Дело № 2-7665/2025 78RS0002-01-2025-005495-35 

25 августа 2025 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Никандровой С.А.,

при секретаре Еремеевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (далее ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик»), в котором просили взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку за просрочку передачи квартиры за период с 31.12.2023 по 21.03.2024 в размере 252 248 руб. 76 коп. (по 112 281 руб. 46 коп. в пользу каждого истца); стоимость устранения недостатков в размере 526 641 руб. 02 коп. (по 263 320 руб. 51 коп. в пользу каждого истца); неустойку в пользу истцов в равных долях за просрочку выплаты расходов на устранение недостатков квартиры за период со следующего дня после даты прекращения действия ограничений, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024 по день фактического исполнения обязательства по оплате стоимости устранения недостатков, в размере, рассчитанном в соответствии с пунктом 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; компенсацию морального вреда – по 70 000 рублей в пользу каждого истца; штраф в размере 5% от суммы, присужденной в пользу каждого истца; взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 расходы на оплату заключения – 60 000 рублей, расходы по оплате услуг нотариуса – 2 800 рублей.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 16.08.2023 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № 103/2-21-445ДИСБРЭ. Квартира была передана по акту приема-передачи 06.05.2024, с нарушением установленного договора срока, а также в пределах гарантийного срока выявились недостатки выполненной застройщиком внутренней отделки в квартире, подтверждаемые заключением специалиста, в связи с чем они были вынуждены обратиться с данным иском в суд.

Представитель истцов ФИО1 и ФИО2 – ФИО3, действующий на основании доверенности, судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» - ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения заявленных требований возражала, представив письменную позицию по делу.

Третьи лица ООО «СМУ-Северная долина», ООО «СК ВипПласт», ООО «СтройПром» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, доказательств уважительности причин неявки суде не представили, об отложении не просили, в связи с чем, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Суд, исследовав представленные по делу письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 332 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу пункта 2 названной статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Предусмотренная положениями части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неустойка является мерой имущественной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств – нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, 16.08.2023 между ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» и ФИО2, ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № 103/2-21-445ДИСБРЭ (л.д. 8-17).

Согласно условиям данного договора, ответчик обязался построить и передать однокомнатную квартиру (условный номер 103), общей площадью 36,84 кв.м, расположенную на 8 этаже в секции 1 подъезд 1.2 многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 2.4 договора участия в долевом строительстве № 103/2-21-445ДИСБРЭ от 16.08.2023, срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства – до 31.12.2023.

Из материалов дела усматривается, что 08.12.2023 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 157-158).

06 мая 2024 года между ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» и ФИО2, ФИО1 был подписан акт приема-передачи квартиры, из которого следует, что истцам ответчиком передана квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>

Таким образом, исковые требования ФИО1, ФИО2 в данной части подлежат частичному удовлетворению, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию неустойка за период с 09.01.024 по 21.03.2024 в размере 224 562 руб. 92 коп., исходя из количества дней просрочки (73 дня), ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (7,5% годовых). 

Учитывая доводы, изложенные ответчиком в возражениях, о необходимости уменьшения размера неустойки, суд исходит из следующего.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 21.12.2000 № 263-О, положения части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, при разрешении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Исходя из анализа действующего законодательства, поскольку неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения к сумме неустойки положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормами статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В силу положений части 7 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 указанного Федерального закона).

В приложении № 1 к договору 103/2-21-445ДИСБРЭ участия в долевом строительстве от 16.08.2023 указан перечень работ по внутренней отделке квартиры.

Из материалов дела следует, что для проведения обследования на наличие дефектов в квартире истец ФИО1 обратилась в ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГостЭкспертиза».

Согласно выводам, изложенным в техническом заключении № 1-233/02-25 от 20.02.2025, в результате произведенного осмотра 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на основе всесторонней оценки результатов исследования объекта, следов и их отображения от важности, устойчивости и количества, установленных в них совпадающих признаков, а также выявленной природы (в том числе вариационной), качества и количества различающихся признаков, специалист пришел к выводу, что причиной возникновения выявленных недостатков являются нарушения технологии выполнения строительных работ при отделке исследуемой квартиры. Стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков в квартире составляет 526 641 руб. 02 коп.

При этом из текста технического заключения следует, что в результате произведенного осмотра помещений квартиры было выявлено и зафиксировано образование следующих дефектов (недостатков): при контрольной проверке двухметровым уровнем установлено, что поверхности стен в помещении комнаты имеют отклонения от вертикальной плоскости на значение 5 мм, что нарушает требования пунктов 7.2.13, 7.3.7 СП 71.13330.2017 «Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87»; во время осмотра обнаружено отслоение штукатурного слоя стен от основания в помещении комнаты, что нарушает требования ТР 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри зданий»; установлено наличие дефектов обоев в помещении прихожей и кухни, выявленный дефект в помещении представляет собой отслоения обоев от основания, также за радиаторами отопления в помещениях комнаты и кухни не выполнена приклейка обоев, что нарушает требования пунктов 7.6.12, 7.6.15 СП 71.13330.2017 «Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87»; при контрольной проверке метровым уровнем установлено, что поверхности стен в помещении санузла имеют отклонения от вертикальной плоскости до 4 мм, при осмотре установлено, что под керамической плиткой в помещении санузла при простукивании обнаружены пустоты, также на керамической настенной и напольной плитке в помещении санузла обнаружены отклонения ширины межплиточных швов и уступы, что является нарушение требований пунктов 7.4.6, 7.4.13, 7.4.17 СП 71.13330.2017 «Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», ТР 98-99 «Технические рекомендации по технологии устройства облицовок стен и покрытий полов из крупноразмерных керамических плиток»; полы с покрытием ламинат имеют отклонения поверхности покрытия пола от горизонтали при проверке двухметровой контрольной рейкой в помещении комнаты и гардеробной до 7 мм, что является нарушением требований пункта 8.14.1 СП 71.13330.2017 «Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87»; полы в комнате и гардеробной имеют просадку ламината, что нарушает требования пункта 8.14.1 СП 71.13330.2017 «Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87»; на потолках в помещениях прихожей, комнаты, кухни и санузла имеются царапины, раковины, следы от инструмента, исправления, подтеки краски, что нарушает требования пунктов 7.5.1, 7.5.5 СП 71.13330.2017 «Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87»; межкомнатные двери в помещении комнаты и санузла установлены с отклонением от вертикальной плоскости до 6 мм, что не соответствует требованиям СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 «Двери внутренние из древесных материалов»; при осмотре также обнаружено отклонение от прямолинейности кромок оконного блока в помещении кухни и комнаты на значение – 2 мм на метровый уровень, в помещении кухни и комнаты обнаружены трещины на откосах, что не соответствует требованиям ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей», ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия», ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия».

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе заключение специалиста, установив, что в вышеназванной квартире, переданной истцам, имеются недостатки, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» стоимости устранения выявленных недостатков. 

Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу в данной части с 01.01.2025, статья 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с 01.01.2025 в виде трех процентов от цены договора.

Так, согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. 

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025. 

В силу пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, придание обратной силы закону исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя, при этом либо в тексте закона содержится специальное решение о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма. Законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений (решение от 01.10.1993 № 81-р, постановления от 21.01.2010 № 1-П и от 15.02.2016 № 3-П, определения от 25.01.2007 № 37-0-0 и от 23.04.2015 № 821-0). 

Поскольку действие нормы, предусмотренной частью 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в силу изменений предусмотренных Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», распространяется на договоры, заключенные до 01.01.2025, разрешение спора после 01.01.2025 должно осуществляться в соответствии с действующей нормой. 

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотренных законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Исходя из анализа действующего законодательства, согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» наступление гражданско-правовых последствий связано с фактом удовлетворения судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков. 

Право на компенсацию расходов на устранение недостатков, убытков, штрафов и неустоек не может возникнуть у истца ранее даты принятия судебного акта, определяющего сумму ущерба, поскольку только судебным актом устанавливается правовая определенность спорных отношений и определяются взаимные правовые обязанности их участников. 

Из системного толкования указанных норм следует, что общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика после 01.01.2025, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к качеству объекта, не может превышать 3% от цены договора. 

Цена договора составляет 6 331 138 руб. (Приложение № 3 к договору участия в долевом строительстве № 103/2-21-445ДИСБРЭ от 16.08.2023).

В итоге 3% от цены договора составляет 184 572 руб. 26 коп. (из расчета цена договора 6 331 138 руб. х 3 / 100). 

Исходя из вышеизложенных положений, учитывая ограничения, установленные пунктом 4 статьи 10 Федерального закона Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд приходит к выводу о том, что с ответчика ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в пользу ФИО1 и ФИО2 подлежит взысканию стоимость устранения выявленных недостатков в сумме 184 572 руб. 26 коп., по 92 286 руб. 13 коп. в пользу каждого из истцов. 

В удовлетворении требований о взыскании неустойки на период начиная со следующего дня после прекращения действия ограничений, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024 по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения недостатков, с учетом, в том числе положений пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, надлежит отказать. С учетом изложенного, оснований для применения в данном случае статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Определяя размер денежной компенсации морального вреда, суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий, принцип разумности и справедливости, фактические обстоятельства дела и полагает, что с ответчика в пользу ФИО1 подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., в пользу ФИО2 – 10 000 руб.

В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Исходя из названных положений, а также норм Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024, принимая во внимание дату направления в адрес ответчика истцом претензии (21.02.2025), а также учитывая положения пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, ФИО2 о взыскании с ответчика штрафа.

Руководствуясь положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», учитывая заявленное ответчиком ходатайство, суд приходит к выводу об удовлетворении ходатайства ответчика и предоставлении ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в отношении применения неустойки, в части ее уплаты, отсрочки до 31.12.2025 включительно. 

Согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 7 137 руб. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 112 281 рубль 46 копеек; стоимость устранения недостатков в размере 92 286 рублей 13 копеек, компенсацию морального вреда – 10 000 рублей, расходы на оплату заключения – 60 000 рублей, расходы по оплате услуг нотариуса – 2 800 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в пользу ФИО2 неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 112 281 рубль 46 копеек; стоимость устранения недостатков в размере 92 286 рублей 13 копеек, компенсацию морального вреда – 10 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме 7 137 рубля.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» отсрочку исполнения решения суда на срок до 31 декабря 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья 

/Решение в окончательной форме изготовлено 08 сентября 2025 года/