УИД 69RS0037-02-2024-001309-33

№ 2-1031/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июня 2024 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Тирановой Л.В.,

при помощнике судьи Баданиной Н.Ю.,

с участием представителя истца Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

представителя ответчиков ФИО4, ФИО4 – ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к ФИО2, ФИО4, ФИО4 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области обратилось в Калининский районный суд Тверской области к ФИО2, ФИО4, ФИО4, в котором в уточненной редакции иска просит:

1. Признать недействительным Договор купли-продажи от 31.08.2021 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный между ФИО4 и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 53 545 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

2. Признать недействительным Договор купли-продажи от 06.10.2021 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный между ФИО4 и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 53 545 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

3. Признать недействительным Договор купли-продажи от 14.07.2021 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный между ФИО4 и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 129 605 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

4. Признать недействительным Договор купли-продажи от 27.08.2021 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный между ФИО4 и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 129 605 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

5. Применить последствия недействительности сделок:

обязать ФИО4 возвратить ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 129 605 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, Калининский муниципальный район, с/п Кулицкое;

обязать ФИО4 возвратить ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 53 545 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>;

обязать ФИО2 возвратить ФИО4 денежные средства в размере 100 000 рублей, полученные по договорам купли-продажи от 31.08.2021, 06.10.2021 1/2 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №;

обязать ФИО2 возвратить ФИО4 денежные средства, в размере 460 000 рублей, полученные по договорам купли-продажи от 14.07.2021, 27.08.2021 1/2 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

6. Указать, что решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 53 545 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>; прекращения права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 129 605 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>; восстановления права собственности ФИО2 на указанные земельные участки.

В обоснование указывает, что в соответствии с постановлением администрации Тверской области от 06.05.2006 № 93-па «О реализации отдельных полномочий в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения» Министерство осуществляет полномочия субъекта Российской Федерации, предусмотренные Федеральным законом № 101-ФЗ.

На момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи ФИО2 имела в собственности весь земельный участок с кадастровым номером №, и весь земельный участок с кадастровым номером №, а не доли в праве собственности на них.

В результате последовательных сделок долей в праве общей долевой собственности на спорные участки, которые в совокупности составляли целый земельный участок, заключенных через короткий промежуток времени, собственником земельного участка с кадастровым номером № стал ФИО4, собственником земельного участка с кадастровым номером № стал ФИО4.

В Правительство Тверской области не поступало извещений от ФИО2 о намерении продать земельные участки с кадастровыми номерами №, № в порядке, предусмотренном ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ.

Таким образом, договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки являются взаимосвязанными сделками, направленными на достижение одной цели - продажу всего земельного участка в обход требований Федерального закона № 101-ФЗ о соблюдении преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации.

Договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенные между ФИО4 и ФИО2, и Договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенные между ФИО4 и ФИО2, являются ничтожными сделками, поскольку противоречат требованиям статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ.

В судебном заседании представитель истца Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - ФИО1 поддержала заявленные требования по изложенным доводам и основаниям. Пояснила, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ в случае намерения продать земельный участок направляется соответствующее извещение в субъект РФ. В данном случае в соответствии с постановлением Администрации Тверской области от 06.05.2006 №93-па Министерство осуществляет полномочия субъекта РФ, предусмотренные Федеральным законом № 101-ФЗ « Об обороте земель сельхозназначения» и имеет значение то, что изначально оба земельных участка находились в собственности ФИО2, в результате последовательных сделок по продаже ? доли земельных участков право собственности них перешло полностью ФИО4. Оспариваемые сделки являются ничтожными, поскольку совершены в обход ст. 8 указанного закона. 

В судебном заседании ФИО2 при надлежащем извещении участия не приняла, направил в суд своего представителя ФИО3, которая поддержала письменные возражения против удовлетворения требований, где указано, что 31.08.2021 между ею, ФИО2, и ФИО4 был заключен договор купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью 53 545 кв. м. Инициатором сделки был ФИО4, который сообщил, что хочет заниматься сельским хозяйством, выразил желание с ней заниматься сельскохозяйственной деятельностью, поскольку она имеет огромный опыт ведения сельского хозяйства, и длительное время была председателем колхоза. Также ФИО4 попросил меня давать ему советы по поводу ведения деятельности. После заключения сделки она посоветовала ФИО4 полгода не трогать земельный участок, а позже (когда будет сезон) использовать земельный участок для сена, поскольку на участке посеяны многолетние травы, которое можно потом продать частным лицам, содержащим коров, лошадей, но нужно приобрести пресс-подборщик тюковой и делать тюки по 25 кг с ними легч;е работать.

О покупке второй доли ей, ФИО6, поступило предложение от 15.09.21 (которое было получено 16.09.21) от ФИО7, которая хотела купить 1\2 земельного участка с кадастровым номером № за 50 000,00 рублей. Поскольку ее здоровье после заключения первого договора ухудшилось, она приняла решение принять предложение о покупке доли земельного участка с соблюдением преимущественного права покупки второго участника долевой собственности на земельных участок (ст.250 ГК РФ) - ФИО4 В связи с чем, в адрес ФИО4 ею было направлено соответствующее уведомление от 20.09.21 купить долю данного земельного участка на тех же условиях, то есть за 50 000,00 рублей. (полученное 22.09.21), на что последний выразил согласие, направив ответ на уведомление от 30.09.21 (полученное 01.10.21). 06.10.2021 года между ею, ФИО2, и ФИО4 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью 53 545 (пятьдесят три тысячи пятьсот сорок пять) кв. м.

После заключения второго договора ФИО4 также попросил ее давать ему советы по ведению деятельности, на что она согласилась с целью развития сельского хозяйства и ей как опытному специалисту доставляет радость делиться своими знаниями. Она посоветовала ФИО4 часть участка использовать для сена, а позже, когда у него появится финансовая возможность провести дискование, затем зяблевую вспашку и рассказала ему, что можно сделать с данным участком с целью развития сельского хозяйства и дала соответствующие советы.

14.07.2021 между ею, ФИО2, и ФИО4 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью 129 605 кв. м. Инициатором сделки был ФИО4 по приведенным выше основаниям.

О покупке второй доли земельного участка ей поступило предложение от 25.07.2021 (которое получено 26.07.21) от ФИО8 о выкупе оставшейся доли земельного участка за 230 000,00 рублей. По тем же основаниям, что и приведены выше, она приняла решение о продаже данной доли, уведомив второго участника долевой собственности на земельный участок (ст.250 ГК РФ) ФИО4, предложив ФИО4 купить долю данного земельного участка на тех же условиях, то есть за 230 000,00 рублей. В связи с чем, в адрес ФИО4 было направлено соответствующее уведомление от 01.08.21 (полученное 02.08.21), на что последний выразил согласие, направив ответ на уведомление от 19.08.21 (полученный 21.08.21), сообщив, что хочет воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемой доли (1\2 доли земельного участка с кадастровым номером №) и готов купить ее за 230 000,00 (двести тридцать тысяч) рублей. м 27.08.2021 между ФИО2, и ФИО4 в лице ФИО4 был заключен договор купли-продажи доли земельного участка jc кадастровым номером №, площадью 129 605 кв. м. 

После заключения второго договора ФИО4 меня также ее давать ему советы по ведению деятельности, на что она согласилась с целью развития сельского хозяйства и ей как опытному специалисту доставляет радость делиться своими знаниями. Она посоветовала ФИО4 часть участка использовать для сена, а позже, когда у него появится финансовая возможность провести дискование, затем зяблевую вспашку и рассказала ему, что можно сделать с данным участком с целью развития сельского хозяйства и дала соответствующие советы.

У нее не было цели продавать полностью весь земельный участок одному лицу, так сложились обстоятельства. 

В судебном заседании ответчики ФИО4, ФИО4 при надлежащем извещении участия не приняли, направили в суд своего представителя ФИО5, который поддержал письменные возражения против удовлетворения требований, где указано, что при продаже доли в праве на земельный участок, а не земельного участка (ч. 1 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования, не подлежит применению. Выкуп органом исполнительной власти субъекта РФ доли земельного участка невозможен, поскольку это повлекло бы за собой возникновение двух видов собственности (частной и государственной) на один объект недвижимости. Понятие общей собственности (совместной или долевой) распространяется только на частную собственность. При этом в ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельхозназначения» изложено именно о преимущественном праве покупки земельного участка, а не доли в праве. Утверждение истца о том, что оспариваемые договоры купли-продажи нарушают права истца на спорные земельные участки, является необоснованным, поскольку при заключении договора купли-продажи долей земельного участка действие данного закона на указанные сделки не распространяется. Представитель истца в судебном заседании 20.06.2024 подтвердила, что первые сделки (договоры купли-продажи 1/2 доли) права истца не нарушают. Фактически истец признает, что это отдельные сделки, которые являются действительными. Также в судебном заседании 20.06.2024 представитель истца подтвердила, что если бы вторые сделки (договоры купли-продажи оставшейся 1/2 доли) не были бы заключены, то права истца не нарушались бы. Также представитель истца подтвердила, что если бы ФИО2 продала вторые 1/2 от каждого участка не ФИО4, а третьим лицам, которые обратились к ней с предложением о покупке, то права истца также не были нарушены. Таким образом, нарушением своего права преимущественной покупки истец видит только в варианте, когда продавцом выступает ФИО2, а покупателями выступают А-вы, которые реализовали не свою инициативу, а преимущественное право покупки, гарантированное им законом, стали покупателями оставшихся 1/2 каждого участка. Реализация собственником долевой собственности гарантированного законом преимущественного права не может является одновременно нарушением другой нормы закона (ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения) иначе, норма ст.250 ГК РФ содержала было оговорки или условия, при соблюдении которых она могла бы применяться. Но таких условий или оговорок в ст. 250 ГК РФ не имеется. В данном конкретном случае были заключены не договоры купли-продажи земельного участка, а договоры купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, поэтому отсутствует нарушение ч. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», равно как и обязанность соблюдения преимущественного права субъекта РФ. При этом, не имеет правового значения кто является покупателем по данным сделкам. Две сделки необходимо рассматривать как отдельные сделки. Истец в порядке ст.56 ГПК РФ, не предоставил доказательств, свидетельствующих о единой цели ФИО2 и А-вых изначально на совершение цепочки сделок, направленных на полную продажу земельных участков полностью. Фактические обстоятельства свидетельствуют об отсутствии единой цели. Оспариваемые истцом договоры купли-продажи долей не являются взаимосвязанными сделками, законодательно критерии которых не установлены. В судебной практике можно встретить разнообразные критерии для признания сделок взаимосвязанными: это единая хозяйственная цель договоров, короткий промежуток времени между сделками, совпадение по субъектному составу, однородность передаваемого имущества и т. д. В 2009 году Президиум Высшего арбитражного суда в своем постановлении от 22.09.09 № 6172/09 назвал три основания для квалификации соглашений как взаимосвязанных: преследование единой хозяйственной цели, общее хозяйственное назначение имущества, консолидация всего отчужденного по сделкам имущества в собственности одного лица. Однако в данном конкретном случае единой цели не было, ни у ФИО2 на продажу всего участка одним и тем же лицам, ни у А-вых на покупку всего участка. Так сложились конкретные обстоятельства. Инициаторов первой сделки выступил ФИО4, предложивший Васильевой Н.Ию продать ему 1/2 доли в земельном участке. По земельному участку с кадастровым номером № в возражениях на иск ФИО2 указала, что 14.07.2021 между ею и ФИО4 был заключен договор купли-продажи ? доли. О покупке второй доли ФИО2 поступило предложение от 25.07.2021 (которое было получено 26.07.21) от ФИО8, который хотел выкупить оставшуюся долю в земельном участке за 230 000,00 рублей. Учитывая, что здоровье ФИО2 после заключения первого договора ухудшилось, она приняла решение принять предложение, но обязана была соблюсти преимущественное право покупки второго участника долевой собственности на земельных участок, в связи с чем в адрес ФИО4 было направлено соответствующее уведомление от 01.08.21 (полученное 02.08.21). ФИО4, не имевший изначально собственного намерения покупатель весь участок, но не желающий, чтобы вторым дольщиком земли был кто-то кроме ФИО2, направил ей ответ на уведомление от 19.08.21 (полученный 21.08.21), согласно которому сообщил, что решил воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемой доли. Таким образом, по земельному участку с кадастровым номером № не ФИО2 выступила инициатором продажи ФИО4 оставшейся 1/2 доли, и не ФИО4 предложил ей продать ему ее.

ФИО8 захотел купить ? долю у ФИО2, а ФИО2 исходя из преимущественного права (ст.250 ГК РФ) предложила сначала ФИО4 купить данную долю. Таким образом, ФИО8 был инициатором сделки, а не ФИО2 с ФИО4 Действия ФИО8, предложившего ФИО2 продать 1/2 долю в земельном участке, не связаны с действиями ФИО4, предложившего ранее ФИО2 продать ему 1/2 долю в праве на земельный участок и с действиями ФИО2, которая согласилась на предложение ФИО4 продать ему 1/2 долю в праве на земельный участок, а позже согласилась продать 1/2 долю ФИО8, но уведомив ФИО4 о его преимущественном праве, последний это право реализовал.

Таким образом, две сделки по одному участку совершенные теми же лицами, в данном случае не имеют общей цели, не имели цель обойти какой-либо запрет, совершены по разным причинам, при обстоятельствах, отличных от первоначальной сделки, не связаны между собой.

По земельному участку с кадастровым номером № в возражениях на иск ФИО2 указала, что 31.08. 2021 между ею и ФИО4 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли. О покупке второй доли ФИО2 поступило предложение от 15.09.21 (которое было получено 16.09.21) от ФИО7, которая предложила купить 1\2 земельного участка с кад. номером № за 50 000,00 рублей. 

Учитывая, что здоровье ФИО2 после заключения первого договора ухудшилось, она приняла решение принять предложение, но обязана была соблюсти преимущественное право покупки второго участника долевой собственности на земельных участок, в связи с чем в адрес ФИО4 было направлено соответствующее уведомление от 20.09.21 (полученное 22.09.21), которое ФИО4 не имевший изначально собственного намерения покупатель весь участок, но не желающий, чтобы вторым дольщиком земли был кто-то кроме ФИО2, направил ей ответ на уведомление от 30.09.21 (полученный 01.10.21), согласно которому сообщил, что воспользуется преимущественным правом покупки.

По земельному участку с кадастровым номером № не ФИО2 выступила инициатором продажи ФИО4 оставшейся 1/2 доли, и не ФИО4 предложил ей продать ему ее. ФИО7 предложила купить 1/2 долю у ФИО2, а ФИО2 исходя из преимущественного права (ст.250 ГК РФ) предложила сначала купить данную долю ФИО4.

ФИО7 была инициатором сделки, а не ФИО2 с ФИО4 Действия ФИО7, предложившей ФИО9 продать 1/2 долю в земельном участке, не связаны с действиями ФИО4, предложившего ранее ФИО2 продать ему 1/2 долю в земельно участке и с действиями ФИО2, которая сначала согласилась на предложение ФИО4 продать ему 1/2 долю в участке, а позже согласилась продать 1/2 долю ФИО7, но уведомив ФИО4 о его преимущественном праве, последний это право реализовал.

Таким образом, две сделки по одному участку совершенные теми же лицами, в данном случае не имеют общей цели, не имели цель обойти какой либо запрет, совершены по разным причинам, при обстоятельствах, отличных от первоначальной сделки, не связаны между собой. Фактические обстоятельства, изложенные выше и документально подтвержденные материалами дела, подтверждают, что у ответчика ФИО2 изначально не было цели продажи всего земельного участка одному и тому же лицу, а у ответчиков ФИО4 изначально не было цели покупки всего земельного участка, однако ввиду описанных выше обстоятельств вторые сделки были заключены. Более того, какая-либо аффилированность - отношения связанности лиц между собой (ст. 53.2 ГК РФ) продавца и покупателя (ответчиков) отсутствует. В соответствии с пп.3 п.1 ст.20 НК РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно: лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. ФИО2 не состоит с ответчиками ФИО10 в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Короткий промежуток времени для признания сделок взаимосвязанными — это, например, два дня или в течение 1-2 дней. В данном случае по земельному участку № первая сделка заключена 31.08. 2021, а вторая сделка – 6.10. 2021, спустя 36 дней (1 месяц и 5 дней). По земельному участку № первая сделка заключена 14.07.2021, а вторая сделка – 27.08.2021, спустя 44 дня (1 месяц и 13 дней). Заключение сделок в такой срок обусловлено независящими от ответчиков обстоятельствами (ввиду инициативы третьих лиц). Исходя из вышеизложенного, критерии взаимосвязанных сделок, не определенных ни в одной норме закона, и в данном конкретном деле отсутствуют.

Право гражданина распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией Российской Федерации. Собственник вправе продать 1/2 долю своего собственного участка. При этом, гражданин вправе спустя некоторое время продать свою собственную оставшуюся 1/2 долю земельного участка. И в этом праве он не может быть ограничен. Истец фактически пытается противопоставить реализацию гражданином РФ своего конституционного права распоряжения своей собственностью, своему субъективному мнению о целях продавца и покупателя двух разных сделок, совершенных в разное время, по разным причинам и инициативе разных лиц, пусть и с одним и тем же лицом в итоге.

Учитывая, что стороны пришли к соглашению о расторжении договоров купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № от 06.10. 2021 и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № от 27.08.2021, то их невозможно признать недействительными. Не могут быть признаны недействительными сделки после их расторжения, ибо они отсутствуют фактически и не могут нарушать чьи-либо права.

Прекращенный договор не может быть признан действительным (недействительным), ибо он отсутствует фактически и не породит последствий, на которые был направлен, в том числе в будущем. Стороны подали на регистрацию соглашение о расторжении, однако ввиду принятия в рамках настоящего дела обеспечительных мер, данное расторжение на момент рассмотрения иска не зарегистрировано. 

В судебное заседание третье лицо Правительство Тверской области при надлежащем извещении представителя не направило.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с постановлением администрации Тверской области от 06.05.2006 № 93-па «О реализации отдельных полномочий в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения» Министерство осуществляет полномочия субъекта Российской Федерации, предусмотренные Федеральным законом № 101-ФЗ.

Согласно пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

С учетом правового содержания статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.

Судом установлено и подтверждено материалами дела (сведения ЕГРН, копии правоустанавливающих документов), что ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, образованного из земельного участка кадастровым номером №, из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 53 545 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером №). 1/2 доля в праве общей долевой собственности зарегистрировано 13.10.2021 № №, 1/2 доля в праве общей долевой собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ №.

Как следует из материалов реестрового дела, выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости ФИО4 приобрел по 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером № у ФИО2 на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 100 000 рублей.

ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, образованного из земельного участка кадастровым номером №, из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 129 605 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером №). Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ №.

Как следует из материалов реестрового дела, выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости ФИО4 приобрел 14.07.2021 и 27.08.2021 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером № у ФИО2 на основании договоров купли-продажи на общую сумму 460 000 рублей. 

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) устанавливает приоритетное регулирование нормами земельного законодательства имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, указывая, что гражданское законодательства применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законам ( ст.3. ЗК РФ).

Судом установлено, что спорные земельные участки относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и предназначены для ведения сельскохозяйственного производства.

В соответствии со ст. 21 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Процедура приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлена Федеральным законом РФ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно статье 8 которого для продажи земельного участка данной категории необходимо соблюсти процедуру извещения субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок. Отказ органа от приобретения земельного участка в силу преимущественного права дает возможность его дальнейшей реализации.

Одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является установление преимущественного право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его отчуждении, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Преимущественное право субъекта Российской Федерации на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения установлено статьей 8 Федерального закона № 101-ФЗ, статьями 8, 9 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области». 

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (часть 2 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ).

Согласно пункту 1, пункту 2 статьи 9 Закона № 49-ЗО извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (далее - извещение) направляется продавцом в Правительство Тверской области. В извещении указывается цена, размер, местоположение земельного участка (с указанием кадастрового номера) и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Как указано в части 4 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Исходя из толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении № 289-О-О от 15.04.2008 и определении № 738-О от 16.07.2009, указал, что заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу положений п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что в Правительство Тверской области не поступало извещений от ФИО2 о намерении продать земельные участки с кадастровыми номерами №, № в порядке, предусмотренном ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ. 

В результате заключения двух договоров купли-продажи по 1\2 доли в праве собственности на каждый из поименованных выше земельных участка, ФИО2 произвела отчуждение, принадлежащих ей на праве собственности, земельных участков с кадастровыми номерами №, № категория земель; сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства ФИО4.

Поскольку судом установлено, что ФИО2, имея намерение продать принадлежащие ей земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в нарушение статей 8, 9 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» не уведомила о своем намерении уполномоченный орган субъекта – Тверской области, обладающего преимущественным правом покупки данного земельного участка, суд приходит к выводу о ничтожности сделок купли-продажи по отчуждению земельных участков и недействительности данных сделок.

Доводы ответчиков о том, что положения ст. 8 Федерального закона №101-ФЗ применяются лишь при продаже земельного участка в целом, а не его доли, основаны на неверном токовании указанных положений, касающихся оборота земельных участок из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку отчуждение спорного земельного участка, оформленное двумя договорами купли-продажи, не меняет его правового статуса и что в результате заключения ответчиками между собой двух договоров купли-продажи по долям спорного земельного участка произошла продажа данного участка в целом каждому из А-вых (А.А., №; Ад.А. №). 

Доводы ответчиков о том, что при рассмотрении заявленные требований относительно заключения первого договора купли-продажи отчуждения 1/2 доли земельного участка следовало руководствоваться нормами гражданского законодательства, суд считает несостоятельными и основанными на неверном толковании действующего законодательства, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает приоритетное регулирование нормами земельного законодательства имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним, указывая, что гражданское законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным, законодательством, специальными федеральными законами(п. 3 ст.3 ЗК РФ). Поскольку предметом рассмотрения является законность оборота земель сельскохозяйственного назначения, то в данном случае применяется Федеральный закон № 101-ФЗ, который регулирует; в том числе условия отчуждения таких земель с учетом их правового статуса как объекта купли-продажи. 

Кроме того, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на собственника земельного участка обязанности в случае принятии им решения о продаже, соблюдая преимущественное право субъекта Российской Федерации покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок (ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление своих гражданских прав (злоупотребление правом).

На момент заключения договоров купли-продажи ФИО2 имела в собственности весь земельный участок с кадастровым номером №, и весь земельный участок с кадастровым номером №, а не доли в праве собственности на них. Доли, которые в совокупности составляли целый земельный участок, были проданы одному покупателю через незначительный период, времени (собственником земельного участка с кадастровым номером № стал ФИО4, собственником земельного участка с кадастровым номером № стал ФИО4).

Таким образом, договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки являются взаимосвязанными сделками, направленными на достижение одной цели - продажу всего земельного участка в обход требований Федерального закона № 101-ФЗ о соблюдении преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации.

Суд приходит к выводу, что договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенные между ФИО4 и ФИО2, и Договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенные между ФИО4 и ФИО2, являются ничтожными сделками, поскольку противоречат требованиям статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ. Названные договоры являются взаимосвязанными сделками, направленными на реализацию продавцом земельных участков как объектов гражданских прав в нарушение преимущественного права Тверской области на его приобретение. Истец, имеющий преимущественное право покупки спорных земельных участков, обозначил свой интерес в рамках заявленных требований.

Согласно ст. 12 ГК РФ к способу защиты нарушенных прав относится, в том числе, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, поэтому действия ответчиков, совершенные в ходе рассмотрения настоящего дела, направленные на расторжение договоров купли - продажи 1/2 доли в праве на спорные объекты лишены юридической силы. Данные действия суд признает как совершенные с целью сохранения оставшихся 1/2 долей в праве на земельные участки в обход действующего законодательства.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что оспариваемые сделки по продаже земельных участков совершены с нарушением преимущественного права покупки, они являются недействительными (ничтожными). 

Признание сделок недействительными в силу ст. 167 ГК РФ влечет применение последствий их недействительности в виде возврата сторонами всего полученного по сделкам.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах, исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С ответчиков, не освобожденных от уплаты государственной пошлины, подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере по 2 000 рублей с каждого, исходя из предмета неимущественных требований, заявленных органом, осуществляющим государственные полномочия. 

Обеспечительные меры, принятые на основании определения суда от 5.04. 2024 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области производства каких-либо учетно-регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области производства каких-либо учетно-регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, при удовлетворении требований сохраняют свою силу до исполнения решения суда.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к ФИО2, ФИО4, ФИО4 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 31.08.2021 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный между ФИО4 и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 53 545 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 06.10.2021 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный между ФИО4 и ФИО2,, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 53 545 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать недействительным Договор купли-продажи от 14.07.2021 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный между ФИО4 и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 129 605 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать недействительным Договор купли-продажи от 27.08.2021 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный между ФИО4 и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 129 605 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности сделок:

обязать ФИО4 возвратить ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 129 605 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

обязать ФИО4 возвратить ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 53 545 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>;

обязать ФИО2 возвратить ФИО4 денежные средства в размере 100 000 рублей, полученные по договорам купли-продажи от 31.08.2021, 06.10.2021 1/2 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №;

обязать ФИО2 возвратить ФИО4 денежные средства, в размере 460 000 рублей, полученные по договорам купли-продажи от 14.07.2021, 27.08.2021 1/2 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 53 545 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>; прекращения права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 129 605 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>; восстановления права собственности ФИО2 на указанные земельные участки.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, ИНН №, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ, СНИЛС №, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ, ИНН № в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 6 000 рублей, по 2 000 рублей с каждого.

Обеспечительные меры, принятые на основании определения Калининского районного суда Тверской области от 5.04. 2024 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области производства каких-либо учетно-регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области производства каких-либо учетно-регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, при удовлетворении требований отменить по исполнению решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Калининский районный суд Тверской области.

Судья Л.В. Тиранова 

Решение в окончательной форме с учетом нерабочих дней изготовлено 4 июля 2024 года. 

Судья Л.В. Тиранова