Дело №2-319/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Село Верхний Услон 26 ноября 2018 года

Республики Татарстан 

Верхнеуслонский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Тюфтиной О.М., 

при секретаре судебного заседания Мардегалимовой А.Ф., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ТСЖ «Никольская усадьба», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 о признании права собственности на 1/61 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, устранении препятствий в пользовании земельным участком, подключению к общей инженерной инфраструктуре загородного жилого комплекса «Никольская усадьба»,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ТСЖ «Никольская усадьба» о признании права собственности на 1/61 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, устранении препятствий в пользовании земельным участком, подключению к общей инженерной инфраструктуре загородного жилого комплекса «Никольская усадьба», в обосновании указав, что на основании договора купли-продажи земельного дома и жилого дома незавершенного строительством от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка и жилого дома, незавершенного строительством, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Ответчик создает Истцу препятствия в реализации права собственности на указанное выше имущество и не признает его собственником 1/61 доли в праве общей собственности на следующие объекты недвижимости: 

- водопроводно-сетевой комплекс (условный номер №), водозабора, 2-х скважин водоснабжения;

- трасса наружной сети газопровода низкого давления комплекса индивидуальных жилых домов, квартал № в поселке № и ГРП типа ПГБ-07-У1 (условный номер №), газопроводов высокого и среднего давления;

- ВЛ-10 кВ с кабельной линией до комплекса, внутренней сети электроснабжения, КТП 223 Проходная (250 кВт), устройство электролинии, трансформаторной подстанции;

- земельный участок № (водозабор) кадастровый номер: №, земельный участок № (будка охраны, трансформаторная подстанция) кадастровый номер №, земельный участок № (дом охраны) кадастровый номер №, земельный участок № (дорога);

- дома охраны (кадастровый номер №).

Указанные выше земельный участок и незавершенный строительством жилой дом приобретены Истцом на основании договора купли-продажи. Прежний собственник данного земельного участка и жилого дома был участником инвестиционного договора, по условиям которого застройщик всего жилого комплекса «Никольская усадьба» обязался передать прежнему собственнику данного земельного участка его объекты с подведенными коммуникациями: подводкой воды на участок, подводкой электричества к дому, устройством подъездных дорог, выводы на данном земельном участке сети газоснабжения низкого давления, сети водоснабжения, сети электроснабжения. Целью заключения договоров прежнего собственника данного земельного участка, также как и Истца является удовлетворение личных, бытовых, семейных, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли нужд, то есть строительство индивидуальных жилых домов в целях семейного проживания.

Решениями Верхнеуслонского районного суда Республики Татарстан по гражданскому делу №2-669/2011 от 10 ноября 2011 года и № 2-108/2012 от 06 марта 2012 года установлено, что застройщиком жилого комплекса «Никольская усадьба» было обеспечено строительство и ввод в эксплуатацию не только жилых домов инвесторов, но и объектов жизнеобеспечения поселка – инженерной инфраструктуры и мест общего пользования. Однако застройщиком предусмотренные генеральным планом загородного жилого комплекса «Никольская усадьба» объекты теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения прежнему собственнику данного земельного участка не были переданы.

Кроме того, Ответчик создает препятствия в реализации права собственности на указанное имущество, поскольку препятствует не только окончанию строительства Истцом его жилого дома, но даже препятствует проезду машин Истца со строительными и иными материалами. Ответчик отказывает в подключении к общей инженерной инфраструктуре загородного жилого комплекса «Никольская усадьба», мотивируя это тем, что якобы у прежних собственников земельного участка, который в данный момент принадлежит Истцу, имеются какие-то задолженности и требует от Истца их оплаты. 

На основании изложенного, истец просит признать ее собственником 1/61 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости:

водопроводно-сетевой комплекс (условный номер №), водозабора, 2-х скважины водоснабжения; трасса наружной сети газопровода низкого давления комплекса индивидуальных жилых домов, квартал №2 в поселке 

<

адрес> и ГРП типа ПГБ-07-У1 (условный номер №), газопроводов высокого и среднего давления; ВЛ-10 кВ с кабельной линией до комплекса, внутренней сети электроснабжения, КТП 223 Проходная (250 кВт), устройство электролинии, трансформаторной подстанции; земельный участок № (водозабор) кадастровый номер: №, земельный участок № (будка охраны, трансформаторная подстанция) кадастровый номер № земельный участок № (дом охраны) кадастровый номер №, земельный участок № (дорога); дома охраны (кадастровый номер №). Возложить на Ответчика обязанность не чинить препятствий в пользовании земельным участком истца, расположенным по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, участок № путем обеспечения беспрепятственного доступа Истца к принадлежащему ему земельному участку, проезда машин Истца, подключению Истца к обшей инженерной инфраструктуре загородного жилого комплекса «Никольская Усадьба».

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности, ФИО20 исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика – ТСЖ «Никольская Усадьба» ФИО21 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснив, что удовлетворении исковых требований приведет к существенному нарушению баланса интересов сторон по делу и неосновательному обогащению ФИО1, не участвовавшей в создании, строительстве, приращении, ремонте и обслуживании объектов инфраструктуры поселка «Никольская Усадьба». 

В дальнейшем ответчик по делу - ТСЖ «Никольская Усадьба» обратился в суд с встречным исковым заявлением о признании права на возмещение фактических расходов по осуществленному содержанию и ремонту инженерных коммуникаций и мест общего пользования коттеджного поселка «Никольская Усадьба», охране коттеджного поселка, о взыскании средств, сбереженных на строительство, приращение, ремонт и обслуживание инженерных коммуникаций и мест общего пользования коттеджного поселка «Никольская Усадьба», в обосновании указав, что товарищество собственников жилья образуется домовладельцами в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

Пунктом 1.3 Устава ТСЖ «Никольская Усадьба» установлено, что товарищество является некоммерческой организацией, объединением собственников нескольких расположенных близко жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Согласно пункту 2.3. устава ТСЖ «Никольская Усадьба» вправе устанавливать на основе принятой годовой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в жилом комплексе.

Переданные застройщиком ООО «Рест» спорные объекты инфраструктуры строительством завершены не были, часть объектов – водонапорная башня, электросеть, дорога) находились в нерабочем или неудовлетворительном состоянии. Указанные жизненно необходимые объекты поселка достроены и приведены в надлежащее рабочее состояние исключительно силами и за счет целевых (капитальных) взносов добросовестных собственников жилого комплекса «Никольская Усадьба» в период с 2010 по 2018 годы. В том числе произведена реконструкция и капитальный ремонт водонапорной башни, приобретено и установлено пожарное оборудование, кровля водозабора, произведено покрытие дороги поселка асфальтом. Вышеуказанные работы отражены в соответствующих сметах доходов и расходов Товарищества.

Размеры взносов на содержание, строительство, приращение и ремонт объектов инфраструктуры в установленном законом порядке установлен решениями общего собрания членов ТСЖ «Никольская Усадьба», ФИО1 данные решения не оспаривались.

После приобретения земельного участка и жилого дома ФИО1 обращалась в ТСЖ с требование подключения к объектам инфраструктуры посёлка, при этом просила предоставить ей доступ к инженерным сетям бесплатно, договор на пользование объектами инфраструктуры заключать отказывалась. 

Данные действия ФИО1 свидетельствуют о недобросовестности ответчика по встречному иску и нарушают права других собственников, права самого товарищества и приводит к неосновательному обогащению ФИО1 за счет средств, уплаченных другими собственниками на создание, реконструкцию, ремонт, поддержание, поддержание, приращение и обслуживание названных объектов.

Отсутствие договора с собственником о пользовании общим имуществом не освобождает такого гражданина от обязанности оплаты такого использования, и оплате стоимости подключения, складывающейся из размеров целевых взносов.

Пунктом 3 Протокола общего собрания членов ТСЖ «Никольская Усадьба» установлена стоимость подключения к коммуникациям в размере 331 400 рублей плюс целевые взносы на текущий год, исходя из необходимости компенсации и справедливого распределения между всеми собственниками ранее произведенных затрат. 

Определением Верхнеуслонского районного суда Республики Татарстан от 26 ноября 2018 года встречные исковые требования ТСЖ «Никольская Усадьба» оставлены без рассмотрения в связи с повторной неявкой представителя истца по встречному иску в судебное заседание. При этом его явка была признана судом обязательной. 

Судом по ходатайству представителя истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены сособственники спорных объектов инфраструктуры - ФИО8, ФИО11, ФИО12, ФИО7, ФИО10, ФИО16, ФИО4, ФИО17, ФИО13, ФИО14, ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО15, ФИО18, ФИО19.

Представитель ответчиков ФИО8, ФИО11, ФИО12, ФИО7, ФИО10 по доверенности ФИО21 исковые требования ФИО1 не признал.

Ответчики ФИО16, ФИО4, ФИО17, ФИО13, ФИО14 в судебном заседании исковые требования не признали.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО15, ФИО18, ФИО19 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, конверты вернулись с отметкой «истек срок хранения».

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка, общей площадью 1236 кв.м., с кадастровым номером №, и жилого дома незавершенного строительством (15% готовности), с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02 ноября 2016 года (л.д.9-10).

Как видно из материалов дела, ранее решениями Верхнеуслонского районного суда Республики Татарстан по делам № № 2-669/2011, 2-691/2011, 2-82/2012, 2-83/2012, 2-84/2012, 2-85/2012, 2-108/2012, 2-110/2012, за истцами по указанным делам – ФИО17, ФИО19, ФИО16, ФИО22, ФИО23, ФИО15, ФИО8, ФИО6, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО13, ФИО3, ФИО14, ФИО5, ФИО7, ФИО29, ФИО9, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33 признано право собственности по 1/61 доли за каждым в праве общей собственности на недостроенный водопроводно-сетевой комплекс (условный номер №); незавершенную строительством трассу наружной сети газопровода низкого давления комплекса индивидуальных жилых домов, квартал №2 в 

<

адрес> и ГРП типа ПГБ-07-У1 (условный номер №); недостроенный дом охраны (кадастровый номер №); земельный участок № (водозабор) кадастровый номер: №; земельный участок № (будка охраны, трансформаторная подстанция) кадастровый номер №; земельный участок № (дом охраны) кадастровый номер №; земельный участок № (дорога). Свидетельство № от 26 декабря 2008 года; газопровод высокого давления; газопровод среднего давления; водозабор; скважина водоснабжения (2 шт.); ВЛ-10 кВ с кабельной линией до комплекса; Внутренние сети электроснабжения; КТП 223 Проходная (250 кВт); Устройство электролинии; Трансформаторную подстанцию. 

Как установлено данными решениями, между истцами по указанным делам и ОО «Рест» был заключен инвестиционный договор (всего заключено 61 договоров, из них 42 инвестиционных договора и 19 договоров купли-продажи), по условиям которого ООО «Рест» принял на себя обязательства по организации строительства постройки объекта, а истцы по указанным выше делам обязались оплатить стоимость объектов и вознаграждение застройщику. 

Согласно статье 1 инвестиционных договоров под объектом понимался монолитный железобетонный фундамент, предназначенный для строительства жилого дома. 

Пунктом 3.1 договоров ООО «Рест» обязалось передать инвестору объект с подведенными коммуникациями. Приложениями к инвестиционному договору предусмотрена подводка воды и электричества на участок, устройство подъездных дорог к земельным участкам, а также по акту приема-передачи совместно с передаваемым объектом инвестору передавались выводы на земельном участке сети газоснабжения низкого давления, сети водоснабжения, сети электроснабжения. Однако права на сами объекты не были переданы. Права на вышеуказанные объекты были зарегистрированы за ООО «Рест».

Целью заключение данных договоров являлось удовлетворение личных, бытовых, семейных, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, нужд, поскольку фундамент приобретался совместно с земельным участком для строительства индивидуального жилого дома в целях семейного проживания.

ООО «РЕСТ» зарегистрировал право собственности на вышеуказанные объекты, в дальнейшем подтвердив в суде факт возникновения права общей долевой собственности инвесторов и собственников имущества в пос. Никольский загородного жилого комплекса «Никольская усадьба» на объекты инфраструктуры и земельные участки, находящиеся в общем пользовании в силу их участия в создании и приращении данных объектов.

В рамках рассмотрения гражданских дел о признании права на доли в праве общей долевой собственности на объекты в поселке Никольский Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан установлено, что ООО «Рест» предлагает передать инфраструктуру комплекса «Никольская Усадьба» товариществу собственников жилья загородного комплекса, ОО «Рест» не имеет финансовой возможности и законных оснований продолжать обслуживание инфраструктуры поселка, чем выразило волю, направленную на отчуждение объектов инфраструктуры комплекса.

В связи с тем, что по результатам анализа финансового состояния ООО «Рест» был заключен 61 договор и, учитывая отсутствие соглашения об определении доли в праве общей собственности, суд исходил из равенства долей инвесторов (заказчиков или покупателей) и определил за истцами право собственности по 1/61 доле в праве общей долевой собственности на объекты инфраструктуры, признав зарегистрированное право собственности ООО «Рест» отсутствующим и нарушающим права истцов.

Согласно общедоступным сведениям сети Интернет по адресу https://egrul.nalog.ru, ООО «Рест» (ОГРН 

<

***> ИНН/КПП 1658060530/711601001) прекратило свою деятельность в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ 20, дата прекращения 23.10.2017.

Обращаясь к делу правоустанавливающих документов на земельный участок и дом истца судом установлено, что право собственности на земельный участок, площадью 1236 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года изначально было зарегистрировано за ООО «Рест» (том 1 ДПД, т.1, л.д.179).

По договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Рест» передает в собственность ООО «АНТ Девелопмент» указанный земельный участок для строительства деревянного индивидуального жилого дома (т.1, л.д.186-189).

По договору купли-продажи земельного участка от 07 сентября 2010 года ООО «АНТ Девелопмент» передает в собственность ФИО34 земельный участок, площадью 1236 кв.м., с кадастровым номером № (т.1, л.д.197).

20 апреля 2011 года между ФИО34 и ФИО35 заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому ФИО34 передала указанный выше земельный участок в собственность ФИО35, здания (строения, сооружения) на земельном участке отсутствуют (т.1, л.д.205-206).

Решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 19 июня 2014 года по делу № 2-2929/2014 удовлетворены исковые требования ОАО «Спартак» к ФИО36 о взыскании 2 900 000 рублей и встречные исковые требования ФИО36 к ОАО «Спартак» об обращении взыскания на заложенное имущество. Обращено взыскание на заложенное имущество в виде земельного участка, общей площадью 1234 кв.м., с кадастровым номером №, жилой дом, незавершенный строительством, площадью 86,1 кв.м., с кадастровым номером №, земельного участка, площадью 1236 кв.м., с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов (т.1, л.д.223-226).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Верхнеуслонского РО СП УФССП России по РТ от 31 июля 2015 года не реализованное в принудительном порядке имущество передано взыскателю – ОАО «Обувная компания «Спартак» (т.1, л.д.234).

ФИО1 приобрела право собственности на земельный участок, площадью 1236 кв.м., с кадастровым номером № и жилой дом незавершенный строительством, площадью 86,1 кв.м., с кадастровым номером №, по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома незавершенного строительством от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.174). 

При этом, в договоре купли-продажи судьба доли в праве общей собственности на объекты инфраструктуры не разрешена. 

В связи с чем, договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, незавершенного строительством, не может являться основанием для признания права за ФИО1 1/61 доли в праве общей долевой собственности на объекты инфраструктуры.

Как указано в постановлении Конституционного суда РФ № 23-П от 10 ноября 2016 года, в Российской Федерации освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство и переданных в частную собственность, осуществлялись в контексте становления развития на основе Конституции Российской Федерации, в статьях 8, 19, 34, 35, свободных рыночных отношений по поводу оснащения объектов коммунальной инфраструктуры и последующей их передачи собственникам жилых домов, расположенных на земельных участках, составляющих единый элемент планировочной структуры. Это привело к возникновению имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры, что требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

Закон сам по себе не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением права доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Кроме того, из пояснения представителя ответчиков ФИО21 следует, что переданные застройщиком ООО «Рест» спорные объекты инфраструктуры строительством завершены не были и часть объектов – водонапорная башня, электросеть, дорога находились в нерабочем состоянии, они были вновь созданы и приведены в надлежащее состояние исключительно силами и за счет целевых (капитальных) взносов добросовестных собственников жилого комплекса «Никольская Усадьба» в период с 2010 по 2018 годы. 

При этом из дела правоустанавливающих документов видно, что ООО «Рест», являясь застройщиком, зарегистрировал за собой право собственности на объекты инфраструктуры на основании документов, которые, по смыслу норм гражданского законодательства, не являются основанием для возникновения права собственности на объекты инфраструктуры. Этот же вывод прослеживается и в позиции суда и сторон в указанных выше гражданских делах № № 2-669/2011, 2-691/2011, 2-82/2012, 2-83/2012, 2-84/2012, 2-85/2012, 2-108/2012, 2-110/2012.

С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих право собственности ООО «Рест» и последующих собственников спорного земельного участка и жилого дома, ныне принадлежащего истцу, на спорные объекты инфраструктуры, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании права собственности на 1/61 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, подключению к общей инженерной инфраструктуре загородного жилого комплекса «Никольская усадьба».

Наряду с этим, согласно исковому заявлению и пояснениям представителя истца ответчик создает Истцу препятствия для проезда машин Истца со строительными и иными материалами. 

Так, постановлением мирового судьи судебного участка № 1 по Верхнеуслонскому судебному району Республики Татарстан от 09 декабря 2016 года ФИО37, директор ООО «Квадрат» подвергнут административной ответственности по статье 19.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за то, что являясь председателем ТСЖ «Никольская Усадьба», не пропустил к земельному участку 

<

адрес>, принадлежащему ФИО1, грузовую автомашину со строительным материалом (л.д.12).

Решением Верхнеуслонского районного суда Республики Татарстан от 16 января 2017 года по делу № 12-9/2017 постановлением мирового судьи от 09 декабря 2016 года отменено, производство по делу об административном правонарушении прекращено в связи с отсутствием состава правонарушения (т.1, л.д.106-109).

В связи с тем, что в рамках рассмотрения дела об административном правонарушении были установлены факты создания ответчиком препятствий в пользовании истцом земельным участком, принадлежащим ей на праве собственности, что представителем ответчика в судебном заседании не отрицалось, суд считает, что исковые требования в данной части подлежат удовлетворению, поскольку данное обстоятельство ограничивает правомочия истца, как собственника земельного участка и жилого дома. 

На основании вышеизложенного, а также руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ТСЖ «Никольская усадьба», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 о признании права собственности на 1/61 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, устранении препятствий в пользовании земельным участком, подключению к общей инженерной инфраструктуре загородного жилого комплекса «Никольская усадьба» удовлетворить частично.

Обязать ТСЖ «Никольская усадьба» не чинить ФИО1 препятствий в пользовании принадлежащим ей земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес> путем обеспечения беспрепятственного доступа Истца к принадлежащему ей земельному участку, проезда машин Истца.

В остальной части исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца через районный суд со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий О.М.Тюфтина