78RS0002-01-2024-000218-39

Решение

 изготовлено 24.03.2025 года

Санкт-Петербург 

Дело №2-4950/2024 07 октября 2024 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе: 

председательствующего судьи Григорьевой Н.Н., 

при секретаре Кривченко А.А., 

с участием представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО4, представителя третьего лица ФИО3 – ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО6 к ООО «Невский луч» об обязании передать квартиру по акту приема-передачи, признании право залога, взыскании неустойки, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО6 обратился с иском к ООО «Невский луч» просит обязать ответчика передать по акту приема-передачи квартиру, являющуюся предметом договора № 183-БЗ о долевом участии в строительстве жилого дома от 27.01.2009 года, в случае неисполнения судебного акта по передаче квартиры в пользу истца взыскать денежную сумму в размере 10000,00 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательства, признать право залога истца на квартиру по адресу 

<

адрес>, взыскать неустойку в размере5702271,75 руб. за нарушение сроков передачи квартиры, взыскать убытки в размер 1 руб. В обоснование заявленных требований указывая на то, что 27.01. 2009 года между ООО «Невский луч» (заказчик) и ФИО1 (дольщик) заключен договор № 183-БЗ о долевом участии в строительстве жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом по адресу: 

<

адрес> предметом которого являлась: двухкомнатная квартира, расположенная на № № этаже в осях № и № общей площадью 70,99 кв.м. Оплата приобретаемой квартиры произведена ФИО1 путем передачи заказчику векселя по акту приема-передачи от 27.01.2009. С согласия ООО «Невский луч» между ФИО1 (цедент) и ФИО6 (цессионарий) заключен договор уступки права требования и перевода долга, на основании которого права и обязанности дольщика по договору долевого участия в строительстве от 27.01.2019 № 183-БЗ перешли к истцу. Оплата договора цессии произведена ФИО6 полностью, что подтверждается распиской ФИО1 от 06.08.2012. Данные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28.03.2019 года № 2-106/2019 по иску ФИО6 к ООО «Невский луч» о признании права собственности, которым признано за ФИО6 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства: жилом доме со встроено-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом по адресу: 

<

адрес> в виде: двухкомнатной квартиры, расположенной на № этаже в осях № и № общей площадью 70,99 кв.м. Отказано в удовлетворении самостоятельных требований ФИО1 о признании договора уступки права требования и перевода долга от 06.08.2012 незаключенным и расписки в получении денежных средств от 06.08.2012 – недействительной.31.12.2020 года получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома 

<

адрес>, истец должен в соответствии с заключенным договором долевого участия принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. До настоящего времени спорная квартира истцу не передана. Ответчиком нарушен срок передачи спорного объекта истцу, в связи с чем просит взыскать неустойку за период с 20.01.2021 года по 05.12.2023 года. Из апелляционного определения Санкт-петербургского городского суда от 10.10.2023 года по делу № 2-1995/2023 следует, что построенная ответчиком квартира не является квартирой созданной ответчиком по договору № 183-БЗ от 27.01.209 года, вместо двухкомнатной квартиры расположенной на 17 этаже в осях 1-6 и В-М, общей площадью с учетом площади балкона 70,99 кв м, которую ответчик должен был создать для истца по указанному договору от 27.01.2009 года истец построил другую квартиру с иными характеристиками. Таким образом, у истца возникает право залога в силу закона на квартиру № площадью 80,7 кв м.

В судебное заседание истец не явился, представитель истца явился, на иске настаивает. Представитель ответчика явилась, против иска возражает, представлен отзыв. Третьи лица не явились, извещались судом, представитель третьего лица ФИО3 явился, исковые требования поддерживает. 

Изучив материалы дела, материалы гражданского дела №2-106/2019, № 2-1995/2023, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из п. 2 ст. 451 ГК РФ следует, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

27.01.2009 года между ООО «Невский луч» (заказчик) и ФИО1 (дольщик) заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома в Санкт-Петербурге № 183-БЗ. В соответствии с п. 1.1 предметом договора является совместная инвестиционная деятельность сторон по строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 1.3 договора стороны пришли к соглашению, что в результате реализации указанного в пункте 1.1. предмета договора доля дольщика в строящемся объекте будет составлять: двухкомнатную квартиру, расположенную на № этаже в осях № и № общей площадью – 70,99 кв.м. Пунктом 2.1 указанного договора предусмотрено, что размер долевого взноса составляет 5 430 735 руб.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по делу №2-106/2019 от 28.03.2019 года за ФИО6 признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства: жилом доме со встроено-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом по адресу: 

<

адрес> в виде: двухкомнатной квартиры, расположенной на № этаже в осях № и № общей площадью 70,99 кв.м. Отказано в удовлетворении самостоятельных требований ФИО1 о признании договора уступки права требования и перевода долга от 06.08.2012 незаключенным и расписки в получении денежных средств от 06.08.2012 – недействительной.

Апелляционным определением Санкт-петербургского городского суда от 10.10.2023 года решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 13.04.2023 года по делу № 2-1995/2023, которым в удовлетворении иска ООО «Невский луч» к ФИО6 и ФИО3 об оспаривании зарегистрированных прав, признании права собственности – отказано, отменено, вынесено по делу новое решение. Признано право собственности ООО «Невский луч» на кв. № кадастровый номер №, общей площадью 80.7 кв м расположенной в № секции на № этаже в многоквартирном доме по адресу 

<

адрес> Признана недействительной государственная регистрация права собственности ФИО6 на квартиру № кадастровый номер №, общей площадью 80.7 кв м расположенной в № секции на № этаже в многоквартирном доме по адресу 

<

адрес>, произведенную 31.05.2022 года в Едином государственном реестре недвижимости. Признана недействительной государственная регистрация права собственности ФИО3 на квартиру № кадастровый номер №, общей площадью 80.7 кв м расположенной в № секции на № этаже в многоквартирном доме по адресу 

<

адрес>, произведенную 05.09.2022 года в Едином государственном реестре недвижимости. Истребована из незаконного владения ФИО3 в пользу ООО «Невский луч» квартира № кадастровый номер №, общей площадью 80.7 кв м расположенной в № секции на № этаже в многоквартирном доме по адресу 

<

адрес>, взыскана с ФИО3 госпошлина 40135,15 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Невский луч» отказано. 

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ.

Указанными судебными актами установлено, что связи с отказом ФИО6 от подписания, направленного с уведомлением дополнительного соглашения, а также отсутствием доплат долевого взноса, предусмотренных дополнительным соглашением, завершенный строительством объект инвестиций в виде квартиры, описанной в проекте дополнительного соглашения, ФИО6 не передавался, в тексте сообщения указывалось о готовности объекта долевого строительства - квартиры, не являющейся предметом Договора № 183-БЗ. 31.05.2022 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности ФИО6 на квартиру №, кадастровый номер №, общей площадью 80,7 кв.м, расположенную в № секции, на № этаже в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>

Впоследствии ФИО6 на основании договора купли-продажи от 02.09.2022 № произвел отчуждение вышеуказанной квартиры ФИО3, право собственности которого на данную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 05.09.2022.

Квартира № имеет иные характеристики, чем доля в объекте незавершенного строительства по договору участия № 183-БЗ, права на которую были признаны за ФИО6 и фактически ему не передавалась, акт приема-передачи между застройщиком и ФИО6 не подписывался. Доводы о том, что права ФИО6 на квартиру № основаны на договоре № 183-БЗ о долевом строительстве, которые уступлены ему на основании договора уступки права требования первоначальным дольщиком – ФИО1 и подтверждены решением Выборгского районного суда от 28.03.2019 года по делу № 1-106/2019 несостоятельны ввиду того, что указанным решением установлены права ФИО6 на иной объект недвижимости. Суд установил, что спорная квартира не была передана истцу в установленном порядке, суд пришел к выводу, что она не могла быть зарегистрирована за ним ввиду отсутствия ее в предмете договора долевого участия, заволочённого с ООО «Невский луч», а соответственно и последующая сделка по купле-продаже спорной квартиры, совершенная между истцом и ФИО3 была совершена без законных на то оснований и вопреки воле собственника. 

В соответствии с п. 1.1 предметом договора № 183-БЗ является совместная инвестиционная деятельность сторон по строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом по адресу: 

<

адрес> Согласно п. 1.3 договора стороны пришли к соглашению, что в результате реализации указанного в пункте 1.1. предмета договора доля дольщика в строящемся объекте будет составлять: двухкомнатную квартиру, расположенную на № этаже в осях № и № общей площадью – 70,99 кв.м.

Согласно п. 1.4 указанного договора площадь квартиры является проектной. окончательный размер каждого помещения определяется после проведения первичной паспортизации жилого дома. П. 2.3,2.4 договора предусмотрена доплата долевого взноса обусловленная отклонением от фактической площади квартиры полученной по результатам обмеров кадастровыми инженерами.

В связи с невозможностью исполнить обязательства по передаче квартиры предусмотренной в договоре № 183-БЗ и судебным решением, поскольку, в натуре указанной квартиры не имеется, ответчик направил истцу уведомление о доплате долевого взноса обусловленного увеличением фактической площади квартиры в размере 918765,00 руб. и суммы инвестирования остекления балконов (лоджий) в размере 37530,00 руб., дополнительное соглашение к договору № 183-БЗ предусматриваещего изменение описания предмета указанного договора обусловленного внесением изменений в проектную документацию. Таким образом, истец вправе был разрешить спор, возникший из договора №183-БЗ путем согласования и подписания дополнительного соглашения с ответчиком либо истребования денежных средств, уплаченных по договору одновременно с возмещением понесенных убытков. 

17.12.2014 года в проект были внесены изменения, 24.04.2015 года ответчиком получено разрешение на строительство указанного многоквартирного дома с встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой, с учетом внесенных изменений, разрешение на строительство впоследствии было продлено до 30.10.2020 года. Изменения в проектную документацию были вызваны необходимостью учета особенностей строительства одного объекта на двух земельных участках, имеющих разный правовой статус землепользования. 31.12.2020 года ООО «Невский луч» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, зданию присвоен адрес: 

<

адрес>. 

Поскольку стороны не заключили соглашение, в котором был бы изменен предмет договора, то спорная квартира истцу не была передана. 

Учитывая, что разрешение на строительство вышеуказанного жилого дома было выдано ООО «Невский луч» уполномоченным органом государственной власти до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно до 01.04.2005 года, в силу части 2 статьи указанного закона его действие не распространяется на рассматриваемые правоотношения сторон. 

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости» (п.4) разъясняет, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). 

Судебным актом установлено, что квартира в соответствии с характеристиками, указанными в договоре № 183-БЗ не создана, в связи с чем ответчик не имеет возможности передать истцу квартиру, являющуюся предметом договора, а соглашение об изменении предмета договора в части передачи истцу спорной квартиры (с иными характеристиками, расположенную на другом этаже) сторонами не заключалось, то у истца в силу вышеизложенных правовых норм не возникло право требования от ответчика передачи спорного объекта, не являющегося предметом заключенного между сторонами договора. 

Статья 330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. 

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

В данном случае с учетом ранее установленных судебными актами обстоятельств, учитывая, что двухкомнатная квартира, расположенная на № этаже в осях № и № общей площадью 70,99 кв.м в жилом доме со встроено-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом по адресу: 

<

адрес> не создана, в связи с чем ответчик не имеет возможности передать истцу квартиру, являющуюся предметом договора, дополнительное соглашение об изменении предмета договора в части передачи истцу спорной квартиры сторонами не подписано, судом за ООО «Невский луч» признано право собственности на № по адресу 

<

адрес> которая истребована из незаконного владения ФИО3 в пользу ООО «Невский луч», в удовлетворении заявленных требований следует отказать в полном объеме. 

руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения №) в удовлетворении исковых требований, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья 

копия верна