УИД 61OS0000-01-2024-001488-83

дело № 3а-27/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Золотых В.В.

при секретаре Федыняк Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО4 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000967 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований административный истец указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 23 357 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка составила 8 781 998,43 рублей.

Согласно отчету об оценке от 22 июля 2024 года № 011404/84-24И, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО1 рыночная стоимость земельного участка составила 1 942 835 рублей.

ФИО4 обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ РО) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке от 22 июля 2024 года № 011404/84-24И.

Решением ГБУ РО от 2 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000967 в удовлетворении заявлений административного истца отказано.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконными, а действующую кадастровую стоимость объектов недвижимости – нарушающей его права как налогоплательщика.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО4 с учетом уточнения исковых требований просил признать незаконным решение ГБУ РО от 2 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000967 и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 16 июля 2024 года, –4 905 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц – Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области; ППК «Роскадастр»; администрация Гигантовского сельского поселения Сальского района Ростовской области.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству, при рассмотрении дела ГБУ РО представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемые решения являются законными и обоснованными, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость земельных участков.

В возражениях Минимущества Ростовской области изложены аналогичные доводы.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

Администрация Гигантовского сельского поселения Сальского района Ростовской области возражений, отзыва не представила.

Представители административного истца, ГБУ РО, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд рассмотреть дело в свое отсутствие.

Администрация Гигантовского сельского поселения Сальского района Ростовской области о причинах неявки представителя суду не сообщила.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» наделено полномочиями по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, установленной в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 23 357 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для производственных целей, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта об определении кадастровой стоимости от 5 июня 2023 года № АОКС-61/2023/000102 в размере 8 781 998,43 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом. 

ФИО4 4 сентября 2024 года обратился в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка от 22 июля 2024 года № 011404/84-24И, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО1

В соответствии с отчетом от 22 июля 2024 года № 011404/84-24И рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16 июля 2024 года составляет 1 942 835 рублей.

По результатам рассмотрения заявления административного истца ГБУ РО принято решение от 2 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000967 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Согласно разделу V решения ГБУ РО отчет оценщика от 22 июля 2024 года № 011404/84-24И не соответствует подпункту «б» пункта 11, подпункту «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», подпункту 2 пункта 2, пункту 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», подпункту 2 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд пришел к выводу о том, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ РО оспариваемых решений, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» ФИО2

Согласно заключению судебного эксперта ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» ФИО2 от 24 января 2025 года № 324-12/24 нарушения, перечисленные в решении ГБУ РО от 2 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000967, подтверждаются. Выявленные при оценке нарушения, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и внесения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Отчет от 22 июля 2024 года № 011404/84-24И об оценке застроенного земельного участка не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При составлении отчета использовались неполные и недостоверные сведения, допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Также допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 16 июля 2024 года составляет 2 100 000 рублей.

На заключение судебного эксперта ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» ФИО2 представителем ГБУ РО поданы возражения, в которых указано, что при непроведении осмотра оцениваемого земельного участка судебным экспертом выводы о наличии грунтового покрытия на подъездных путях являются необоснованными. Судебным экспертом не соблюдена последовательность анализа рынка недвижимости, не проведено определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Экспертом применена ценовая информация, период образования которой не соответствует дате определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. В заключении указаны разные единицы измерения объектов-аналогов. Допущена ошибка при расчете корректировки на условия продажи. Отсутствует указание на источник информации о наличии и состоянии подъездных путей объектов-аналогов. Объект-аналог № 3, использованный судебным экспертом, несопоставим с оцениваемым объектом.

В письменных пояснениях судебного эксперта ФИО2 по существу вышеуказанных возражений обоснование позиции относительно таких замечаний ГБУ РО как необоснованность выводов о наличии грунтового подъездного пути к объекту оценки, непоследовательность анализа рынка, непроведение определения сегмента рынка, применение недопустимой ценовой информации, необоснованность выводов о наличии грунтового подъездного пути к объектам-аналогам отсутствует.

В судебном заседании судебный эксперт ФИО2 пояснил, что о наличии подъездного пути им сделано допущение, что им проведен анализ сегмента рынка, им использованы цены объектов-аналогов с применением инфляционной поправки, все объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки.

В связи с наличием сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта ФИО2 в части возражений ГБУ РО при отсутствии соответствующего пояснения судебного эксперта судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро» ФИО3

В соответствии с заключением повторной экспертизы судебного эксперта ООО «Экспертное бюро» ФИО3 от 14 марта 2025 года № 1305-Э/2025 при составлении отчета об оценке от 22 июля 2024 года № 011404/84-24И использовались неполные и недостоверные сведения, расчетные ошибки не допускались. Оценщиком допущены иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. При составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, допущены нарушения, часть из которых перечислена в решении ГБУ РО от 2 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000967.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 16 июля 2024 года составляет 4 905 000 рублей.

Относительно выводов эксперта ООО «Экспертное бюро» ФИО3 возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Данное заключение суд полагает возможным положить в основу решения.

Оценивая экспертное заключение ООО «Экспертное бюро» ФИО3 суд отмечает, что оно соответствуют требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

Выводы заключения эксперта ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» ФИО3 от 24 января 2024 г. № 324-12/24 суд оценивает как ошибочные. Исследование экспертом произведено по неполным данным, а выводы эксперта (в части определения рыночной стоимости земельного участка) не в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что содержание отчета об оценке от 22 июля 2024 года № 011404/84-24И не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта, и при рассмотрении заявления ФИО4 у ГБУ РО имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Оспариваемое административным истцом решение ГБУ РО не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов административного истца. В этой связи основания для удовлетворения требований ФИО4 о признании решения от 2 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000967 незаконным, предусмотренные статьей 227 КАС РФ, отсутствуют.

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Величина рыночной стоимости рассчитана судебным экспертом ООО «Экспертное бюро» ФИО3 на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта ООО «Экспертное бюро» ФИО3 о рыночной стоимости объекта.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 4 сентября 2024 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

Тот факт, что в основу решения суда положено одно из экспертных заключений, не является основанием для отказа в оплате услуг по составлению другого заключения эксперта.

ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 100 000 рублей.

ООО «Экспертное бюро» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 100 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы находятся в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о взыскании с ФИО4 судебных расходов на проведение экспертного исследования в пользу ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» в размере 100 000 рублей, а также в пользу ООО «Экспертное бюро» – в размере 100 000 рублей.

Руководствуясь статьями 177-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО4 удовлетворить частично.

Отказать ФИО4 в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000967 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 23 357 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для производственных целей, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 16 июля 2024 года, в размере 4 905 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 4 сентября 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО4 в пользу частного специализированного учреждения «Ростовский центр экспертизы и оценки» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 11 апреля 2025 года.

Судья В.В. Золотых