Дело № 2-1121/2019

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 апреля 2019 года г. Омск

Советский районный суд г. Омска в составе 

председательствующего судьи Бузуртановой Л.Б.,

при секретаре судебного заседания Максименко О.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, исключении регистрационной записи о праве собственности из ЕГРН, признании залога прекращенным, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с названным иском к ответчику, указав в обоснование заявленных требований, что с 21.12.2016 года по договору купли-продажи с рассрочкой платежа ФИО2 приобрел у него в собственность комнату по адресу: 

<

данные изъяты>, по цене 750 000,00 рублей. Согласно п. 5 договора, оплата стоимости объекта недвижимости, указанной в п. 4 договора, производится Покупателем Продавцу за счет собственных средств в срок до 20.01.2017 года. В подтверждение совершенных расчетов Продавец обязан по требованию Покупателя выдать ему расписку в получении денежных средств по настоящему Договору. Согласно п. 6 Договора купли-продажи от 21.12.2016, с момента государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости на имя покупателя и до момента окончательного расчета по настоящему Договору Объект недвижимости признается находящимся в залоге у Продавца в целях обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате. ФИО2 оплату по Договору купли-продажи не произвел в связи с тяжелым материальным положением, что привело к расторжению Договора купли-продажи на объект недвижимости. Стороны по договору купли-продажи договорились о расторжении (п.п. 19, 20 Договора) и подали Соглашение о расторжении договора купли-продажи от 21.12.2016 в Управление Росреестра по Омской области, но получили отказ в регистрации в связи с тем, что в ОСП по Центральному АО № 2 г. Омска УФССП России по Омской области в отношении ФИО2 возбуждены исполнительные производства. В орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, запрете на совершение действий по регистрации от 02.03.2018 № 

<

данные изъяты>, зарегистрированный 15.03.2018 за 

<

данные изъяты> Государственная регистрация приостановлена на срок до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии арестов или запретов. В настоящее время истец продолжает проживать в спорной квартире, то есть фактически недвижимость ответчику не передана. С требованием о передаче недвижимости ответчик не обращался. С учетом уточненного иска, просит расторгнуть договор купли-продажи комнаты от 21.12.2016 по адресу. 

<

данные изъяты>, с кадастровым номером: 

<

данные изъяты>; прекратить право собственности, зарегистрированное на ФИО2, на комнату по адресу: 

<

данные изъяты> кадастровый номер: 

<

данные изъяты>, с исключением регистрационной записи о праве собственности ответчика в ЕГРН на указанное недвижимое имущество; восстановить право собственности истца на указанную комнату; признать залог спорной комнаты прекращенным.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске с учетом уточнения, просил их удовлетворить. Суду пояснил, что с 01.01.2016 ответчик проживал в спорной комнате на основании договора аренды, потом он попросил продать ему комнату в рассрочку, в связи с чем они заключили 21.12.2016 договор купли-продажи, который зарегистрировали в Росреестре одновременно с залогом комнаты в его пользу. Оплату по договору купли-продажи ответчик не произвел, как он пояснял, ему по наследству причиталось какое-то имущество, за которое ему должны выплатить деньги, а он рассчитывал уплатить их за комнату по заключенному с ним договору. В течение какого-то времени ответчик обещал рассчитаться, просил подождать, но когда ему стало понятно, что он не сможет оплатить договор, он выехал из квартиры, забрав свои вещи. 29.09.2018 они подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи, но не смогли его зарегистрировать, поскольку выяснилось, что за это время на квартиру наложен арест по исполнительному производству в отношении ФИО2 Фактически договор купли-продажи не был исполнен сторонами, так как ответчик не внес оплату, допустив существенные нарушения условий договора. Комната по договору купли-продажи ему не передавалась. Он вселился и пользовался ею на основании договора аренды, заключенного ранее. Все обязанности собственника продолжал исполнять истец: оплачивал коммунальные услуги и содержание жилья, следил за комнатой, поддерживал ее в должном состоянии, оплачивал налоги. Лицевой счет на имя ответчика не переоформлялся, по-прежнему оформлен на имя истца. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, ослушании дела извещен надлежащим образом, ходатайство его отложении не представил

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

На основании ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. 

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. 

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 161 ГК РФ сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Согласно ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Из материалов дела следует, что 01.01.2016 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды комнаты по адресу: г

<

данные изъяты> площадью 17,1 кв.м., а срок 2 года с ежемесячной оплатой по договороенности. 

21.12.2016 года по договору купли-продажи ФИО2 приобрел в собственность у ФИО1 комнату по адресу: 

<

данные изъяты> по цене 750 000,00 рублей. 

Согласно п. 5 Договора, оплата стоимости объекта недвижимости, указанной в п. 4 Договора, производится Покупателем Продавцу за счет собственных средств в срок до 20.01.2017 года. В подтверждение совершенных расчетов Продавец обязан по требованию Покупателя выдать ему расписку в получении денежных средств по настоящему Договору. 

В соответствии с п. 6 Договора купли-продажи от 21.12.2016, с момента государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости на имя покупателя и до момента окончательного расчета по настоящему Договору, Объект недвижимости признается находящимся в залоге у Продавца в целях обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате.

Согласно п. 16 Договора, в случае нарушения покупателем обязательств по оплате стоимости объекта недвижимости продавец вправе требовать расторжения настоящего договора.

Согласно выписке из ЕГРН, переход права собственности на комнату по адресу: 

<

данные изъяты>, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 29.12.2016, одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона на срок с 29.12.2016 по 20.01.2017 в пользу ФИО1 (л.д. 11, 24).

В соответствии с соглашением о расторжении договора от 29.12.2018, ФИО1 и ФИО2 пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи от 21.12.2016, в соответствии с п. 16 Договора купли-продажи, в связи с неисполнением покупателем своей обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости.

Согласно уведомлению Росреестра по Омской области от 10.10.2018, заявление ФИО1 и ФИО2 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи возвращено, поскольку информации об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в ГИС о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем (л.д. 40).

По сведениям Управления Росреестра по Омской области, комната № 

<

данные изъяты> в городе Омске принадлежит на праве собственности ФИО2 (л.д. 25-28).

Решением Советского районного суда г. Омска от 12.02.2019 по гражданскому делу № 2-396/2019 по иску ФИО1 к Отделу СП по Центральному АО № 2 г. Омска УФССП России по Омской области, Управлению ФССП России по Омской области, ФИО2 об освобождении имущества и снятии запрета, постановлено: «В исковых требованиях ФИО1 к ОСП по ЦАО № 2 города Омска УФССП России по Омской области, УФССП России по Омской области, ФИО2 об исключении и снятии запрета на имущество, отказать.»

Указанное решение вступило в законную силу 19.03.2019.

Из материалов исполнительного производства № 

<

данные изъяты> в отношении должника ФИО2, возбужденного на основании решения Октябрьского районного суда г. Омска от 08.09.2011 по иску ЗАО «Банк Интеза» (в последующем ООО «КА «Содействие») к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному АО № 2 города Омска УФССП России по Омской области 07.03.2017 возбуждено исполнительное производство № 

<

данные изъяты>.

02.03.2018 в рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному АО № 2 города Омска УФССП России по Омской области вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации, в соответствии с которым объявлен запрет на совершение действий по распоряжению, регистрационных действий в отношении комнаты № 17 в секции № 10 в доме № 88 «Б» по проспекту Мира в городе Омске. 

Статья 166 ГК РФ устанавливает: сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статей 168 ГК РФ регламентировано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Частью 1 ст. 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В силу ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно положениям ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (ч. 2). В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (ч. 3).

Как установлено судом, соглашение о расторжении договора сторонами было подписано и передано на регистрацию в Управление Росреестра по Омской области, однако регистрационные действия не были совершены.

Из представленных суду истцом платежных документов по оплате коммунальных платежей за спорное жилое помещение следует, что обязанности по содержанию жилья и оплату коммунальных платежей с момента заключения сделки купли-продажи и по настоящее время продолжает нести ФИО1 

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что после заключения договора купли-продажи спорной квартиры от 21.12.2016 между ФИО1 и ФИО2, указанная сделка сторонами не была исполнена, так как денежные средства составляющие цену покупки, не были переданы истцу. Жилое помещение ответчику по договору купли-продажи так же фактически не передавалось, ответчик обязанности собственника жилого помещения не исполняет, квартирой не владеет и не пользуется, не истребовал имущество, принадлежащее ему на праве собственности. Доказательств несения бремя содержания имущества со стороны ответчика, как собственника жилого помещения, суду не представлено. 

Указанное свидетельствует о существенных нарушениях условий договора ответчи Доказательств обратного, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ответчиком суду не представлено.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» даны разъяснения, согласно которым, если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества. (п. 4).

Судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса). (п. 7).

Если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны. (п. 11).

Таким образом, расторжение договора купли-продажи от 21.12.2016 влечет погашение государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорное жилое помещение.

По ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Частью 1 ст. 352 ГК РФ регламентировано, что залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п.1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная :совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В связи с тем, что договор от 21.12.2016, заключенный между ФИО1 и ФИО2, послуживший основанием передачи в залог спорного имущества, расторгнут судом, обременение в виде залога комнаты по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 88 Б, секция 10, комната 17, подлежит прекращению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи комнаты в секции, расположенной по адресу: 

<

данные изъяты>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>151625, заключенный 21.12.2016 года между ФИО1 к ФИО2.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись № 

<

данные изъяты> от 29.12.2016 года о праве собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, секция 10, комната 17, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения по адресу: 

<

данные изъяты> возникшее в обеспечение договора купли-продажи комнаты в секции от 21.12.2016, заключенного между ФИО1 к ФИО2.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о залоге (ипотеке в силу закона) на указанный объект недвижимости № 

<

данные изъяты>

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья подпись Л.Б. Бузуртанова

Мотивированное решение составлено 06.05.2019 года. 

Копия верна:

Судья Л.Б. Бузуртанова