Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

№3а-15/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 марта 2021 года Липецкий областной суд 

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.

при ведении протокола 

судебного заседания помощником судьи Беляковой И.А. 

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Монтажком» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, 

установил:

ООО «Монтажком» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 467,2 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016 г. в размере 4909837 руб. 

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилого здания и не согласен с его кадастровой стоимостью по состоянию на 15.01.2016 г., считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 5.11.2020г. № 01/10/2020, подготовленный оценщиком ФИО9

Представители административного истца по доверенности ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании заявленные требования уточнили, просили установить кадастровую стоимость нежилого здания равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области ФИО3 в судебном заседании против установления кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы не возражала, полагая, что определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания является достоверной. 

Представитель заинтересованного лица администрации города Липецка в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен. Суд считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «Монтажком» является собственником нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 172-192, т.1).

Кадастровая стоимость названного нежилого здания установлена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 8493 761 руб. 41 коп. (л.д. 17 т.1).

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установленная кадастровая стоимость нежилого здания затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для данной категории дел, административным истцом соблюден (л.д.163-165, т.1).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 01/10/2020 от 5.11.2020г., выполненный оценщиком ФИО10 согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 4909 837 руб. 07 коп. (л.д.31-170 т.1). 

Вышеназванный отчет являлся предметом оценки комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и признан не соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (решение комиссии № 99 от 08.12.2020 года (л.д.163-165 т.1). 

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Экспертно-аналитический центр «Сигма»» ФИО11 

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № 01/10/2020 от 5.11.2020г., выполненный оценщиком ФИО12 на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы № от 28.01.2021г., выполненное экспертом ООО «Экспертно-аналитический центр «Сигма»» ФИО13., фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых упомянутый отчет не может быть принят в основу решения в качестве допустимого доказательства по делу.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, на страницах 64-71 отчета оценщик проводит расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода по данным Сборника УПВС. Согласно п. 24г Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», стоимость объекта недвижимости определяется на основании расчета затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства. На дату оценки размер затрат на воспроизводство/замещение определяется в соответствии с действующим документом - МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации». В данной Методике содержатся актуальные значения строительных норм, а также прочих и непредвиденных затрат, соответствующих рыночным условиям, а не условиям плановой экономики СССР, номенклатура и величина которых соответствует уровню строительства 1969 года. Все показатели, содержащиеся в Методике, ориентированы на современную систему социальных выплат, налогообложения и нормативов трудоемкости. Следовательно, использование Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, соответствующих стоимости строительства 1969 года, не правомерно.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3 о том, что «...информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов...».

На страницах 63-64 отчета оценщик описывает расчет физического износа объекта оценки в соответствии с ВСН 53-86(р), что некорректно, так как данная методика описывает правила оценки физического износа жилых зданий, тогда как объектом оценки является нежилое здание торгового назначения.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3 о том, что «...информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначногб толкования полученных результатов...».

На странице 71 отчета оценщик приводит расчет рыночной стоимости объекта оценки. По данным технического паспорта (экспликация, стр.28-29 дела) металлическая пристройка не входит в оцениваемую площадь (зарегистрированную по данным ЕГРН).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3 о том, что «...информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов...».

Исходя из изложенного, эксперт ФИО15 сделала вывод о том, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости не были соблюдены требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и ФСО, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости № от 5.11.2020г., выполненный оценщиком ФИО14., вследствие допущенных нарушений требований ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки не может быть принят в качестве достоверного доказательства по делу.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 28.01.2021г., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 467,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 15.01.2016г. составила 5349 526 рублей.

Анализируя экспертное заключение №ЭЗ-87/21-87 от 28.01.2021г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО № 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, в том числе инвентаризационного и кадастрового дел на здание по адресу: 

<

адрес>

<

адрес> При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт проанализировал подходы к оценке, применил метод сравнительной единицы в рамках затратного подхода. 

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (п. 18-20 ФСО №1).

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. 

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО№1, ФСО №2, ФСО №7.

Доказательства, подтверждающие недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, в материалы дела не представлены.

Принимая во внимание изложенное, позицию сторон, суд считает требования административного истца подлежащими удовлетворению, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> подлежит установлению по состоянию на 15.01.2016г. в размере равном его рыночной стоимости – 5349 526 рублей. 

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы ООО «Экспертно-аналитический центр «Сигма» в сумме 50 000 руб., суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО4 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью нежилого помещения 8493 761 руб. 41 коп. и размером рыночной стоимости 5349 526 руб. укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В данном случае, административный истец реализовал предусмотренное законом право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости. Решение суда не постановлено против административного ответчика. Судебная оценочная экспертиза в суде проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

Поскольку разница между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью объекта недвижимости не является чрезмерной и удовлетворение требования административного истца было обусловлено реализацией предоставленного законом права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, - а не наличием спора о праве, как такового, и не фактами нарушения или оспаривания прав административного истца со стороны административного ответчика, - то расходы по оплате судебной оценочной экспертизы должна нести сторона административного истца, как лица, в силу закона обязанного доказывать те обстоятельства, на которые было указано в обоснование заявленного требования.

В силу изложенного с административного истца ООО «Монтажком» в пользу ООО «Экспертно-аналитический центр «Сигма» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Монтажком» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 15.01.2016г. в размере 5349 526 (пять миллионов триста сорок девять тысяч пятьсот двадцать шесть) рублей. 

Датой подачи ООО «Монтажком» заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № считать 16 ноября 2020 г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №.

Взыскать с ООО «Монтажком» в пользу ООО «Экспертно-аналитический центр «Сигма» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья . О.В. Михалева

Решение в окончательной 

форме принято 11. 03.2021 г.

Копия верна:

.

. 

10