Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

8 сентября 2025 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Емельяновой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-968/2025 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Химсинтез» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Химсинтез» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:10:0204002:2574 равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 222 262 руб. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка превышает размер его рыночной стоимости, чем нарушает его права как плательщика за пользование земельным участком.

Представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении, согласился с заключением эксперта.

Административные ответчики: Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, ГБУ СО ЦКО, заинтересованные лица ППК "Роскадастр" в лице филиала ППК "Роскадастр" по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Чапаевск не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО» представило дополнительные пояснения, в которых указало, что стоимость земельного участка с учетом заключения эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости.

Прокурор, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, его неявка не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, закрытому акционерному обществу «Химсинтез» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 63:10:0204002:2574 площадью 5879 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> городской округ Чапаевск, земельный участок 4Ж.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:10:0204002:2574 определена актом ГБУ СО ЦКО АОКС-63/2023/000205 от 04.07.2023 года по состоянию на 1 января 2022 года в размере 4 937 242, 99 руб. 

Административный истец, считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, а свои права нарушенными, 15 апреля 2025 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках настоящего административного дела. В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 30//01-25/1, выполненный 25 февраля 2025 года ООО «Независимый кадастровый центр», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:10:0204002:2574 определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 222 262 руб. 

ГБУ СО ЦКО не согласилось с отчетом об оценке ходатайствовало о назначении судебной экспертизы в отношении земельного участка.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом. 

В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.

Определением суда 19 мая 2025 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр оценки и права «Визит».

По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Центр оценки и права «Визит» от 15 августа 2025 года, составлено экспертное заключение по №230/08-2025-Э, согласно которому в отчете об оценке № 30/01-25/1 от 25 февраля 2025 года, выполненном ООО «Независимый кадастровый центр», не обеспечено соблюдение основных этапов сравнительного подхода, при выборе аналогов не учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, не использованы наиболее сопоставимые аналоги, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. 

Заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:10:0204002:2574 по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 3 298 119 руб. 

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, оно понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения, не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведен метод исследования и расчеты величины рыночной стоимости земельного участка, приведенные выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта исследования полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости основано на анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в заключении проанализирован объект экспертизы, объекты-аналоги относительно их качественных и количественных характеристик, принятые экспертом аналоги сопоставимы с объектом экспертизы, полученная величина рыночной стоимости соответствуют сложившимся условиям рынка на дату оценки, информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертном заключении, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Замечаний к экспертному заключению сторонами не приведено, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено.

В связи с изложенным величину рыночной стоимости земельного участка, определенную экспертным заключением, суд признает достоверной величиной.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 15 апреля 2025 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования закрытого акционерного общества «Химсинтез» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:10:0204002:2574 площадью 5879 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Чапаевск, земельный участок 4ж, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 3 298 119 руб.

Датой обращения административного истца в суд считать 15 апреля 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья: Т.А. Родина

Мотивированное решение изготовлено 18 сентября 2025 года