Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 февраля 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-16/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца ФИО2 по доверенности ФИО3,

представителя администрации муниципального района Шигонский Самарской области, Администрации сельского поселения Муранка муниципального района Шигонский Самарской области по доверенностям ФИО4,

У с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 29 286 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: рекреационных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 2 июля 2014 года в размере 3 455 748 рублей.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что является арендатором названного земельного участка, на котором расположены принадлежащие ей объекты капитального строительства. Кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты её права и обязанности как плательщика арендной платы.

В судебное заседание представитель административного истца ФИО3 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении. 

Представитель Администрации муниципального района Шигонский Самарской области, Администрации сельского поселения Муранка муниципального района Шигонский Самарской области по доверенностям ФИО4 просил отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области представили письменные отзывы.

Заслушав стороны, эксперта ФИО1 исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО2 требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на основании договора аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного 26 февраля 2016 года муниципальным образованием – муниципальный район Шигонский с ФИО2, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 29 286 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: рекреационных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На вышеуказанном земельном участке расположены принадлежащие ФИО2 на праве собственности объекты капитального строительства.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 6 августа 2008 N 308 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, который определяет размер арендной платы исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приложением № 2 к Постановлению Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 в размере 8 163 765,36 рублей по состоянию на 2 июля 2014 года.

Считая кадастровую стоимость вышеуказанного объекта завышенной, ФИО2, 27 октября 2018 года обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований ФИО2 представила отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 19 сентября 2017 года обществом с ограниченной ответственностью «РЕГИОН», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 2 июля 2014 года в размере 3 455 748 рублей.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Гранд Истейт».

По результатам судебной экспертизы, проведенной 9 января 2018 года, составлено экспертное заключение №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 2 июля 2014 года определена в размере 7 262 928 рублей.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с федеральными стандартами оценки, отвечает предъявляемым к отчету об оценке, содержит подробное описание проведённого исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос.

Выводы эксперта основаны на данных справочной и нормативно-технической литературы, открытых и общедоступных источников информации. 

При проведении исследования эксперт определил качественные и количественные характеристики объекта экспертизы, Описание объекта оценки произведено на основании документов, представленных заказчиком оценки, а также сведений, полученных в результате осмотра объекта исследования 26 декабря 2017 года.

В исследовании экспертом был проведен мониторинг рынка недвижимости Самарской области по состоянию на 2 июля 2014 года, в процессе анализа рассматривались объявления за период с 1 января 2012 года по 2 июля 2014 года. 

Для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт выбрал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, в ходе которого выбрал 10 объектов-аналогов разрешенным использованием – под объекты рекреации, расположенные в Красноярском, ставропольском, Приволжском Волжском районах Самарской области, площадью от 20 500 кв.м. до 440 000 кв.м., стоимость от 100 до 652 рублей за 1 кв.м. или в среднем 296 рублей за 1 кв.м. без учета скидки на торг, источником поиска которых явилась выборка из базы данных «АДОН», информационной системы «Центр», а также интернет сайты: http://www.rs63.ru/, http://www.land63.ru/.

После этого эксперт выявил основные элементы сравнения, описал корректировки, вносимые исходя из различий между объектом экспертизы и сравниваемыми объектами, после чего произвел окончательный расчет рыночной стоимости.

Допрошенная в судебном заседании эксперт общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Гранд Истейт» - ФИО1 выводы, сделанные в экспертном заключении подтвердила и показала, что объекты-аналоги брались для расчета рыночной стоимости расположенные неподалеку от объекта исследования. Данных об объектах-аналогах, на сайте «Авито» не обнаружено. Зависимость стоимости земельных участков рекреационного назначения от фактора местоположения незначительное. Существенным фактором для таких земель является наличие вблизи земельного участка водоема. Однако данный фактор оценщиком не рассматривался. Экспертом были приняты для расчетов 10 объектов-аналогов - земельных участков под туристические базы. Объекты-аналоги, имеющиеся в отчете, не найдены ею ни на АВИТО, ни в других источниках.

Суд отмечает, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, сомнений в компетентности и объективности эксперта у суда не имеется.

Ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы представителем административного истца не заявлено, доказательств иной величины рыночной стоимости не представлено.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его выводы правильными и отмечает, что установленная им величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, в связи с этим кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной рыночной стоимости по состоянию на 2 июля 2014 года в размере, определённом заключением экспертизы и составляющим 7 262 928 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27 октября 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 29 286 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: рекреационных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 2 июля 2014 года в размере 7 262 928 рублей. 

В остальной части иска отказать.

Датой обращения ФИО2 в суд считать 27 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина