Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 августа 2023 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Двинских К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-628/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Плюс» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,

представителя ГБУ СО ЦКО ФИО2,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Дельта-Плюс» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 31 790 632,47 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении, с выводами повторной судебной экспертизы согласилась.

Представитель ГБУ СО ЦКО ФИО2 не согласился с заявленными требованиями и с заключением повторной судебной экспертизы.

Административные ответчики: Министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ППК Роскадастр в лице филиала ППК Роскадастр по Самарской области, заинтересованные лица: Правительство Самарской области, УФНС Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО» представило письменные возражения на экспертное заключение и заявило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Определением суда от 21 августа 2023 года в назначении повторной судебной экспертизы отказано.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Дельта-Плюс» требования подлежащими частичному удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Дельта-Плюс» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 1912,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № 2451 от 25 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2021 года в размере 46 332 900,49 руб..

Административный истец как собственник указанного выше нежилого помещения, оплачивает налог на имущество исходя из его кадастровой стоимости, в связи с этим он имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Считая кадастровую стоимость нежилого помещения завышенной, а свои права нарушенными, 27 декабря 2022 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 016-ЮЛ, выполненный 1 октября 2022 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 31 790 632,47 руб.

В ходе рассмотрения дела ГБУ СО ЦКО заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.

В этой связи определением суда от 24 января 2023 года назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф». 

По результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» 27 апреля 2023 года, составлено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № состоянию на 1 января 2021 года составила 47 637 774 руб.

С заключением судебной экспертизы не согласился административный истец, заявил о том, что эксперт не учел, что объектом экспертизы является помещение, тогда как эксперт выбрал в качестве аналогов здания; не учел и того, что оцениваемое помещение имеет офисы, торговые и производственные помещения, в связи с чем заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Определением суда от 24 мая 2023 года суд назначить по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» г. Нижний Новгород.

По результатам проведения повторной судебной экспертизы получено заключение № 21/ЭЗ/2023 от 4 июля 2023 года, согласно которому величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года составляет 34 002 610 руб.

С данным заключением не согласилось ГБУ СО ЦКО, ссылаясь на то, что рыночная стоимость нежилого помещения находится ниже среднего значения УПРС, недостоверно отражает сложившуюся ситуацию на рынке нежилых помещений; эксперт отказался от сравнительного подхода, а одного подхода для оценки недостаточно; при определении доходного подхода эксперт разбил площадь оцениваемого объекта на коммерческую, складскую и места общего пользования, не объяснив корректность таких действий; объект оценки является автосалоном по продаже автомобилей, и аналоги следовало подобрать аналогичные.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос, оснований для повторной судебной экспертизы судом не усмотрено. 

В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года № 611, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В заключении № 21/ЭЗ/2023 от 4 июля 2023 года экспертом применен доходный подход как подход, дающий наиболее верный результат с учетом того, что объект экспертизы- многопрофильное уникальное помещение.

От применения затратного подхода эксперт отказался, поскольку объектом экспертизы является помещение, а не здание. Сравнительный подход им не применен в силу того, что на рынке недвижимости отсутствуют схожие с объектом экспертизы аналоги.

Места общего пользования не являются арендопригодной площадью, не сдаются в аренду поэтому в расчет в доходном подходе экспертом они не принимались. 

В возражениях ГБУ СО ЦКО ( в приложении) в качестве аналогов подобраны не помещения, а здания с содержащимися в них оборудованием и прочим дополнительным улучшением, повышающим стоимость объектов, что соответственно повлияло на указанный ГБУ СО ЦКО диапазон стоимости -12247-87199 руб./кв.м

Суд отмечает, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, судом не установлено фактов ошибочного применения подхода оценки, проведения анализа и расчетов.

В связи с изложенным суд признает выводы экспертизы обоснованными, величину рыночной стоимости нежилого помещения, определенную экспертным заключением, в размере 34 002 610 руб. - достоверной. 

В связи с тем, что рыночная стоимость нежилого помещения, определенная экспертным заключением, является достоверной, рыночная стоимость, установленная отчетом об оценке и заключением первичной судебной экспертизы, не может быть принята во внимание.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27 декабря 2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Плюс» удовлетворить частично

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1912,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 34 002 610 руб. 

.Датой обращения административного истца в суд считать 27 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья Т.А.Родина

Мотивированное решение изготовлено 23 августа 2023 года.