Дело № 2а-73/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 февраля 2019 пос. Пограничный

Пограничный районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Кирсановой Н.В., при секретаре Яцухно С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (Управление Росреестра по Приморскому краю) об оспаривании действий, связанных с отказом государственной регистрации права собственности на земельный участок, 

У с т а н о в и л :

Административный истец ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (Управление Росреестра по Приморскому краю) о признании незаконным отказ Управления Россреестра по Приморскому краю в регистрации права собственности на земельный участок от 06.11.2018 года в виде уведомления, возложении обязанности устранить допущенное нарушение её права путем регистрации за истицей права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1294 кв.м, расположенного по адресу: ориентир - 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, приобретенный на основании договора купли-продажи от 04.06.2018 года № 31.

В обосновании иска ссылается на следующее:

На основании договора купли-продажи от 04.06.2018 она приобрела земельный участок у Администрации Пограничного городского поселения, прилегающий к двухквартирному жилому дому по адресу: 

<

адрес>. Квартира № 2 в доме принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждается Свидетельствами о регистрации права от 22.11.2013 и Договором дарения доли квартиры от 12.04.2018. Объектом права является квартира, однако по сути это двухквартирный дом блокированной застройки на два хозяина, который не может являться многоквартирным домом, а состоит из двух частей жилого дома, где каждый блок отделен и есть независимые друг от друга выходы на свои земельные участки, т.е. имеется статус изолированных частей дома, и соответственно, каждый из собственников имеет право на свой земельный участок, истица также пользуется своим земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства и для оформлении своих прав обратилась в администрацию Пограничного городского поселения и 04.06 2018 был заключен договор купли-продажи № 31 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1294 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства за плату, деньги внесены, договор купли-продажи не оспорен в судебном порядке.

26.07.2018 административный истец обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на данный земельный участок, на котором расположена ее часть жилого дома (квартира) по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, она является собственником квартиры.

Уведомлением от 06.11.2018 года № 25/005/005/2018-571 истица была уведомлена об отказе государственной регистрации права, т.к. по мнению государственного регистратора ФИО2, она является собственницей объекта недвижимости – квартиры, расположенной в многоквартирном доме.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, объектом права собственности истицы является квартира, однако расположена фактически в двухквартирном доме блокированной застройки на два хозяина, который не может являться многоквартирным домом, а состоит из двух частей жилого дома, где каждый блок отделен и есть независимые друг от друга выходы на свои земельные участки, т.е. имеется статус изолированных частей дома.

Согласно данным государственного кадастра недвижимости под каждой квартирой (частью жилого дома) образован отдельный земельный участок, сведения о которых учтены в государственном кадастре недвижимости, имеют отдельные кадастровые номера, при этом за собственником другой части квартиры зарегистрировано право собственности на соответствующий прилегающий к квартире земельный участок.

В квартире (части жилого дома) истца отсутствуют элементы общего имущества, относящихся к обеим частям дома, жилое помещение истца не обладает совокупностью критериев, позволяющих отнести его к квартире в многоквартирном доме и не является объектом недвижимости, находящимся в собственности нескольких лиц.

В силу п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о двух земельных участках, на которых расположены части жилого дома по 

<

адрес> 

<

адрес>» 

<

адрес> и отсутствие между собственниками частей дома земельных споров свидетельствует о том, что земельные участки являются обособленными земельными участками, следовательно, административному истцу принадлежит исключительное право на приобретение права собственности на спорный земельный участок, истица полагает, что нарушаются её права, ответчиком созданы препятствия к осуществлению её прав, свобод и реализации законных интересов или на неё незаконно наложены какие-либо обязанности, при предоставлении в Росреестр был подан полный пакет документов, которые оформлены правильно, в уведомлении о приостановлении регистрации права ясно дано понять о том, что в регистрации будет отказано, а право на обжалование такого действия, как приостановление регистрации рекомендовано обжаловать в суд, что она и сделала в соответствии с изменениями в Федеральный закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 03.08.2018, вступившие в силу с 01.10.2018.

В судебное заседание административный истец ФИО1 и ее представитель не явились, направили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Настаивали на удовлетворении исковых требований.

Представитель административного ответчика Управление Росреестра по доверенности ФИО3 в суд не явилась, представила письменные возражения, согласно которых иск не признает, Росреестром 06.11.2018 отказано в регистрации права, т.к. по данным ЕГРН на жилое помещение истца - квартиру по адресу 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> зарегистрировано право собственности за ФИО1, объект недвижимости с кадастровым номером № значится как квартира, следовательно, дом, в котором расположены две квартиры, является многоквартирным, действующее законодательство не содержит правил, позволяющих при наличии в доме нескольких квартир, признавать такой дом индивидуальным жилым домом, он содержит такие элементы общего имущества как крыша и фундамент, при установлении статуса жилого дома как многоквартирного исключается возможность передачи земельного участка в собственность одному из собственников, а следовательно, формирование и предоставление земельного участка не соответствует требованиям жилищного законодательства, со ссылкой на п.13 ст. 30.20 Земельного кодекса РФ. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если помещение в указанных зданиях принадлежит нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (п.2 ст. 39.20 ЗК РФ).

06.11.2018 в государственной регистрации права (перехода) права собственности на земельный участок было отказано в соответствии с п.5, 7 ч.1 ст.26 Закона о недвижимости в связи с несоответствием формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, т.о. действия административного ответчика законны и обоснованны, представитель просил рассмотреть административный иск в его отсутствии, в иске отказать.

Заинтересованное лицо на стороне административного истца представитель администрации Пограничного городского поселения – глава поселения ФИО4 в судебное заседание не явился, направил отзыв по иску, в котором административное исковое заявление поддержал, указал, что администрацией Пограничного городского поселения на основании договора купли-продажи был предоставлен земельный участок, как собственнику квартиры в частном двухквартирном доме. Полагал, что ответчик необоснованно отказывает гражданам в регистрации права на земельные участки, в то время как согласно представленных документов ФИО1 

<

адрес> 

<

адрес> по 

<

адрес> в 

<

адрес> не является многоквартирным домом, а является домом приусадебного типа с прилегающими к нему двумя земельными участками, поставленными на кадастровый учет, присвоении им кадастровых номеров, на квартиры зарегистрировано право собственности. Полагал, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

Исследовав материалы дела, доводы сторон, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, органы кадастрового учета поставили оба смежных земельных участка по адресу: 

<

адрес> на кадастровый учет, вопреки ст.27 ч.2 п.3 Закона о государственном кадастре недвижимости № 66-ФЗ, т.к. спорный земельные участки были выделены в натуре, поставлены на кадастровый учет, признаны тем самым, делимыми, соответственно, право собственности на них должно быть зарегистрировано. 

Постановлением администрации Пограничного городского поселения № 196-па от 04.06.2018 ФИО1 был предоставлен земельный участок в собственность за плату, в последующем заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 04.06.2018 в судебном порядке не оспорен, более того, имеется Обзор Верховного суда от 30.11.2016г., где в одном из пунктов при схожих обстоятельства сказано, что дом блокированной застройки на два хозяина не является многоквартирным домом. Жилое помещение истца, как и соседняя квартира не обладают совокупностью критериев, позволяющих отнести их к квартирам в многоквартирном доме и не являются объектом недвижимости, находящимся в собственности нескольких лиц, об этом также свидетельствует первоначальный технический паспорт, где отражены отдельные части жилого дома, отдельные прилегающие земельные участки (сад, огород), которые были поставлены на кадастровый учет, с присвоением номеров, как самостоятельные земельные участки.

В соответствии со ст.12 ГК РФ, разъяснениями п.9 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О разъяснении судами некоторых положений раздела 1 ч.1 ГК РФ», поскольку административным истцом первоначально неполно сформулированы исковые требования и отсутствует указание на возложение обязанности на ответчика устранить допущенные нарушения в виде отказа в регистрации, путем регистрации права.

Поводом для обращения истца с настоящим иском послужил факт отказа государственного органа в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № на основании заключенного договора купли-продажи № 31 от 04.06.2018 между истицей ФИО1 и администрацией Пограничного городского поселения, повлекший препятствия к реализации истцом исключительного права на получение в собственность публичного земельного участка, между истцом и Пограничным городским поселением отсутствует спор по поводу предоставления земельного участка, а постановление администрации Пограничного городского поселения № 196-па о передаче земельного участка в собственность, как и сама сделка не оспаривались в судебном порядке.

Соответственно, имеет место спор, вытекающий из административных правоотношений в сфере осуществления государственной регистрации прав, который подлежит рассмотрению в порядке главы 22 КАС РФ.

В силу ч.9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа местного самоуправления суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца, соблюдены ли сроки обращения в суд, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа местного самоуправления на принятие оспариваемого решения, порядок принятия оспариваемого решения в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения. Если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенного государственными ил иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения, действий (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В силу п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». гос.регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) и перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу п.1 ст. 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, которая проводится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения, т.е. документов, подтверждающих наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Судом установлено, что в ходе правовой экспертизы представленных истицей на регистрацию документов в Россреестр, были представлены документы, отвечающие требованиям ст. 18 ФЗ № 122, Россреестр отказал в регистрации, уведомив об этом истицу, основания для отказа в регистрации являются исчерпывающими и перечислены в ст. 20 ФЗ № 122.

В государственной регистрации прав может быть отказано в т.ч. если документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В связи со вступившими в силу изменениями в ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 03.08.2018 п. 12 «приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд», что административный истец и сделал в соответствии с требованиями ч.4 ст. 219 КАС РФ.

В данном случае основанием для отказа в государственной регистрации права послужил вывод ответчика Росреестра по результатам правовой экспертизы о несоответствии условиям договора купли-продажи земельного участка о передаче в собственность ФИО1 земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства под объектом недвижимости - квартирой (фактически являющейся частью жилого дома) нормам земельного и жилищного законодательства, в соответствии с которым земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности нескольким лицам, подлежит передаче в общую долевую собственность (п.2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ); в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, законом установлена общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст.16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 «О введение в действие Жилищного кодекса РФ».

Вместе с тем, приведенные ответчиком основания для отказа регистрации права собственности на земельный участок от 06.11.2018 не соответствуют закону.

Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены ст. 16 ЖК РФ и включает в себя часть жилого дома.

В силу ч.2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально - определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир).

Понятие индивидуального жилого дома содержится в ч.3 ст. 48 и ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.2 ст.15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц.

В силу ч.1 ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Указанные выше особенности правового режима земельного участка обусловлены объективными обстоятельствами: множественностью пользователей земельным участком, включая как собственников жилых помещений, так и членов их семей, переменой состава этих лиц при переходе права собственности на жилые помещения, невозможностью, как правило, выделения каждому из сособственников соответствующей обособленной части земельного участка, отсутствием вследствие этого сложившегося порядка пользования обособленными частями земельного участка, необходимостью доступа каждого из указанных лиц к объектам общего имущества, расположенным на этом участке, и т.д.

Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года и в Определении Верховного Суда РФ от 19.05.2015 N 127-КГ15-6, дано однозначное толкование одноэтажному двухквартирному жилому дому.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Однако данное Постановление Правительства Российской Федерации принято в соответствии с его полномочиями, предусмотренными статьями 15 и 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, только применительно к вопросу о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт 1 указанного Постановления). 

В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в Российской Федерации различаются многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, и жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, одноэтажные жилые дома, состоящие из двух частей – квартир, блокированной застройки не относятся к многоквартирным.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права и кадастрового паспорта, часть жилого дома истицы является одноэтажным, состоит из двух квартир, каждая из которых предназначенных для проживания одной семьи, имеющих общую стену без проемов между квартирами, каждая из которых расположена на соответствующем самостоятельном земельном участке, и имеет отдельный выход на него на обособленные земельные участки, поставленные на кадастровый учет. Наличие общих коммуникаций не свидетельствует, что дом является многоквартирным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу в этой части с 1 марта 2015.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей редакции в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Исходя из смысла данной нормы, содержащиеся в ней предписания относились к зданиям, расположенным на неделимом земельном участке.

Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности о предельных минимальных размерах земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), о недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Обстоятельств, свидетельствующих о неделимости земельного участка, судом по настоящему делу не установлено.

Согласно данным государственного кадастра недвижимости, представленным ответчиком, под каждой квартирой (частью жилого дома) образован отдельный земельный участок, сведения о котором ранее учтены в государственном кадастре недвижимости.

При таких обстоятельствах заключенный между истцом и администрацией Пограничного городского поселения договор купли- продажи № 31 от 04.06.2018, предметом которого является выкуп публичного земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости, - соответствует требованиям п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и является основанием для регистрации перехода права и права собственности за земельный участок за административным истцом.

С учетом изложенного приостановление регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра по Приморскому краю суд считает незаконным и нарушающим права истца, который верно избрал способ для защиты своего нарушенного права, обжалуя через суд данное действие административного ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь гл. 22 КАС РФ, ст. ст.218-220 КАС РФ,

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации права собственности за ФИО5 на земельный участок от 06.11.2018 года № 25/005/005/2018-571.

Обязать Управление Росреестра по Приморскому краю устранить допущенное нарушение путем регистрации права собственности за ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1294 кв.м, расположенного по адресу: ориентир - 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Пограничный районный суд в течении месяца, с момента принятия судом мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 22.02.2019.

Судья Н.В. Кирсанова