Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

№3а-53/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2021 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.

при ведении протокола 

судебного заседания помощником судьи Беляковой И.А., 

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 101317 +/- 111 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов для промышленного использования, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 г. 

Требования мотивированы тем, что административный истец является субарендатором вышеназванного земельного участка и не согласен с его кадастровой стоимостью по состоянию на 15 января 2016 г., считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы как плательщика арендных платежей. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке № от 11.03.2021г., подготовленный ООО «Ассоциация независимой оценки».

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО4 ФИО10 заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта в размере 118672 600 руб.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО3 в судебном заседании против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы не возражала, полагая, что определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной. Просила возложить расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца. 

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области, администрации г.Липецка, ООО «Завод Стройдеталь» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. Суд считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца по доверенности ФИО4, представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административный истец ФИО2 является субарендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 101317 +/- 111 кв.м из земель населенных пунктов для промышленного использования, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> (л.д. 6-21, 99-103 т.1).

Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на 15 января 2016 г. в размере 208127 407 рублей 74 копейки (л.д.5 т.1).

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № от 11.03.2021г., подготовленный ООО «Ассоциация независимой оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 января 2016 г. составляет 51014 950 рублей (л.д. 33-82 т.1)

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Союза судэкспертов «Ника» ФИО11

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № от 11.03.2021г., подготовленный ООО «Ассоциация независимой оценки», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, в отчете об оценке нарушен п. 5 ФСО №3 «...содержание отчета об оценке не должно вводить в

заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке)...» и п.8 ФСО №1 «...информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».

Для определения величины корректировок (скидка на торг - стр.65 отчета, площадь объекта - стр.67 отчета), оценщик использует Справочник оценщика недвижимости - 2018 «Земельные участки. Часть 2», в то время как дата оценки 15.01.2016г.

Таким образом, использование Справочников, составленных после даты оценки, для расчета корректировок приводит к нарушению п.8 ФСО №1 и влияет на итоговую рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

Также в отчете об оценке нарушен п. 5 ФСО №3 «...содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке)...» и п.22 ФСО №7 «...при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения, стоимости объекта оценки...»

Оценщиком не было проанализировано местоположение объекта оценки и объектов-аналогов внутри населенного пункта, их расположение относительно крупных автодорог, а также тип подъездных путей до земельных участков. Данные факторы не были учтены, следовательно, отсутствие анализа объекта оценки и объектов-аналогов по данным параметрам приводит к искажению полученного результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Исходя из изложенного, экспертом ФИО12 сделан вывод о том, что отчет об оценке рыночной стоимости № от 11.03.2021г., выполненный ООО «Ассоциацией независимой оценки», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости № от 11.03.2021г., подготовленный ООО «Ассоциация независимой оценки», не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых названный отчет не может быть принят в качестве допустимого доказательства по делу.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 30.07.2021г., рыночная стоимость с кадастровым номером № земельного участка площадью 101317 +/- 111 кв.м из земель населенных пунктов для промышленного использования, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> по состоянию на 15.01.2016 г. составила 118672 600 рублей. 

Анализируя экспертное заключение № от 30.07.2021 г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. 

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом мотивированно и корректно, с применением сравнительного подхода (методом прямого сравнения продаж).

В рамках сравнительного подхода информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (архив объявлений ruads.org). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объекту оценки. 

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость. 

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). 

Доказательства, подтверждающие недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах, в материалы дела не представлены.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка, то кадастровая стоимость земельного участка площадью 101317 +/- 111 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов для промышленного использования, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, подлежит установлению по состоянию на 15 января 2016 г. в размере равном его рыночной стоимости – 118672 600 рублей. 

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы Союзу судэкспертов «Ника» в сумме 70 000 рублей, суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. 

C учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует оценить соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости с рыночной стоимостью, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной, либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке, и с учетом указанных обстоятельств, определить свидетельствует ли это об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту недвижимости, и как следствие, влечет ли это нарушение прав административного истца.

Так, сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 января 2016 года, утвержденной приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в размере 208127 407 рублей 74 копейки, и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной на основании заключения судебной экспертизы от 30.07.2021 г., равной 118672 600 рублей составляет 43%, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов оценки диапазон отклонений.

Поскольку разница между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является чрезмерной и удовлетворение требования административного истца было обусловлено реализацией предоставленного законом права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, - а не наличием спора о праве, как такового, и не фактами нарушения или оспаривания прав административного истца со стороны административного ответчика, - то расходы по оплате судебной оценочной экспертизы должна нести сторона административного истца, как лица, в силу закона обязанного доказывать те обстоятельства, на которые было указано в обоснование заявленного требования.

При таких обстоятельствах с административного истца в пользу в пользу Союза судэкспертов «Ника» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 70 000 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 101317 +/- 111 кв.м из земель населенных пунктов для промышленного использования, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 года - 118672600 (сто восемнадцать миллионов шестьсот семьдесят две тысячи шестьсот) рублей. 

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. 

Датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 2 июня 2021 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу Союза судэкспертов «Ника» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья . О.В. Михалева

Решение в окончательной 

форме принято 18.08.2021 г.

.

.

. 

10