Дело № 3а-366/2020 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 мая 2020 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Симоновой Т.В., 

при секретаре Гатиной О.Ф.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – ФИО1, административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости помещения, назначение: нежилое, площадью 246,7 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4 916 475 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость нежилого помещения, определенная по состоянию на 01.01.2018 в размере 8 067 881,91 рубль, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость помещения по состоянию на 01.01.2018 составляет 4 916 475 рублей. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость помещения нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 12.02.2020, к участию в настоящем деле привлечены: Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в качестве административного соответчика, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Администрация г. Перми в качестве заинтересованных лиц.

Протокольным определением суда от 11.03.2020 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края».

В судебное заседание административный истец, его представитель не явились, в суд поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, указав, что на требованиях, изложенных в административном исковом заявлении, истец настаивает.

Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Министерства, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленного в административном исковом заявлении требования.

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю) в суд представителя не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание явку представителя не обеспечило, направило в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Согласно представленному в материалы дела отзыву на иск указывает, что Управлением результаты кадастровой стоимости спорного помещения не утверждались, следовательно, оно не имеет заинтересованности в разрешении дела.

От заинтересованного лица Администрации г. Перми также представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В представленном отзыве на административный иск Администрация просит отказать в удовлетворении требований по тому основанию, что имеющийся в деле отчет об оценке не является надлежащим доказательством по настоящему делу.

Заинтересованное лицо Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как установлено судом и следует из представленных в материалы дела документов, ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества – помещения, назначение: нежилое, площадью 246,7 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. 

Нежилое помещение с кадастровым номером ** является частью здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. При этом ставка налога определяется с учетом того, поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 378.2 НК РФ принято Постановление Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», которым был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за № 2808) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****, в котором находится нежилое помещение с кадастровым номером **, кадастровую стоимость которого просит установить административный истец в настоящем деле.

Как следует из разъяснений, данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорное нежилое помещение, принадлежащее административному истцу по праву собственности, расположено в пределах здания, включенного в вышеназванный Перечень, а также с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости помещения, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещения безусловно нарушаются его права и обязанности.

Из представленной в материалы дела Выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость спорного помещения определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 8 067 881,91 рубль.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований ФИО1 представил отчет об оценке № 371/19, выполненный оценщиком ООО «Акцент-оценка» Б., согласно которому рыночная стоимость помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2018 составила 4 916 475 рублей.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Так, оценщик экспертной организации ООО «Акцент-оценка» Б., выполнивший отчет об оценке № 371/19, является действующим членом ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный оценочный департамент», включен в реестр оценщиков 09.10.2012 за регистрационным номером **. 

Оценщик имеет необходимое образование в области оценки: диплом о профессиональной переподготовке ** № ** по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выданный 30.01.2006 Региональным межотраслевым центом переподготовки кадров Пермского государственного технического университета, регистрационный **; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 10.05.2018 по направлению «Оценка недвижимости». 

Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 11.07.2019 СПАО «РЕСО-Гарантия» со сроком действия с 17.07.2019 по 16.07.2020.

В отчете присутствует описание объекта оценки, который был осмотрен оценщиком, проанализированы количественные и качественные характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость.

Как следует из отчета, объектом оценки является объект капитального строительства, расположен в Индустриальном районе города Перми, на дату оценки эксплуатируется по своему функциональному назначению, то есть в качестве торгового помещения.

С учетом видов разрешенного использования, перечисленных в отчете об оценке, оценщик отнес объект к сегменту рынка – рынок коммерческой недвижимости.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки), а также анализ рынка земельных участков коммерческого назначения на территории г. Перми за 4 квартал 2017 года, проанализировал средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости, который составил от 10 936 руб./кв.м. до 366 972 руб./кв.м. (для земельных участков коммерческого назначения от 2 869 руб./кв.м. до 43 795,6 руб./кв.м.). Поскольку объект оценки расположен в 4 зоне согласно зонированию коммерческой недвижимости г. Перми, оценщик пришел к выводу о том, что ориентировочная стоимость объекта и земельного участка будет находиться ниже среднего уровня цен. При этом оценщиком указано на то, что стоимость объекта зависит от его местоположения, физических характеристик и других индивидуальных особенностей.

При составлении отчета оценщик определил основные ценообразующие и внешние факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческой недвижимости г. Перми, в данном случае к таковым отнесены: технические характеристики объекта недвижимости, местоположение, транспортная доступность, форма собственности, вид сделки и другие.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту недвижимости земельного участка. При этом оценщиком применительно к объекту оценки проведен анализ данных о ценах предложений земельных участков под коммерческое строительство.

При определении стоимости объекта оценки, как и земельного участка, оценщиком использован сравнительный подход, при этом в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае затратного и доходного подходов. 

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с учетом стоимости земельного участка) в отношении объекта оценки, с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (категория престижности согласно зонированию коммерческой недвижимости г. Перми, передаваемые права, условия финансирования, условия рынка, площадь, физические и экономические характеристики) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для помещения и 3 объекта-аналога для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на помещение. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка, скидки на торг, местоположения, площади, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался. 

Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7. 

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученные результаты находятся в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административными ответчиками не заявлялось. Напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела, административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с исковыми требованиями.

Возражения заинтересованного лица Администрации г. Перми судом отклоняются с учетом вышеизложенных обстоятельств и сделанных на их основе выводов.

Ссылка заинтересованного лица Администрации г. Перми в отзыве на административное исковое заявление на ст. 24.16 Закона об оценочной деятельности признана судом несостоятельной, поскольку данная статья утратила силу с принятием Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, в настоящее время требование к исполнителю работ о проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости не предъявляется.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости, основания для вывода о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости спорного помещения утверждены приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 (в настоящее время - Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края), то суд признает надлежащим административным ответчиком по заявленному требованию - Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 24.12.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения, назначение: нежилое, площадью 246,7 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4 916 475 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24.12.2019. 

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 05.06.2020.

Судья подпись