Дело №2-3832/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2018 года г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода

в составе председательствующего судьи - Т.В. Борка

при секретаре – М.А. Денисовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Вега» о взыскании денежных средств, с участием истца, его представителя по нотариально удостоверенной доверенности от 26 июля 2018 года ФИО2, представителя ответчика по доверенности от 03 августа 2017 года ФИО3, третьего лица ФИО4,

установил:

27 апреля 2015 года между ООО «Вега» и ООО «Аргумент» заключен договор № Х-77 на долевое участие в строительстве квартиры, где застройщиком является ООО «Вега», участником долевого строительства ООО «Аргумент».

Согласно п.1 договора застройщик принял на себя обязательства по строительству двухкомнатной квартиры № на девятом этаже в четвертой секции жилой площадью 45.83 кв.м, проектной площадью 93.25 кв.м.

Полная стоимость проектной площади квартиры согласована сторонами в размере 5 595 000 руб.

Стоимость проектной площади квартиры оплачена ООО «Аргумент» в полном объеме, что подтверждается Соглашением о зачете взаимных требований от 09 ноября 2016 года, справкой ООО «Вега» от 08 ноября 2016 года.

09 ноября 2016 года между ООО «Аргумент» и ФИО5 заключен договор уступки права требования № 641, по которому истец приобрела права у компании ООО «Аргумент» на двухкомнатную квартиру № по адресу: 

<

...> А.

Согласно п.1.1. договора уступки права требования № 641 от 09.11. 2016 года, проектная площадь квартиры составляет 93.25 кв.м.

ФИО5 обратилась в суд с указанным иском, сославшись на то, что при подготовке документов на оформление права собственности на квартиру со слов работников ООО «Вега» выяснилось, что по данным инвентаризации площадь квартиры составляет 94.4 кв.м.

Она подписала акт приема-передачи от 25 ноября 2016 года, в котором площадь квартиры указана 94.4. кв.м.

Реальную площадь квартиры на момент подписания акта приема-передачи, не проверяла.

Ей предложено было доплатить разницу между проектной площадью и фактической после инвентаризации, что составляет 1.15 кв.м х 60 000 руб. за один кв.м = 69 000 руб. Подписала дополнительное соглашение к договору №Х-77 от 24 ноября 2016 года, где указана площадь квартиры – 94.4 кв.м

20 апреля 2016 года произвела доплату по дополнительному соглашению № 1 к договору на долевое участие в строительстве от 24 ноября 2016 года в сумме 69 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру ООО «Вега» № 129 от 20.04.2017 года, справкой, выданной ООО «Вега».

При контрольном обмере квартиры выяснилось, что фактическая площадь квартиры не соответствует проектной. По договору проектная площадь квартиры – 93.25, фактическая площадь квартиры - 93.5, т.е. разница 0.25 м, и доплатить необходимо было 15 000 руб. ( 0.25мх 60 000).

01 марта 2018 года она написала письмо в адрес ООО «Вега» с просьбой вернуть излишне уплаченные деньги в сумме 54 000 ( 69 000-15 000) руб.

ООО «Вега» отказало письмом № 013 от 02.04.2018 года в возврате денежных средств со ссылкой на п.18 договора № Х-77 от 27.04. 2015 года, т.к. контрольный обмер квартиры произведен не БТИ г. Белгорода.

Пункт 18 договора не содержит указания на проведение обмера исключительно специалистами БТИ г. Белгорода.

Контрольные обмеры, проведенные АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» являются достоверными и подтверждают разницу между проектной и фактической площадью только в размере 0.25 м, а 1,15м, как указано в дополнительном соглашении № 1 от 24.11.2016 года.

13 апреля 2018 года в адрес ООО «Вега» направлена претензия с требованием о возврате излишне уплаченных застройщику денежных средств в сумме 54 000 руб. с указанием реквизитов, по которым необходимо перечислить денежные средства.

Претензия оставлена без удовлетворения.

Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу излишне оплаченные ему денежные средства в сумме 54 000 руб. и неустойку за период с 23.04. 2018 года по 15.06.2018 года в размере не превышающим цену иска ( 54 000* 0.03*53дн.= 85 860 ) 54 000 руб., всего 108 000 руб.

Из показаний третьего лица на стороне истца ФИО4 следует, что она приобрела по договору купли-продажи у ФИО5 указанную выше квартиру и с 25 05.2017 года она зарегистрирована за нею по праву собственности.

Поскольку у неё встал вопрос о правомерности включения отапливаемого балкона в общую площадь квартиры, она обратилась в Белгородское отделение Черноземного филиала АО «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ с требованием о контрольном обмере фактической площади квартиры и правомерности включения в общую площадь квартиры отапливаемого балкона. Все замеры производились повторно до того, как в квартире, которая передана под самоотделку, производились ремонтные работы. Стены имели первоначальный вид от строителей, что подтверждается фотоматериалами.

В результате контрольных обмеров работниками указанного выше БТИ, которое проводило и первоначальные работы по инвентаризации жилого дома, имея на это договор с ООО «Вега», установлено, что фактическая площадь квартиры по состоянию на 05 сентября 2017 года составляет 93.5 кв.м.

Белгородское отделение Черноземного филиала АО «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» в ответе от 07 февраля 2017 года указало, что при анализе разницы результатов технической инвентаризации квартиры было установлено, что площадь изменилась за счет уточнения линейных размеров, а также подсчета площадей.

Представитель ответчика ФИО3 иск не признал, поскольку контрольный обмер квартиры произведен без участия застройщика. Утверждать достоверно и точно, исходя из содержания письма Белгородского отделения Черноземного филиала АО «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» от 07 февраля 2017 года, что этой организацией и повторно не допущена какая- либо ошибка не приходится.

Представленный истцом технический план квартиры, выданный 05 сентября 2017 года указанным выше БТИ, не отвечает требованиям жилищного законодательства, отсутствуют какие –либо сведения об изучении материалов, предшествовавших обследованию, имеющих прямое или косвенное отношение к объекту инвентаризации. В техническом паспорте отсутствуют сведения о том, что это повторная (текущая) техническая инвентаризация объекта. Нет никаких обязательных сведений о формулах, методах и самого расчета площади помещения квартиры. Нет никаких сведений об ошибке первичной технической инвентаризации, которые в обязательном порядке указываются в техническом паспорте объекта ( в графической и цифровой его части) для определения с точностью достоверности существа ошибки.

По инициативе ответчика к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечено к участию в деле ФГПУ «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ», находящееся в г. Старый Оскол Белгородской области, которому предложено обеспечить явку в судебное заседание своих специалистов, которые производили первичную техническую инвентаризацию названной выше квартиры ФИО6 и ФИО7, и ФИО8, давшую ответ о неточности первичных замеров.

Вся судебная документация в адрес третьего лица направлен экспресс-почтой FLIP POST 23.08.2018 года. 

Третье лицо Белгородское отделение Черноземного филиала АО «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» отзыв на иск не представило, своих специалистов в суд не направили.

В соответствии со ст. 165.1, 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица по представленным сторонами документам.

Выслушав представителей сторон, третье лицо ФИО4, свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу, что иск обоснован и подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с п.1 и 2 ст.7 федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого участия строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи обязательных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков.

Между Белгородским отделением Черноземного филиала АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости- Федеральное БТИ» и ООО «Вега» имеются договорные правоотношения по проведению инвентаризации квартир при сдаче жилого дома в эксплуатацию. Данное обстоятельство никем не оспорено и признано сторонами.

Вторичная инвентаризация этим же центром инвентаризации проведена в спорной квартире по многочисленным жалобам ФИО4 на правомерность включения в общую площадь квартиры отапливаемого балкона.

На момент проведения вторичной инвентаризации никаких изменений, ремонтных работ в квартире не производилось. 

Данное обстоятельство подтверждается фотоматериалами и отсутствием сведений об этом в техническом паспорте квартиры, выданным Белгородским отделением Черноземного филиала АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости- Федеральное БТИ» 05 сентября 2017 года, где площадь балкона составляет 7.2 кв.м и включена в общую площадь квартиры как подсобное помещение. Общая площадь квартиры составляет 93.5 кв.м.

В своем письме ФИО4 центр технической инвентаризации указывает причину расхождения площади квартиры по данным технической инвентаризации на 08 сентября 2016 года и на 05 сентября 2017 года и пишет, что при анализе разницы результатов технической инвентаризации указанной квартиры установлено, что площадь изменилась за счет уточнения линейных размеров, а также подсчета площадей.

Уточненные замеры вторичной технической инвентаризации Белгородским отделением Черноземного филиала АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости- Федеральное БТИ» 05 сентября 2017 года, суд принимает за достоверное доказательство площади квартиры.

20 апреля 2017 года ФИО4 с кадастровым инженером ФИО9 заключен договор на кадастровые работы по установлению площади квартиры. 20 сентября 2017 года составлен технический план квартиры, из которого следует, что технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о характеристиках помещения с кадастровым номером №, в том числе, в связи с исправлением ошибки.

Исходными данными являются кадастровый паспорт, согласие на обработку персональных данных, проектная документация, план квартиры. Замеры производились лазерной рулеткой Leica Disto A 3.

Из экспликации к поэтажному плану жилого помещения следует, что общая площадь квартиры без учета площади балкона составляет 86.2 кв. плюс площадь балкона 3.7 кв.м, всего 89.9кв.м.

При проведении кадастровых работ кадастровым инженером ФИО9, он пришел к таким же результатам, какие были установлены 05 сентября 2017 года. Разница имеется в площади подсобного помещения, к которому БТИ относит и площадь отапливаемого балкона, а ФИО9 –нет. Данное обстоятельство ФИО9 подтвердил в судебном заседании.

Из пункта 19 договора №Х-77 на долевое участие в строительстве 27 апреля 2015 года следует, что если общая площадь квартиры, передаваемой в собственность «участнику долевого строительства» по результатам обмеров БТИ окажется менее той, что указана в п.1 договора, «застройщик» обязуется вернуть «участнику долевого строительства» излишне уплаченные средства по стоимости 1 м2 общей площади настоящего договора в течение 10 дней с момента получения соответствующих экспликаций на квартиру из органов БТИ.

Данные условия договора ответчиком не исполнены, т.к. ему были предоставлены уточненные замеры площади квартиры от БТИ, которое допустило ошибку в подсчете площади квартиры при первичной технической инвентаризации и признало свою ошибку.

Позиция ответчика голословна, не подтверждена никакими обоснованными аргументами. Судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы по определению площади данной квартиры, т.к. она уже не находится в тех параметрах, в которых сдана участнику долевого строительства по акту приема-передачи. В ней ФИО4 произведен ремонт, что может повлиять на площадь квартиры, и она не даст достоверных доказательств оспариваемой площади квартиры в тех параметрах, в которых она сдана участнику долевого строительства и продана ФИО4, тем более, что ФИО4, как собственник квартиры отказалась предоставить доступ в квартиру, объяснив, что она делает там ремонт.

В силу названного закона, ст. 1102, 1103 ГК РФ участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

В силу ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Статьей 31 закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, подлежат удовлетворению в 10-дневный срок.

Пункт 5 ст. 28 закона «О защите прав потребителей» предусматривает неустойку в размере трех процентов цены выполненной работы ( оказания услуги) за каждый день просрочки исполнения обязательств.

Истцом правильно подсчитана неустойка за период с 23 апреля по 15 июня 2018 года и составляет 85 860 руб.

Подпункт «г» пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ предусматривает, что размер неустойки не может превышать сумму предварительной оплаты товара, из чего следует, что неустойка должна составлять 54 000 руб. и равняться оспариваемой переплате в сумме 54 000 руб.

На основании изложенного суд взыскивает с ответчика в пользу истца 54 000 руб.- возврат излишне оплаченных денежных средств и 54 000 руб. неустойка за отказ добровольно исполнить законные требования истца.

В соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит уплате государственная пошлина в доход городского округа «Город Белгород» в сумме 3 360 руб.

Руководствуясь ст. 195-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ООО «Вега» в пользу ФИО1 108 000 (сто восемь тысяч) рублей.

Взыскать с ООО «Вега» государственную пошлину в доход бюджета городского округа «Город Белгород» 3 360 (три тысячи триста шестьдесят) рублей. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Решение в окончательной форме будет изготовлено 19 сентября 2018 года. 

Судья