Копия

Дело № 2-1407/2026

56RS0018-01-2025-015788-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 22 января 2026 года

Ленинский районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Куценко Е.И., при секретаре Сыромятниковой С.С., с участием представителя истцов ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4, ФИО5 к администрации г. Оренбурга о признании объектов недвижимости завершенными строительством объектами и внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились с названным иском, указав, что на основании свидетельств о государственной регистрации права от ... ... ФИО3 является собственником незавершенной строительством квартиры двухэтажного дома с подвалом мансардой Литер А6, назначение: «нежилое», площадью 278,14 кв.м., степень готовности ...%, кадастровый (условный) N, адрес (место нахождения) объекта: ..., условный N. На основании свидетельства о государственной регистрации прав от ... ФИО4 является собственником незавершенной строительством квартиры двухэтажного дома с подвалом мансардой Литер А6, назначение: «нежилое», площадью 278,14 кв.м., степень готовности ...%, кадастровый (условный) N, адрес (место нахождения) объекта: ..., условный N.Согласно выписке их ЕГРН от ... ФИО5 является собственником незавершенной строительством квартиры двухэтажного дома с подвалом мансардой Литер А6, назначение: «нежилое», площадью 278,1 кв.м., степень готовности ...%, кадастровый (условный) N, адрес (место нахождения) объекта: ..., условный N (по договору инвестирования N).

Истцы указали, что каждая квартира в доме имеет отдельный вход, индивидуальное отопление, освещение, инженерные коммуникации. В настоящее время возникла необходимость в приведении статуса объектов недвижимости в соответствие с действующим законодательством. В качестве доказательства отсутствия в принадлежащих им объектах общего имущества и наличия у них признаков дома блокированной застройки, истцы ссылаются на технические планы здания на каждый отдельный объект от ..., подтверждающие факт завершения строительства объектов, а также экспертные заключения N от ... года, N от ... 2024 года, N от ... ООО «Прайд» «Агентство экспертиз и оценки».

Просили суд признать незавершенную строительством квартиру, назначение: «нежилое», площадью 278,14 кв.м., расположенную в двухэтажном доме с подвалом и мансардой литер А6, адрес (местонахождение) объекта: ..., принадлежащую ФИО3, «завершенной строительством, процент готовности ... %, год завершения строительства объекта недвижимости 2006, назначение «нежилое»;

признать незавершенную строительством квартиру, назначение: «нежилое», площадью 278,14 кв.м., расположенную в двухэтажном доме с подвалом и мансардой литер А6, адрес (местонахождение) объекта: ..., принадлежащую ФИО4, «завершенной строительством, процент готовности ...%, год завершения строительства объекта недвижимости 2006, назначение «нежилое»;

признать незавершенную строительством квартиру, назначение: «нежилое», площадью 278,1 кв.м., расположенную в двухэтажном доме с подвалом и мансардой литер А6, адрес (местонахождение) объекта: ..., принадлежащую ФИО5, «завершенной строительством, процент готовности ...%, год завершения строительства объекта недвижимости 2006, назначение «нежилое»;

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в направленном в суд заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители третьих лиц Департамента градостроительства и земельных отношений администрации ..., управления Росреестра по ..., третьи лица ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истцов и третье лицо ФИО1, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, по доводам, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1), а абзац третий статьи 12 указанного Кодекса устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО3 на основании свидетельств о государственной регистрации права от ... ... является собственником незавершенной строительством квартиры двухэтажного дома с подвалом мансардой Литер А6, назначение: «нежилое», площадью 278,14 кв.м., степень готовности ...%, кадастровый (условный) N, адрес (место нахождения) объекта: ..., условный N.

ФИО4 на основании свидетельства о государственной регистрации прав от ... является собственником незавершенной строительством квартиры двухэтажного дома с подвалом мансардой Литер А6, назначение: «нежилое», площадью 278,14 кв.м., степень готовности 50%, кадастровый (условный) N, адрес (место нахождения) объекта: ..., условный N.

ФИО5 согласно выписке их ЕГРН от ... является собственником незавершенной строительством квартиры двухэтажного дома с подвалом мансардой Литер А6, назначение: «нежилое», площадью 278,1 кв.м., степень готовности ...%, кадастровый (условный) N, адрес (место нахождения) объекта: ..., условный N (по договору инвестирования N).

Решением Ленинского районного суда ... от ... исковые требования ФИО1 к администрации ... о признании объектов недвижимости завершенными строительством объектами и внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости удовлетворены.

Судом постановлено: «признать объект недвижимого имущества с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., условный N (по договору инвестирования N), площадью 278,1 кв.м., назначением: Нежилое завершенным строительством объектом недвижимости (процент готовности ... %).

Признать объект недвижимого имущества с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., условный N (по договору инвестирования N), площадью 264,98 кв.м., назначением: Нежилое завершенным строительством объектом недвижимости (процент готовности ... %).

Решение является основанием для внесения изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объектов недвижимости с кадастровыми номерами ... и ...».

В удовлетворении иска ФИО1 к Управлению Росреестра по Оренбургской области о признании объектов недвижимости завершенными строительством объектами и внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ... решение Ленинского районного суда г.Оренбурга от ... оставлено без изменения.

Судом установлено, что по своему архитектурно-планировочному решению и фактическому пользованию указанный дом по адресу: ... состоит из шести изолированных помещений с отдельными входами, используемых как объекты нежилого назначения.

На основании ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что ФИО1 являлся инвестором строящихся квартир по договору инвестирования, заключенному ... с ТСЖ «Жилищный комплекс «Восточный», которое ... заключило договор подряда на строительство жилых домов по ... По сводным актам от ... и от ... инвесторы передали МП «Стройналадка» для производства работ строительные материалы.

ТСЖ «ЖК «Восточный» ... заключило договор подряда на производство строительно-монтажных работ по сооружению жилых домов с ООО «Монолит». Согласно представленному разрешению от ..., действительному до ..., выданному Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора г. Оренбурга, ТСЖ «Жилой комплекс «Восточный» было разрешено проведение строительно-монтажных работ по ... на основании проектной документации, разработанной ТОО «Монолитжилстрой-Инвест». В разрешении имеется ссылка, что оно выдано на основании распоряжения от ... N-р и документа на землепользование от ... N.

Представленный рабочий проект проектной документации «Высокоплотная застройка по ... году, свидетельствует о том, что здание спроектировано как состоящее из двухэтажных пятикомнатных блок-секций, разделенных стенами без проемов, имеющими отдельные входы и выходы, отдельные входы в подвальные помещения и помещения мансарды над каждой блок-секцией.

По договору-поручению от ... член ТСЖ «ЖК «Восточный» ФИО1 принял на себя обязательство по строительству инженерных коммуникаций для обеспечения жизнедеятельности ТСЖ «ЖК «Восточный», в том числе по строительству газопровода низкого давления от ГРГ (ШП) до каждого потребителя, водопровода и канализации в пределах объекта строительства и их подключение к центральным сетям ..., электтроснабжения в пределах строительства жилого комплекса, в том числе укладка электрокабеля и монтажа ВРУ для каждого дома.

В соответствии с актом приема-передачи завершенного строительством объекта недвижимости от 07.07.2006 года, члены ТСЖ «ЖК «Восточный» приняли у ЗАО ПСП «Монолит» законченный строительством объект недвижимости – двухэтажный дом, состоящий из шести двухэтажных пятикомнатных блок-секций (6 квартир). Блок-секции имеют индивидуальный выход как на собственный участок, так и на земельный участок общего пользования (назначения), общие стены без проемов и возможности проникновения между блоками в силу конструктивной особенности строения и типа здания – дома блокированной застройки. В приложении к акту приемки-передачи завершенного строительством объекта указан процент готовности строительно-монтажных работ по обустройству фундамента, наружных и внутренних капитальных стен, перегородок, перекрытий, полов, крыши. оконных и дверных проемов, наружной отделки и санитарно-технических работ – ... %

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в пункте 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2023 года (далее - Обзор), основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.

Согласно представленному техническому плану от ..., подготовленному с целью изменения сведений об объекте недвижимости -помещении по адресу: ... регистрации его в качестве здания с наименованием Блок N, объект недвижимости имеет характеристики изолированного здания – блок-секции в доме блокированной застройки.

Истцы, требуя признать указанные объекты завершенными строительством объектами пояснил, что строительство дома завершено полностью, помещения используются для осуществления лицензируемой медицинской деятельности, однако он лишен возможности изменить их статус, поскольку помещения поставлены на учет как незавершенные строительством помещения - квартиры.

В обоснование своих требований истцами представлены заключения эксперта ООО «Агентство экспертиз и оценки «Прайд» ФИО7, имеющего профессиональную подготовку по специальности «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости».

Так, согласно заключению эксперта от ... N, экспертом ... проведен осмотр квартиры по адресу: ....

Согласно заключению эксперта от ... N, экспертом ... проведен осмотр квартиры по адресу: ....

Согласно заключению эксперта от ... N, экспертом ... проведен осмотр квартиры по адресу: ....

Эксперт со ссылкой на СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» указал, что законченный строительством объект – это объект строительства в составе, допускающем возможность его самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены в соответствии с требованиями проектной, нормативно-технической документации и приняты несущие, ограждающие конструкции и инженерные системы, обеспечивающие в совокупности прочность и устойчивость здания (сооружения), защиту от атмосферных воздействий, температурный режим, безопасность пользователей, населения и окружающей среды.

По результатам исследования эксперт установил, что квартира площадью 278,14 кв.м, условный N по адресу: ..., условный N, квартира площадью 278,14 кв.м, по адресу: ..., кадастровый N, условный N, а также квартира площадью 278,1 кв.м, по адресу: ..., кадастровый N, условный N являются законченными строительством объектами, на которых выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов все строительно-монтажные работы, а также пуско-наладочные и другие работы по подготовке его к эксплуатации. Из содержания заключения эксперта следует, что при проведении исследования им были изучены также договоры и акты подключения квартир к коммунальным ресурсам, включая водоснабжение и водоотведение, договор на поставку газа, разрешение на подключение электроснабжения. Из представленного в заключении фотоотчета следует, что в помещениях выполнена внутренняя отделка. помещения полностью меблированы для использования в качестве офисных, вспомогательные помещения оборудованы сантехническими приборами, в рабочем состоянии находятся инженерные системы электроосвещения, отопления и газоснабжения. Степень готовности помещений подвала, первого, второго этажа, мансарды и лестниц указана экспертом как ... %.

Из содержания вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Оренбурга от ... года, которым за ФИО6 признано право собственности на блок-секцию N этого же дома, следует, что здание блокированной застройки завершено строительством в ... году.

Представленные экспертные заключения, выполненные квалифицированным специалистом, имеющим высшее техническое образование, необходимую квалификацию и стаж экспертной работы, подтверждают завершение работ по строительству спорных объектов недвижимости, являются допустимыми, относимыми и достаточными доказательствами, подтверждающими доводы истца.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По настоящему делу предметом спора являются объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, возведенные на основании разрешения на строительство на отведенном для строительства земельном участке.

Исследовав собранные по делу доказательства в их взаимной связи в совокупности суд приходит к выводу о том, что на момент приобретения истцом права собственности на спорные объекты недвижимого имущества – помещения, они являлись законченными строительством объектами. Оснований полагать, что указанные помещения образованы в результате самовольной реконструкции дома, не имеется. С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении иска, предъявленного к администрации г. Оренбурга, о признании спорных объектов недвижимости завершенными строительством объектами.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда является одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Руководствуясь 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3, ФИО4, ФИО5 к администрации г. Оренбурга о признании объектов недвижимости завершенными строительством объектами и внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости удовлетворить.

Признать объект недвижимого имущества с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., условный N, площадью 278,14 кв.м., назначением: нежилое завершенным строительством объектом недвижимости (процент готовности ... %).

Признать объект недвижимого имущества с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., условный N (по договору инвестирования N), площадью 278,14 кв.м., назначением: нежилое завершенным строительством объектом недвижимости (процент готовности ... %).

Признать объект недвижимого имущества с кадастровым номером ... расположенный по адресу: ..., условный N (по договору инвестирования N), площадью 278,1 кв.м., назначением: нежилое завершенным строительством объектом недвижимости (процент готовности ... %).

Решение является основанием для внесения изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объектов недвижимости с кадастровыми номерами ..., ...... и ....

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд города Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение судом принято в окончательной форме 02.02.2026 года.

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-1407/2026.

Судья подпись Е.И.Куценко

Копия верна:

Судья

Секретарь