Дело № 2-696/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2017 года г. Рубцовск 

Рубцовский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего Репринцевой Н.Ю., 

при секретаре Артемовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай о разрешении разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд к ответчику с настоящим иском, в котором просила обязать арендодателя - территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае принять п. 3.3, 3.4 договора аренды земельного участка от *** в редакции арендатора – ФИО1, обязать территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае внести утвержденный решением суда размер арендной платы в п. 3.1 договора аренды земельного участка от *** . В целях установления размера арендной платы назначить судебную экспертизу по определению рыночной стоимости по состоянию на *** земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером , площадью 4005 кв.м., местоположение: РФ, ... на юго-восток от административного здания по ... 

В обоснование требований истец указала, что на основании распоряжения ТУ Росимущества в Алтайском крае от *** ответчик направил в адрес истца проект договора аренды земельного участка от *** , по условиям которого истцу предоставляется в аренду сроком на 49 лет земельный участок из числа населенных пунктов с кадастровым номером , площадью 4005 кв.м., местоположение: РФ, ... м. на юго-восток от административного здания по тракту ..., для размещения производственной базы. При заключении указанного договора между истцом и ответчиком возникла разногласия. *** не согласившись с предложенной ответчиком редакцией некоторых пунктов и условий договора, истец вручил ответчику протокол разногласий к договору аренды земельного участка. *** ответчиком был составлен протокол урегулирования разногласий, в соответствии с которым договор аренды оставлен в редакции арендодателя. После проведения согласительных процедур на рассмотрение суда истец выносит следующие разделы и пункты договора: по пункту 3.3. проекта договора (п. 3 протокола согласования разногласий) истец не согласен с редакцией ответчика о распространении условий договора на правоотношения сторон, возникшие с момента государственной регистрации права собственности на расположенное на участке здание ремонтной мастерской, т.е. с ***. Также в пункте 3.4. проекта договора (п. 4 протокола согласования разногласий) истец считает, что второе предложение в редакции ответчика подлежит исключению, поскольку ответчиком не представлен расчет арендной платы за период с *** по ***, основанный на результатах оценки в соответствии с Постановлением Правительства РФ от *** в редакции от *** «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. В тексте раздела 3 договора в редакции Арендодателя не указан размер арендной платы. Так в п. 3.1 Договора закреплено, что размер ежегодной арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы (приложение 2), являющимся неотъемлемой частью договора. Между тем, п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды, таким образом, именно в тексте, а не в его приложениях, должен быть указан размер арендной платы за землю. Кроме того, в Приложении 2 ответчик указал, что на основании отчета от *** , выполненного ИП М.И.А.., арендная плата за земельный участок в год составляет ************ руб. Как следует из позднее представленной истцу копии вышеназванного отчета, сумма годовой арендной платы определена независимым оценщиком в меньшем размере *********** руб. Противоречия в отчете дают основания истцу считать, что рыночная стоимость земельного участка ********* руб., являющаяся основанием для определения размера арендной платы, явно завышена и не соответствует уровню рыночных цен в ... на аналогичные участки. 

Впоследствии истец уточнила исковые требования, указав, что в ходе рассмотрения гражданского дела судом было назначено проведение судебной оценочной экспертизы рыночной стоимости земельных участков. По результатам экспертизы рыночная стоимость земельного участка, расположенного в ..., в ... метрах на юго-восток от административного здания по ..., составляет ********* рублей. В связи с чем, истец просила обязать ответчика принять п. 3.1. договора аренды земельного участка от *** в следующей редакции: «В соответствии с действующим законодательством расчет арендной платы производить по следующей формуле: А= С х Р, где А – размер арендной платы; С – рыночная стоимость земельного участка; Р – действующая ставка рефинансирования Центрального Банка России на момент определения рыночной стоимости. Размер годовой арендной платы за Участок составляет ******* рублей 00 копеек, исходя из расчета: ****** х 10,5 % = ********* рублей. Ежемесячный размер арендной платы составляет ******* рублей 00 копеек, исходя из расчета: ********** руб. /12 мес. = *********** рублей; обязать ответчика принять п. 3.3 договора аренды земельного участка от *** в следующей редакции: «Арендная плата исчисляется с *** - даты издания Распоряжения ТУ Росимущества о передаче Участка в аренду»; обязать ответчика принять п. 3.4. договора аренды земельного участка от *** в следующей редакции: «Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца»; обязать ответчика исключить Приложение к договору аренды земельного участка от *** . 

Представитель истца ФИО1 – Ч.Ю.В.., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении. 

Истец- ФИО1 в судебном заседании отсутствовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке.

Представитель ответчика – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Представил суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что для расчета арендной платы Территориальным органом используется рыночная стоимость земельного участка, которая, согласно отчета об оценке рыночной стоимости имущества от *** составляет ********* рублей и определена по состоянию на ***. В ходе проведенной ИП Р.Б.Н. судебной экспертизы установлена рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ***. Полагают, что экспертное заключение, выполненное в рамках настоящего дела, не опровергает правильность выводов содержащихся в отчете об оценке от ***, выполненном ИП М.И.А.., в связи с тем, что оценка рыночной стоимости спорного земельного участка проведена на разные даты (*** и ***, соответственно). Кроме того, в ходе назначенной судом экспертизы эксперт ИП Р.Б.Н.. не сделал выводов о недостоверности отчета об оценке от ***, выполненного ИП М.И.А.. В связи с чем, считает заявленные истцом требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя истца, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что истец на основании договора купли-продажи имущества является собственником нежилого здания: ремонтная мастерская, по адресу: Россия, ..., тракт Угловский, ..., что подтверждается материалами дела. 

Земельный участок категории земель населенных пунктов, кадастровый , местоположение: Россия, ... метрах на юго-восток от административного здания по тракту ..., площадью 4005 кв.м. принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от *** и не оспаривалось сторонами в судебном заседании. 

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером , указанный земельный участок имеет кадастровую стоимость ************* руб. Рыночная стоимость указанного земельного участка определена в размере ************ руб.

На основании заявления истца Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае издало распоряжение от *** о предоставлении ФИО1 указанного земельного участка на праве аренды для производственной базы сроком на 49 лет. 

На основании вышеуказанного распоряжения Территориальным управлением подготовлен и направлен в адрес истца договор аренды вышеуказанного земельного участка от ***.

В силу положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. 

Согласно статье 3 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером определен Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае в размере *********** руб. в месяц (********** руб. х 11 % /12). При расчете арендной платы Территориальное управление использовало отчет об оценке рыночной стоимости федерального имущества от *** , выполненный индивидуальным предпринимателем М.И.А.. 

Истец *** подписала договор аренды вышеуказанного земельного участка от *** и расчет арендной платы, указав при этом, что подпись действительна с протоколом разногласий, направив его письмом в адрес Территориального управления.

*** Территориальное управление письмами № направило истцу протокол согласования разногласий к договору аренды от *** земельного участка, находящегося в федеральной собственности, оставив договор аренды земельного участка в редакции Арендодателя. 

Не согласившись с данной редакцией договора, истец подала настоящее исковое заявление в суд. 

Истец указала на свое несогласие с размером арендной платы за указанный земельный участок, рассчитанный в договоре аренды от *** исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере *********** руб.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из-за имеющихся разногласий в отношении рыночной стоимости земельного участка суд по ходатайству представителя истца, назначил определением суда от *** по делу проведение судебной оценочной экспертизы для установления рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой поручил эксперту ИП Р.Б.Н..

В соответствии с заключением эксперта от ***, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: ..., в ... на юго-восток от административного здания по ... площадью 4005 кв.м. составляет ******** рублей. 

Поскольку заключение эксперта содержит исчерпывающий ответ на поставленные судом вопросы, является определенным и не имеет противоречий, выводы экспертизы научно - аргументированы, обоснованы и достоверны, экспертиза назначена определением суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, оснований сомневаться в компетентности эксперта не имеется, экспертное заключение составлено на основании материалов дела и исследования спорного земельного участка, назначенная судом экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст. ст. 81, 84, 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при всем том, что доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение выводы эксперта сторонами представлено не было, суд полагает возможным при определении рыночной стоимости земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, для расчета арендной платы руководствоваться заключением судебной экспертизы.

Доводы стороны ответчика о том, что эксперт в ходе проведения экспертизы не сделал вывод о недостоверности отчета об оценке от ***, выполненного ИП М.И.А.., не имеют значения для рассмотрения указанного спора.

Согласно ч.1 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Во исполнение указанных положений Правительством Российской Федерации принято постановление от 16 июля 2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Согласно п.6 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно пункта 8 Правил, при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Частями 1 и 2 указания Центрального Банка России от 11.12.2015 №3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России», с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. С 1 января 2016 года Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России.

Поскольку порядок определения размера арендной платы земельного участка находящего в федеральной собственности подлежит императивному регулированию «Правилами определения размера арендной платы, а также порядком, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582, с учётом динамической величины ставки рефинансирования, которая, с 01 января 2016 года, приравнена к величине ключевой ставки, то при заключения договора аренды с истцом, установление в решении суда и договоре аренды земельного участка конкретной величины ставки или размера арендной платы будет препятствовать в дальнейшем правильному расчёту арендной платы. 

Истцом заявлено также требование о возложении обязанности принять п.3.3 договора аренды земельного участка в редакции истца, установив дату исчисления арендной платы с 29.06.2016, то есть с даты издания ответчиком распоряжения о передаче участка в аренду. 

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Как следует из ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из содержания указанных норм следует, что распространение действия договора на предшествующий его заключению период возможно только в случае, если между сторонами достигнуто соглашение об этом, и применительно к арендным правоотношениям обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора именно с момента заключения договора. 

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ч. 1 ст. 446 Гражданского кодекса российской Федерации).

Поскольку истцом заявлены разногласия к договору, соглашение о существенных условиях договора не достигнуто, и в соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются судом, моментом заключения договора, и соответственно моментом возникновения обязательств сторон из договора аренды земельного участка, будет являться момент вступления в законную силу судебного акта, которым урегулированы разногласия. 

Доводы ответчика о том, что использование земель должно быть платным с момента приобретения в собственность объекта недвижимости не могут быть приняты судом во внимание, поскольку при наличии доказательств пользования спорным земельным участком ответчик вправе поставить вопрос о взыскании платы за спорный период, обратившись в суд с ответствующим исковым заявлением. 

Исходя из изложенного, арендная плата по договору аренды земельного участка № 18 должна исчисляться с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу. 

Поскольку пункт 3.4 договора арендодателем изложен в редакции: «Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Арендная плата по договору за период с *** – дата государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества по дату вступления его в силу, подлежит внесению Арендатором в течение 45 дней со дня государственной регистрации договора», суд полагает возможным изложить п. 3.4. договора аренды земельного участка в следующей редакции истца: «Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца», исключив из указанного пункта указание на то, что арендная плата по договору за период с *** – дата государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества по дату вступления его в силу, подлежит внесению арендатором в течение 45 дней со дня государственной регистрации договора». 

Требования истца об обязании ответчика исключить Приложение № 2 к договору аренды земельного участка от *** не подлежат удовлетворению, поскольку содержит расчет арендной платы, который не может быть исключен из договора. При этом, указанный расчет должен быть произведен ответчиком с учетом установленной судом величины рыночной стоимости земельного участка в размере ******** руб. 

Согласно ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, в случае если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

С учетом положений норм закона, требованием разумности, обстоятельств дела, суд считает возможным обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка в течении 10 дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

При вынесении решения суд учитывает, что в соответствии с пунктом 4 приказа Росимущества № 470 от 19.12.2016 «О реорганизации территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом» Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском каре переименовано в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и республике Алтай, о чем 20.01.2017 внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ.

Исходя из содержания приведенных нормативных актов, заключения эксперта от ***, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, и полагает возможным: обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай в течении 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда при заключении с истцом ФИО1, *** года рождения, 

<

...>, договора аренды земельного участка с кадастровым номером , расположенного в ... в ... метрах на юго-восток от административного здания по ... площадью 4005 кв.м., применять величину рыночной стоимости земельного участка в размере *********** руб.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай исчислять арендную плату по договору аренды земельного участка с кадастровым номером , расположенного в ... в ... метрах на юго-восток от административного здания по ..., площадью 4005 кв.м., заключенному с истцом ФИО1, *** года рождения, уроженкой ... края, с даты вступления в законную силу настоящего решения суда. 

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай при заключении с истцом ФИО1, *** года рождения, уроженкой ... края, договора аренды земельного участка с кадастровым номером , расположенного в ... в ... на юго-восток от административного здания по ..., площадью 4005 кв.м., п. 3.4. договора аренды земельного участка применить редакцию истца: «Арендная плата по договору вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца». 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай в течении 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда при заключении с истцом ФИО1, *** года рождения, уроженкой ... края, договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного в ... ... на юго-восток от административного здания по ..., площадью 4005 кв.м., применять величину рыночной стоимости земельного участка в размере ********* рубля»

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай исчислять арендную плату по договору аренды земельного участка с кадастровым номером , расположенного в ... в ... на юго-восток от административного здания по ..., площадью 4005 кв.м., заключенному с истцом ФИО1, *** года рождения, 

<

...>, с даты вступления в законную силу настоящего решения суда. 

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай при заключении с истцом ФИО1, *** года рождения, уроженкой ... края, договора аренды земельного участка с кадастровым номером , расположенного в ... в ... на юго-восток от административного здания по ..., площадью 4005 кв.м., п. 3.4. договора аренды земельного участка применить в редакции истца: Арендная плата по договору вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца». 

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать. 

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Рубцовский городской суд.

Судья Н.Ю. Репринцева