01.2017 г. о расторжении договора и возврате уплаченной денежной суммы ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на отсутствие оснований для расторжения договора, что подтверждается письмом ООО «Поляна» от 28.02.2017 г. Также считает, что с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.06.2014 г. по 08.08.2017 г. в размере 357 541 рубль 48 коп. На основании изложенного, просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 16.12.2013 г., заключенный между ООО «Поляна» и ФИО1, с возвратом денежных средств в размере 1 278 000 рублей, взыскать с ответчика в пользу истицы проценты за пользование чужими средствами в размере 357 541 рубль 48 коп., комиссию в размере 2 000 рублей, уплаченную в ПАО «Сбербанк России» за перевод денежных средств на счет продавца, оплату госпошлины в размере 200 рублей за регистрацию права собственности на участок, оплату земельного налога в размере 610 рублей, расходы на проведение работ по топосъемке участка в размере 5 000 рублей, также взыскать судебные расходы на оформление доверенностей на представителей 2 800 рублей, по оплате госпошлины в размере 6 785 рублей 64 коп.

Представитель ответчика ООО «Поляна», третьего лица ООО «УК «Фонд Юг» – ФИО3 полностью возражала против удовлетворения искового заявления ФИО1, считая иск не соответствующим требованиям закона и не подлежащим удовлетворению. Пояснила, что действительно 16.12.2013 г. между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 000, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) Заключенный сторонами договор купли-продажи недвижимости условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает. Следовательно, заключенный сторонами договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Однако при заключении договора купли-продажи сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки, а именно: предмет договора купли-продажи надлежащим образом индивидуализирован, земельный участок, являющийся предметом сделки, прошел в установленном законом порядке государственный кадастровый учет; ограничений (обременений) права собственности продавца на земельный участок на момент совершения сделки не зарегистрировано; в договоре определена цена земельного участка, которая составила 1 278 000 рублей. Согласно договору купли-продажи в цену земельного участка включена стоимость работ по обеспечению возможности подключения земельного участка истицы к электричеству. Земельный участок покупателя образован из земельного участка продавца с кадастровым номером 000. С целью обеспечения возможности подключения земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 000, к сетям электроснабжения, до заключения договора купли-продажи ответчиком были получены Технические условия Юго-Западных электрических сетей филиала ОАО «Кубаньэнерго» 000 от 12.04.2013 г., проведены работы по строительству участка ВЛ-10 кВ, ЛЭП-0,4 кВ, КТП-10/0,4 кВ, выполнено технологическое присоединение к сетям ОАО «Кубаньэнерго». Таким образом, до заключения договора купли-продажи недвижимости ответчиком были произведены затраты на обеспечение возможности подключения земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 000, к сетям электроснабжения, которые были учтены продавцом при определении цены земельной участка по договору купли-продажи, о чем указано в договоре. В целях технологического присоединения к электрическим сетям принадлежащего истице на праве собственности земельного участка истице ФИО1 необходимо обратиться в ПАО «Кубаньэнерго» с соответствующей заявкой, которая может быть подана только собственником земельного участка. Считает, что основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка отсутствуют, ответчиком обязательства по договору купли-продажи исполнены надлежащим образом, о чем ответчик уведомил истицу в своем ответе от 28.02.2017 г. на заявление о расторжении договора. Кроме того, полагает, что истицей пропущен срок исковой давности по предъявленным требованиям. Общий срок исковой давности составляет три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Земельный участок, являющийся предметом сделки, был передан продавцом ООО «Поляна» покупателю ФИО1 по фактическому состоянию по акту приема-передачи от 19.12.2013 г., переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке 31.12.2013 г., обязательства продавца по договору купли-продажи исполнены надлежащим образом, то есть датой начала течения срока исковой давности по данной сделке является 01.01.2014 г., а датой окончания – 31.12.2016 г. Между тем истица обратилась в суд с иском о расторжении договора только в апреле 2017 г. – за пределами срока исковой давности, что является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Пояснила, что в настоящее время ответчиком продолжаются работы по электрификации района, в котором расположен земельный участок истицы, и ответчик не уклоняется от завершения работ по присоединению участка к сетям энергоснабжения, в связи с чем истице ФИО1 неоднократно предлагалось заключить мировое соглашение, от чего последняя отказалась. На основании изложенного, просят суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Истица ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте процесса, в суд не явилась, в материалах дела имеется заявление о разрешении спора без ее участия.

С учетом мнения участников судебного заседания, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы с участием ее представителя.

Заслушав представителя истицы ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ООО «Поляна», третьего лица ООО «УК «Фонд Юг» – ФИО3, исследовав представленные письменные доказательства, суд находит заявленные ФИО1 исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В ст. 8 ГК РФ предусмотрены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Гражданские права и обязанности могут возникать, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму – цену. 

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). 

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

Согласно ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 16.12.2013 г. продавец ООО «Поляна» передает в собственность покупателя ФИО1 земельный участок из земель населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, площадью 639 кв.м., с кадастровым номером 000, с установленными на кадастровой карте территории границами, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), без каких-либо объектов недвижимости (п.п. 1.1-1.4 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи цена приобретаемого земельного участка составила 1 278 000 рублей и была полностью оплачена покупателем, что подтверждено приходным кассовым ордером от 17.12.2013 г.

Существующих ограничений (обременений) права собственности продавца на земельный участок не зарегистрировано, продавец гарантировал, что до заключения договора участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом не состоит (п.п. 4.1, 4.3 договора).

Пунктом 3.2 договора купли-продажи предусмотрено, что в цену участка включена стоимость работ по обеспечению возможности подключения земельного участка покупателя к электричеству, включающая получение документа «Технические условия на присоединение» на участок покупателя, выполнение работы по установке опор и монтаж кабельной линии, обеспечивающий возможность подключения участка покупателя к электричеству (максимальная единовременная нагрузка 3 кВт) на расстоянии не далее 25 м от участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 7.4 договора купли-продажи недвижимости, заключенного между истицей и ответчиком, при передаче земельного участка стороны в обязательном порядке составляют акт приема-передачи.

Согласно акту приема-передачи от 19.12.2013 г. ООО «Поляна» в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 16.12.2013 г. передает в собственность ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) в том состоянии, в котором он существует на дату подписания настоящего акта. С момента подписания акта земельный участок передан покупателю, а обязательства продавца по передаче участка считаются исполненными (п.п. 1, 2 акта приема-передачи).

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка между сторонами, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрацияГосударственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Свидетельством о государственной регистрации права серии 000 от 10.01.2014 г. подтверждено, что 31.12.2013 г. на основании указанных договора купли-продажи и акта приема-передачи земельного участка было зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), запись о регистрации 000, что также усматривается из выписки из ЕГРН от 28.06.2017 г., полученной из Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Представителем ответчика не оспаривается факт полной оплаты истицей стоимости недвижимого имущества, передачи земельного участка от продавца покупателю и регистрации права собственности последнего на недвижимость.

Сообщением от 23.06.2014 г. ФИО1 обращалась в ООО «Поляна» с просьбой обеспечить силами продавца возможность подключения земельного участка к сетям электроснабжения путем установки опор и монтажа кабельных линий у границ участка на расстоянии не далее 25 м, в связи с возникшей необходимостью возведения жилого дома.

Согласно письму от 31.01.2017 г. ФИО1 обращалась в ООО «Поляна» и ООО «УК «Фонд Юг» с предложением расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 16.12.2013 г. и привести стороны в первоначальное положение путем возврата земельного участка продавцу и выплаты покупателю переданных по договору денежных средств.

Кроме того, ФИО1 направляла в ООО «Поляна» и ООО «УК «Фонд Юг» претензию с требованием выплатить неустойку в размере 235 471 рубль за нарушение обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

В соответствии с письмом от 28.02.2017 г. ООО «Поляна» на требование ФИО1 сообщило о выполнении полностью и надлежащим образом продавцом своих обязательств по договору, об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка от 16.12.2013 г. и необходимости покупателя как собственника земельного участка в целях технологического присоединения к электрическим сетям обратиться в ПАО «Кубаньэнерго».

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Частью 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст. 431 ГК РФ).

По смыслу п. 3.2 договора купли-продажи недвижимости, заключенного 16.12.2013 г. между ООО «Поляна» и ФИО1 в отношении участка по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), в цену земельного участка была включена стоимость работ по обеспечению возможности подключения участка покупателя к электричеству.

Из кадастрового паспорта от 23.10.2013 г., подготовленного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, следует, что земельный участок с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), принадлежащий в настоящее время истице, был образован путем раздела из земельного участка продавца с кадастровым номером 000.

С целью обеспечения возможности подключения земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 000, к сетям электроснабжения, до заключения спорного договора купли-продажи с истицей, ответчиком ООО «Поляна» были получены Технические условия Юго-Западных электрических сетей филиала ОАО «Кубаньэнерго» 000 от 12.04.2013 г., проведены работы по строительству участка ВЛ-10 кВ, ЛЭП-0,4 кВ, КТП-10/0,4 кВ, выполнено технологическое присоединение к сетям ОАО «Кубаньэнерго», что подтверждено договором подряда 000 от 26.03.2013 г. с ООО «Строй-Стиль» на производство строительно-монтажных работ, договором 000 от 26.03.2013 г. с ООО «Строй-Стиль» на разработку рабочего проекта на электроснабжение и техническое присоединение территории к электрической сети и проведение электромонтажных работ, актом 000 от 28.06.2013 г. ОАО «Кубаньэнерго» о выполнении технических условий.

Из письма филиала ПАО «Кубаньэнерго» Юго-Западные электрические сети от 17.04.2017 г. следует, что в отношении энергопринимающих устройств земельного участка с кадастровым номером 000 был заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям между ПАО «Кубаньэнерго» и ООО «Поляна», данный договор исполнен в полном объеме.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи недвижимости с истицей ответчиком ООО «Поляна» были произведены затраты на обеспечение возможности подключения земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 000, к сетям электроснабжения, которые были учтены продавцом при определении стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 16.12.2013 г. 

Согласно заключению кадастрового инженера Ф.К.Ф. от 26.07.2017 г. ближайшая к земельному участку с кадастровым номером 000 опора линии электропередачи расположена на расстоянии 214 м, расстояние до ближайшей ТП – 265 м (по прямой), расстояние до ближайшей ЛЭП с учетом проложения по проездам 522 м, расстояние до ближайшего твердого покрытия дорог (щебень) с учетом проложения по проездам 505 м.

Однако указанные обстоятельства были известны истице на момент заключения договора и давали основания не заключать с ответчиком договор купли-продажи земельного участка по причине неудовлетворения качеством его характеристик. 

Представитель ответчика ООО «Поляна» пояснила, что в настоящее время продолжаются работы по электрификации района, в котором расположен земельный участок истицы, и ответчик не уклоняется от завершения работ по присоединению участка к сетям энергоснабжения.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (ч. 2 ст. 474 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества и возврат покупателю уплаченной денежной суммы возможны только в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости либо при существенном нарушении договора продавцом.

Как закреплено в ч.ч. 1, 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии с правилами ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Истицей ФИО1 доказательств того, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи земельного участка между продавцом и покупателем имелись какие-либо разногласия, претензии или замечания относительного характеристик объекта недвижимости, не представлено.

Покупатель ФИО1, действуя по своему усмотрению, по своей воле и в своем интересе, заключила оспариваемый ею в настоящее время договор, при этом она была свободны в избрании контрагента, предмета и условий заключаемого договора.

Существенных нарушений условий договора продавцом либо существенных нарушений требований к качеству продаваемой недвижимости в ходе судебного разбирательства не установлено, в связи с чем иск о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возвращении уплаченной за него денежной суммы не подлежит удовлетворению.

Кроме того, истицей пропущен установленный законом трехлетний срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 16.12.2013 г.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ч. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования.

По смыслу договора купли-продажи земельного участка от 16.12.2013 г. в цену участка включена стоимость работ по обеспечению возможности подключения земельного участка к электричеству, срок исполнения данных работ не определен, содержание договора дает основание полагать, что данные работы должны были быть выполнены до заключения сделки. 

Определяя начало течения срока исковой давности суд исходит из того, что о нарушении своего права (о том, что участок не имеет возможности подсоединения к сетям энергоснабжения) покупатель при всей степени заботливости и осмотрительности должна была узнать не позднее 31.12.2013 г., когда была осуществлена государственная регистрация права собственности на приобретенный по договору купли-продажи земельный участок.

Однако ФИО1 обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возвращении уплаченных денежных средств, взыскании процентов за пользование деньгами, возмещении убытков, лишь 11.04.2017 г., то есть по истечении срока исковой давности.

В соответствии с положениями ч.ч. 1, 2 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Стороной ответчика ООО «Поляна» в процессе рассмотрения дела заявлено о пропуске истицей ФИО1 срока исковой давности.

Анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд считает, что оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка от 16.12.2013 г., заключенного между ООО «Поляна» и ФИО1, с возвратом покупателю денежных средств в размере 1 278 000 рублей, не имеется, поэтому требования истицы о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации убытков, понесенных в связи с приобретением и содержанием земельного участка также несостоятельны.

Принимая во внимание правило ст. 98 ГПК РФ, предусматривающей, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, присуждается возмещение за счет другой стороны всех понесенных по делу судебных расходов, суд, не удовлетворяя иск ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, не взыскивает с ответчика в ее пользу судебные расходы.

При этом истице ФИО1 разъясняется ее право на обращение в суд с требованиями о компенсации ей убытков, понесенных в связи с выполнением электрификации объекта недвижимости, либо устранения недостатков продавцом, либо соответствующего уменьшения покупной цены приобретенного земельного участка. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Поляна» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации убытков, возмещении судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд. 

Судья 

Анапского районного суда 

Краснодарского края А.Н. Немродов