По делу №2-1035/2023

УИД 16RS0031-01-2023-000935-19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

6 октября 2023 года г. Набережные Челны

Тукаевский районный суд Республики Татарстан в составе судьи председательствующего судьи Такаевой Н.Г., при секретаре Мавлиевой Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан к ФИО2 ФИО8 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка иску по встречному иску ФИО1 к исполнительному комитету Тукаевского муниципального района Республики Татарстан о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, 

У С Т А Н О В И Л:

исполнительный комитет Тукаевского муниципального района обратился в суд с иском к ФИО2, в котором, указывая на то, что 17 декабря 2021 года по результатам торгов между исполнительным комитетом Тукаевского муниципального района Республики Татарстан, в лице председателя Палаты имущественных и земельных отношений Тукаевского муниципального района, и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №104/21н, по условиям которого ФИО2 в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:39:102501:1366, общей площадью 1421 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, годовой размер арендной платы земельного участка определен в размере 699 74,31 рублей.

Согласно пункту 2.2 Договора арендатор самостоятельно ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за отчетным, вносит арендную плату. Арендатором ежеквартально 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, проводится сверка оплаты арендных платежей и подписывается акт сверки оплаты арендных платежей.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 10% от просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 9.5. Договора).

На основании подпунктка 4.2.1. Арендатор обязуется оплатить размер первой годовой арендной платы не зависимо от периода использования земельного участка в будущем следующим образом: с учетом ранее перечисленного задатка в размере: 12 792,41 рублей, Арендатор обязуется перечислить: 686 951,90 рублей в течение 30 (двадцати) календарных дней с даты подписания настоящего договора.

Исполнительный комитет Тукаевского муниципального района Республики Татарстан указывая на то, что ФИО2 обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды №104/21-н от 17 декабря 2021 года не исполняются, просили суд взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды в размере 1 095 136,11 рублей, неустойку в размере 1 042 655,28 рублей.

ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением, указав в обосновании требований, что на основании пункта 7.8 договора аренды им в адрес ответчика было направлено заявление о расторжении договора аренды, в связи с продажей объекта недвижимого имущества, размещенного на арендованном земельном участке, просил суд признать договор аренды земельного участка №104/21-н от 17 декабря 2021 года, заключенный между ФИО2 и исполнительным комитетом Тукаевского муниципального района Республики Татарстан расторгнутым с 14 декабря 2022 года.

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО3 исковые требования исполнительного комитета Тукаевского района признала частично, в части суммы долга в размере 686 951,90 рублей и неустойки в размере 686 951,90 рублей, встречные исковые требования поддержала, указывая на то, что ФИО2 воспользовавшись правом, предусмотренным пунктом 7.8 договора аренды направил в адрес исполнительного комитета заявление о расторжении договора, в связи с продажей объекта недвижимости, расположенного на нем, по истечении 30 дней договор подлежит расторжению.

Исполнительный комитет Тукаевского района Республики Татарстан суд своего представителя не направил.

ФИО3, представляющая также интересы третьего лицо ФИО4, требования исполнительного комитета Тукаевского района к ФИО2 в части взыскания задолженности в размере 696 951,90 рублей и неустойки в размере 686 951,90 рублей считает обоснованными, встречные требования поддержала, с указанием на то, что собственником строения, расположенного на спорном участке является ФИО4

Суд, считает возможным рассмотреть спор в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц, и выслушав явившегося представителя, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Статьёй 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В силу положений пункта 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Приведенные положения Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о возможности расторжения договора в одностороннем порядке в случае, если право на совершение подобного действия предусмотрено договором, при этом управомоченная сторона, отказывающаяся от договора должна действовать добросовестно.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются: земельный налог и арендная плата.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Согласно нормам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 данного кодекса в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно статье 39.11 указанного кодекса (в редакции действовавшей на момент аукциона и заключения оспариваемого договора) организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом. (п. 11).

В соответствии с пунктом 14 данной нормы начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 12 февраля 2020 года №78-пр утверждены примерные формы договоров по продаже земельных участков и предоставлению на ином праве.

Из материалов дела следует, что 17 декабря 2021 года по итогам аукциона на основании постановления руководителя исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан №3784 от 26 октября 2021 года между исполнительным комитетом Тукаевского муниципального района Республики Татарстан и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №104/21-н.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 16:39:102501:1366, общей площадью 1421 кв.м., расположенный по адресу: Республика №, 

<

адрес>, (пункт 1.1-1.1.3), категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (пункты 1.1.4-1.1.5).

Согласно пункту 2.1 договора размер годовой арендной платы установлен по результатам аукциона, согласно протоколу о результатах торгов №1 от 30 ноября 2021 года и составляет 699 744,31 рублей в год, размер ежемесячной арендной платы составляет 58 312,03 рублей.

Арендатор самостоятельно ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за отчетным, вносит арендную плату (пункт 2.2).

Также пунктом 4.2.1 договора установлено, что арендатор обязуется оплатить размер первой годовой арендной платы не зависимо от периода использования земельного участка в будущем следующим образом: с учетом ранее перечисленного задатка в размере: 12 792,41 рубля, арендатор обязуется перечислить: 686 951,90 рублей в течение 20 календарных дней с даты подписании настоящего договора. Размер первой годовой арендной платы перерасчету, либо возврату/частичному возврату арендатору не подлежит не зависимо от периода использования земельного участка.

Пунктом 7.8 договора предусмотрено, что арендатор вправе расторгнуть в одностороннем порядке настоящий договор с предварительным письменным уведомлением арендодателя за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Расторжение настоящего договора не освобождает «Арендатора» от необходимости погашения задолженности по внесению арендной платы и уплате неустойки. При этом стоимость затрат, произведенных «Арендатором» при освоении земельного участка, не возмещается и становится собственностью Тукаевского муниципального района (пункт 7.9).

Договором аренды предусмотрена ответственность арендатора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок, неустойка в размере 10 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 9.5); в случае нарушения арендатором других обязанностей, перечисленных в пункт 4.2 (кроме пункта 4.2.7) настоящего договора, арендатор уплачивает штраф в размере 20 % годовой арендной платы, рассчитываемой по цене аренды земельного участка на момент обнаружения факта нарушения условий договора (пункт 9.6).

Судом также установлено, что на спорном земельном участке расположен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 100,5 кв.м., 2022 года постройки.

Согласно выписке из ЕГРН жилой дом с кадастровым номером №, 2022 года постройки, расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО5 на основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 35 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Разрешая требования, суд, установив, что в силу прямого указания закона при приобретении объекта недвижимого имущества ФИО5 приобрел право пользования земельным участком, занятым таким объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №-н от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО5, будучи новым собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора с даты регистрации права собственности на указанный объект (с ДД.ММ.ГГГГ).

Разрешая требования исполнительного комитета 

<

адрес>, суд, установив, что с ДД.ММ.ГГГГ, в силу вышеуказанных норм и разъяснений, арендатором спорного земельного участка является новый собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, ФИО5, требования к которому не предъявлены, приходит к выводу, что правовых оснований для взыскания с ФИО2 задолженности по аренде за период с 17 декабря 2022 года (с учетом условий договора, обязывающих арендатора внести годовую арендную плату не зависимо от периода использования земельного участка пункт 4.2.1.), не имеется.

С ФИО2 подлежит взысканию годовой размер арендной платы, что согласуется с условиями договора, отраженными в пункте 4.2.1 договора аренды, с учетом внесенного задатка, в размере 686 951,90 рублей, также неустойка, рассчитанная на указанную сумму в размере 686 951,90 рублей.

Проверяя расчет неустойки, произведенного согласно пункту 9.5 договора аренды, суд, исходя из того, что заявленный размер неустойки не превышает размер неустойки, произведенной с учетом применения моратория, введенного пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», приходит к выводу, что с ФИО2 в пользу исполнительного комитета Тукаевского района подлежит взысканию 1 373 903,80 рублей, из них 686 951,90 рублей задолженность по аренде, 686 951,90 рублей неустойка.

Разрешая встречные требования ФИО2 о признании договора аренды земельного участка №104/21-н от 17 декабря 2022 года, расторгнутым, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что с заявлением о расторжении договора ФИО2 обратился в адрес арендатора 17 января 2023 года, то есть после регистрации права собственности ФИО5 на объект недвижимости, расположенного на спорном участке.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что на дату подачи заявления ФИО2 не являлся стороной спорного договора, и не обладал правом, предусмотренным в пункте 7.8 договора (право арендатора) на подачу указанного заявления.

В связи с тем, что судебной защите в силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит только нарушенное право, наличие арендных отношений уже между ФИО5 и исполнительным комитетом Тукаевского района в отношении спорного земельного участка, не нарушают права ФИО2, следовательно, встречные требования не подлежат удовлетворению.

С ФИО2 также подлежит взысканию в бюджет Тукаевского района государственная пошлина, от оплаты которой был освобожден исполнительный комитет Тукаевского района Республики Татарстан, пропорционально размеру удовлетворённых требований, в размере 13 645,51 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан к ФИО2 ФИО9 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (ИНН №) в пользу исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан, ИНН № задолженность по договору аренды №-н от ДД.ММ.ГГГГ в размере 686 951 (шестьсот восемьдесят шесть тысяч девятьсот пятьдесят один) рубль 90 копеек, неустойку в размере 686 951 (шестьсот восемьдесят шесть тысяч девятьсот пятьдесят один) рубль 90 копеек, всего 1 373 903 (один миллион триста семьдесят три тысячи девятьсот три) рубля 80 копеек.

В остальной части в удовлетворении исковых требований исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 ФИО11 к исполнительному комитету Тукаевского муниципального района Республики Татарстан о признании договора аренды земельного участка №-н от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым, отказать.

Взыскать с ФИО2 ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (ИНН №) в бюджет Тукаевского муниципального района государственную пошлину в размере 15069 (пятнадцать тысяч шестьдесят девять) рублей 52 копеек.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Татарстан через Тукаевский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья: