К делу №2-448/2020

УИД:23RS0003-01-2020-000079-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2020 года г.-к.Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Карпенко О.Н.,

при секретаре Мосоян М.М.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2 и ее представителя по устному ходатайству ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения. 

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 09 января 2019 года между ФИО1 - «покупатель» и ФИО2 - «продавец» заключено соглашение о задатке, из предмета которого следует, о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Стоимость объекта определена в размере 13 000 000 рублей.

По условиям соглашения покупатель передал продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 50 000 рублей, которая засчитывается в счет оплаты объекта.

Соглашение действует до 07 марта 2019 года, и стороны договорились не позднее, чем за три рабочих дня согласовать место, дату и время подписания основного договора. Однако до настоящего времени стороны не заключили основной договор купли-продажи. Истцу денежные средства размере 50 000 рублей не возвращены.

В последующем истцу стало известно, что ответчиком был отчужден спорный объект - жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В связи с чем, просит суд обязать ФИО2 вернуть ФИО1 сумму в размере 50 000 рублей и взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 204,45 рублей; почтовые расходы в размере 214,14 рублей и расходы па оплату государственной пошлины при подаче искового заявления размере 1773 рубля.

Впоследствии истец увеличил заявленные требования: просит суд обязать ФИО2 вернуть ФИО1 денежную сумму в размере 50 000 рублей, взыскать в его пользу проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 237,49 рублей, почтовые расходы в размере 326,64 рублей, расходы па оплату государственной пошлины при подаче искового заявления размере 1773 рубля и оплату услуг представителя в размере 18 000 рублей. 

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные уточненные требования поддержал. Пояснил, что сделка купли-продажи спорного жилого дома не состоялась по причине не предоставления продавцом ФИО2 полного пакета документов необходимого для регистрации основного договора купли-продажи. Представленный продавцом технический план объекта не прошел экспертизу в банке, так как имел несоответствия фактическому состоянию объекта от описанного в тех плане, а ответчик был об этом поставлен в известность, однако новых сроков для заключения сделки не представила. В связи с чем, продавец несет ответственность по возврату продавцу уплаченную им суммы задатка, так как сделка не состоялась по вине продавца. 

Ответчик ФИО2 и ее представитель в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, дали пояснения аналогичные представленному отзыву на иск, из которого следует, что весь необходимый пакет документов для регистрации договора купли-продажи ранее был представлен покупателю, в том числе для составления отчета об определении рыночной и ликвидационной стоимости жилого дома.

Уже после истечения срока соглашения о задатке (07 марта 2019) ответчик согласился подготовить дополнительную техническую документацию на дом, с целью выполнить условия банка, чтобы истец мог получить кредит. Оплатить работы стороны договорились в равных долях. Так, 24.05.2019 ФИО2 заключила договор №37/19-1469/1 с ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г.-к.Анапа, и оплатила единолично весь комплекс работ и госпошлины с целью дальнейшего внесения актуализированных сведений в ЕГРН. Однако после подготовки и регистрации новых технических документов, направленных истцу, последний сообщил об очередном отказе уже другого банка в предоставлении кредита. Вследствии вышеуказанного у ответчика появились претензии к истцу о том, что все документы переданы, ответчик к сделке готов, правоустанавливающие документы в соответствии с законодательством, однако дом истец спустя полгода так и не приобрел. Кроме того, ответчик затратил собственные средства для выполнения требований банка (подготовку технической документации). Истец возместить расходы на подготовку технической документации и внесение сведений в ЕГРН отказался.

Из обстоятельств дела следует, что истец на момент заключения соглашения о задатке не располагал денежной суммой, а имел намерение получить необходимую сумму в банке. Соглашение о задатке не учитывает участия и требования банка (кредитной организации) и его условий предоставления средств на покупку дома. При заключении настоящего соглашения стороны руководствовались исключительно действующим законодательством и условиями соглашения. 

Учитывая вышеизложенное ответчик выполнил все пункты соглашения о задатке со своей стороны, более того приложил силы и собственные средства для выполнения требований кредитных организаций в интересах истца.

Просит отказать в удовлетворении искового заявления. 

Выслушав участников процесса, огласив и исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Так, договором в силу п.1 ст.420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. При этом граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (ст.421 ГК РФ).

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов такого исполнения обязательств согласно п.1 ст.329 ГК РФ является задаток, который в силу п.1 ст.380 ГК РФ является денежной суммой, выдаваемой одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ст.381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. 

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В судебном заседании установлено, что 09.01.2019 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 было в письменной форме заключено соглашение с продавцом о задатке, в котором стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома, общей площадью 342,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (п.1). 

Согласно п.2 стороны определили стоимость объекта в сумме 13 000 000 рублей.

Настоящее соглашение вступило в силу с момента его подписания сторонами и действовало до 07.03.2019 года (п.14).

В п.15 соглашения стороны договорились не позднее, чем за три рабочих дня согласовать место, дату, время подписания основного договора и произведения расчетов.

Кроме того, в п.4 соглашения указано, что при заключении настоящего соглашения покупатель передает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 50 000 рублей, в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта. При заключении сторонами основного договора задаток, переданный покупателем, засчитывается в счет оплаты стоимости объекта.

Из условий соглашения следует, что если по вине одной из стороны не будет заключен основной договор, то для этой стороны предусмотрена ответственность. Так, согласно п.9, если основной договор не будет заключен по вине продавца, в том числе в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения продавцом своих обязательств и гарантий по настоящему соглашению или невозможности заключения основного договора по обстоятельствам, связанным с продавцом, продавец возвращает покупателю внесенную в качестве задатка денежную сумму в двукратном размере в течение трех дней с момента требования.

Пунктом 8.5 соглашения предусмотрена обязанность продавца явиться со всеми необходимыми для совершения сделки документами, в согласованные с покупателем день, время и место для подписания основного договора и подачи документов на государственную регистрацию. 

Анализируя правовые нормы и обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен предварительный договор на приобретение недвижимого имущества - жилого дома, общей площадью 342,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> с соглашением о задатке. 

Факт заключения предварительного договора на указанных условиях, факт получения ФИО2 от ФИО1 задатка в размере 50 000 рублей в обеспечения обязательств по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества, сторонами в судебном заседании не оспариваются.

Установлено, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен.

Согласно данным ФГИС ЕГРН от 01.08.2019 года правообладателем жилого дома площадью 382 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> значится ФИО4, на основании договора купли-продажи недвижимости от 22.07.2019 года, заключенного с ФИО2

Считая, что ответчик в нарушение согласованных условий по предварительному договору не заключила с истцом основного договора на приобретение недвижимости, необоснованно отказывается от возврата суммы задатка, истец обратился в суд о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

В статье 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Правила предусмотренные 60 главой ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Применительно к вышеприведенной норме, обязательство из неосновательного обогащения возникает при наличии определенных условий, которые составляют фактический состав, порождающий указанные правоотношения.

Условиями возникновения неосновательного обогащения являются следующие обстоятельства: приобретение (сбережение) имущества имело место, приобретение произведено за счет другого лица (за чужой счет), приобретение (сбережение) имущества не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, то есть, произошло неосновательно. При этом указанные обстоятельства должны иметь место в совокупности.

Бремя доказывания указанных выше обстоятельств в силу ст.56 ГПК РФ возлагается на истца. В свою очередь, ответчик возражая против доводов истца, указывает о том, что основной договор не заключен исключительно по вине покупателя в виду отсутствия у него денежных средств.

Из объяснений сторон судом установлено, что стороны соглашения уведомлены были о том, что объект недвижимости будет приобретен покупателем за счет заемных средств ПАО Сбербанк.

Из уведомления ПАО Сбербанк от 07.12.2018г. следует о предварительном одобрении банком заявки ФИО1 на ипотеку с одобренной суммой 12 750 000 рублей и запрашиваемой суммой 8 500 000 рублей. Рекомендовано в течение 90 календарных дней подобрать подходящий объект недвижимости и согласовать его с банком до 07.03.2019г.

Указанная информация была доведена истцом до ответчика, что последним не оспаривается. 

Анализируя данные обстоятельства, суд оценивает критически доводы ответчика об отсутствии у ФИО1 денежных средств на приобретение объекта.

По смыслу Федеральных законов №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документом необходимым при ипотечной сделке является технический паспорт, так как проводится подготовка к процедуре оценки недвижимого имущества.

Технический паспорт жилого помещения представляет собой информационно-технический документ, содержащий сведения о потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения (дома), в том числе сведения государственного технического учета. Технический паспорт содержит в себе параметры жилого дома, характеристику его конструкций и инженерно-технических сетей, а также иные сведения, необходимые для эксплуатации данного объекта жилищной сферы (положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.12.2000г. № 921).

Таким образом, для дальнейшей возможности совершения сделки купли-продажи недвижимости за счет заемных средств (ипотеки), каждая из сторон сделки связана определенными обязанностями.

Так, из представленной в материалы дела переписки между ФИО1 и менеджером сбербанка следует, что представленная техническая документация не соответствует фактическому состоянию объекта. Имеется несогласованная (в отсутствии разрешения) перепланировка (осуществлено строительство изолированного входа на второй этаж). Отчет об оценке банком не пропущен.

Поскольку надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора. 

Так в судебном заседании установлено, что уже после истечения срока действия договора о задатке, ответчик по просьбе истца производил действия направленные подготовку технической документации для заключения основного договора. От заключения основного договора стороны не отказывались, переписку об этом не вели. Ответчик подтверждает факт того, что истец продолжил действия по привлечению денежных средств для заключения основного договора, однако ответчик произвел отчуждение недвижимого имущества в пользу иного лица, не уведомив об этом истца. 

Оценивая вышеизложенное суд, приходит к выводу о том, что основной договор не был заключен, и сделка купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 не состоялась по вине продавца, поскольку техническая документация не соответствовала параметрам и фактическому состоянию объекта. Кроме того в судебном заседании ответчик подтвердила факт того, что объект имеет несогласованную (в отсутствии разрешения) перепланировку (осуществлено строительство изолированного входа на второй этаж). 

Следовательно, оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, не имеется, и 50 000 рублей подлежат возврату покупателю.

Доводы ответчика о том, что при покупке объекта за собственные денежные средства, обстоятельства, связанные с перепланировкой не были бы препятствием для государственной регистрации права, на объект недвижимости судом не принимаются, поскольку в данном случае перепланировка объекта недвижимости являлась самовольной и покупатель был лишен возможности приобрести объект недвижимости в тех характеристиках, которые были зарегистрированы регистрирующим органом. 

Истцом заявлено требование о взыскании процентов в порядке ст.395 ГК РФ, из положений которой следует, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия о возврате денежных средств в размере 50 000 рублей, которая оставлена без удовлетворения.

В соответствии с расчетами истца за период с 12.03.2019г. по 01.01.2020г. просрочка составила 332 дня, и сумма процентов составила 3 237,49 рублей.

Расчет судом проверен, является правильным.

Как следует из положений п.2 ст.195 ГПК РФ, судебное решение основывается только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть были представлены сторонами.

Суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым в силу статей 88 и 94 ГПК РФ относятся государственная пошлина и почтовые расход. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 1773 рублей, оплаченная истцом при подаче иска в суд, и почтовые расходы в сумме 326,64 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Исходя из объема оказанных юридических услуг, сложности гражданского дела, времени, затраченного на оказание помощи, суд взыскивает с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненное исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 50 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 237,49 рублей, почтовые расходы в сумме 326,64 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 1773 рубля и оплату услуг представителя в сумме 10 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца. 

Председательствующий: 

Мотивированное решение суда изготовлено 02 марта 2020 года.