Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 октября 2023 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе: 

председательствующего судьи Теплова С.Н.,

при секретаре Ивановой Ю.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1131/2023 по иску Департамента управления имуществом г. о. Самара к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, встречному иску ФИО1 к Департаменту управления имуществом г. о. Самара о расторжении договора аренды земельного участка, 

у с т а н о в и л:

Департамент управления имуществом г.о. Самара обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом управления имуществом городского округа Самара (в настоящее время Департамент управления имуществом) и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи, по которому земельный участок передан Арендатору в пользование.

Предоставленный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

С ДД.ММ.ГГГГ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов.

Арендодатель со своей стороны исполнил все обязательства, однако арендатор условия договора исполнял ненадлежащим образом, арендную плату за земельный участок не вносил, в результате у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 572 002,85 рублей, из них: 268316,42 рублей- долг по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а 1 303 686,43 рублей- пени за несвоевременную оплату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия № с требованием по оплате суммы задолженности по пени, однако оплата не произведена. 

На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по договору задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 1 572 002,85 рублей, из них: 268 316,42 рублей - долг по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; 1303 686,43 рублей - пени за несвоевременную оплату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ принято встречное исковое заявление представителя ФИО1- ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, исковое заявление поддержала, просила его удовлетворить в полном объеме. Встречное исковое заявление не признала, просила отказать в удовлетворении.

Представитель ответчика-истца ФИО1- ФИО2, действующая на основании доверенности, первоначальное исковое заявление не признала, возражала против его удовлетворения. Встречное исковое заявление поддержала, просила его удовлетворить.

Третье лицо- ФИО4 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате и месте судебного заседания, причины неявки суду не известны.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося третьего лица, надлежащим образом извещенного о дате и месте судебного заседания.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ст. 614 ГК РФ арендатор земельного участка обязан в соответствии с договором своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом управления имуществом городского округа Самара (в настоящее время Департамент управления имуществом) и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, под размещение крыльца от дельного входа в помещение №.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи, по которому земельный участок передан Арендатору в пользование.

Предоставленный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

С ДД.ММ.ГГГГ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 ФЗ от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов. 

Согласно п. № договора арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату.

Разделом № договора аренды земельного участка установлен порядок внесения платы за право пользования указанным участком, размер арендной платы отражен в расчете. 

В соответствии с п. №. договора арендная плата должна вноситься арендатором за каждый месяц не позднее десятого числа отчетного периода. 

Однако это обязательство в соответствии с условиями договора и требованием закона ФИО1 надлежащим образом не исполнялись. 

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия № с требованием по оплате суммы задолженности по пени, однако оплата не произведена.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 продал, а ФИО4 купил в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, принадлежит на праве собственности ФИО4

Из акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного главным специалистом отдела формирования сведений о земельных участках Управления аренды земли и контроля ФИО7 следует, что земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, предоставленный ФИО1 по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № под размещение крыльца от дельного входа в помещение № согласно схеме расположения земельного участка к данному договору используется под размещение крыльца отдельного входа в нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме.

В соответствии с п. № Договора аренды, в случае перехода прав на объект, расположенный на арендуемом Участке, право пользования Участком, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия Договора сохраняются и действуют для нового владельца объекта до внесения изменений в Договор в установленном порядке.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В таких случаях заключение нового договора не требуется, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества у нового собственника объекта возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования этого объекта и обязательство по внесению платы за использование участка.

При указанных обстоятельствах, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (то есть с ДД.ММ.ГГГГ.) к новому собственнику объекта недвижимости перешли права пользования спорным земельным участком и обязанность по уплате арендных платежей по действующему договору аренды.

Таким образом, исходя из природы гражданско-правовых отношений, обязательства ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка прекращены ДД.ММ.ГГГГ в момент заключения договора купли-продажи с ФИО4

Принимая во внимание вышеуказанное, суд полагает, что исковые требования Департамента управления имуществом г. о. Самара к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка не подлежат удовлетворению.

Истцом заявлены требования о взыскании пени за несвоевременное оплату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

В ходе рассмотрения дела от представителя ответчика поступило письменное заявление о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С указанным исковым заявление истец обратился ДД.ММ.ГГГГ (согласно почтового штемпеля), в связи с чем, в удовлетворении исковых требований в части взыскания суммы пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ следует отказать в связи с пропуском срока исковой давности.

Более того, поскольку судом отказано в удовлетворении иска о взыскании суммы долга по договору аренды с ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, в связи с прекращением права собственности ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ на недвижимое имущество в момент заключения договора купли-продажи с ФИО4 не подлежат удовлетворению требования о взыскании с ответчика суммы пени.

ФИО1 обратился в суд с встречными исковыми требованиями о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенными нарушениями Департаментом управления имуществом г. о. Самара договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд считает не подлежащими удовлетворению встречные исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ суд исходит из того, что между сторонами в требуемой форме соглашение о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ не заключено, также учитывает, что в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку ФИО1 в настоящее время не является собственником нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, то встречные требования ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Департамента управления имуществом г. о. Самара к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО1 к Департаменту управления имуществом г. о. Самара о расторжении договора аренды земельного участка, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде. 

Судья С.Н. Теплова 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.